夕陽無限好？
(原文發表於2010年7月26日)
今年上半年二手私人住宅錄得52,456宗買賣成交，為97年下半年以來的第二高，僅次於2007年下半年的52,847宗，較去年下半年的49,478宗增6%；成交金額方面，今年上半年錄得1,903.6億元，創97年下半年2,219.7億元以來的新高，較去年下半年的1,670.8億元增加13.9%。
我將今年上半年與去年同期的13個大型屋苑的買賣成交作比較(見表一)，發覺在成交量方面，錄得減幅的祇有5個屋苑，減幅由0.5%至14.8%，其餘的8個屋苑都錄得增幅，由0.7%至57.2%。13個屋苑成交量平均增幅為16.3%；在成交總值方面，出現減幅的僅為駿景園，幅度為30.5%，其餘12個屋苑都錄得增幅，由13.9%至100.5%。13個屋苑成交總值平均增幅為35.3%；在每呎平均成交價方面，13個屋苑俱錄得升幅，由21.5%至31.2%，平均升幅為26%。
我再將今年上半年與去年下半年上述的13個屋苑的買賣成交作比較(見表二)，發覺在成交量方面，出現減幅的，僅為駿景園和銀禧花園，幅度分別為5.2%及21.6%，不增不減的是麗港城，其餘10個屋苑俱錄得增幅，由2.6%至45.6%。13個屋苑平均增幅為12.9%；在成交總值方面，出現減幅的屋苑亦僅為駿景園和銀禧花園，減幅分別為16.9%及4.5%，其餘11個屋苑都錄得增幅，由2.5%至50.3%。13個屋苑成交總值的平均增幅為15.7%；在每呎平均成交價方面，13個屋苑俱錄得升幅，由4.8%至11.7%，平均升幅為8.2%。
13個屋苑在成交量和成交總值的增幅，明顯優於同期大市。
6月底以來，樓市出現一些特別值得注意現象：
1. 成交價新高個案不斷湧現
何文田山道灝畋峰高層成交1.2億元，呎價為$27,700，創何文田及九龍塘區的分層呎價新高紀錄；太古城一個園景特色單位海棠閣(1,137呎連644呎天台)以1,500萬元售出，呎價高逾$13,193，創同類單位歷史新高，超出高峰期的呎價逾一成；帝柏海灣第2座高層F室售566萬元，呎價達$8,775，屬同類兩房單位新高；盈翠半島第2座高層H室，649呎，以呎價$7,473售出，創該屋苑分層單位新高；沙田第一城一個395呎單位，以218萬元成交，是97年來同類單位新高；屯門市廣場有單位成交呎價突破$4,000，這亦是一個新高。
2. 市區中價樓樓價已經逼近甚至超越97年高峰價
97年迄今13年，要反映97年高峰價的現價，總要加上20%折舊。折舊後與今年5月平均呎價比較結果見表三，表中所列的香港市區中價樓樓價已超過97年，幅度由2.9%至20.3%(太古城)；九龍市區，美孚新邨、黃埔花園、麗港城及淘大花園分別超過17.8%、落後7.1%、11.5%及5.3%；新界區，普遍仍落後15%左右，但沙田第一城僅落後4.1%。
3. 追逐細價樓
眼見市區樓價已上升至高位，許多炒家和投資者紛紛將資金投放到價格相對落後的新界細價樓。本月到7月20日為止，多個細價屋苑的成交量已經超越上月同期水平，其中馬鞍山新港城的成交量已較上月整月增加74%。屯門區今年上半年的二手登記量較去年下半年激增64%至4,081宗，成為二手熱賣地區之首。先炒豪宅，再炒中價樓，最終要炒邊陲細樓價，通常代表樓市繁榮期已接近尾聲。
4. 炒家比例高
樓市整體氣氛轉好，交投暢旺，炒家所佔比例有愈來愈高的趨勢。以沙田第一城為例，本月到7月23日為止，市場錄得170多宗成交，炒家及投資者佔了50%有多，其中又以炒家為多。
5. 投資目光轉移至海外物業
樓價持續飆升，位高勢危，不少投資者把目光轉移至海外市場，其中英國物業因為樓市正在低位徘徊，加上英鎊匯價亦較高峰期跌去兩成多，近日成為投資者的寵兒。政制及內地事務局局長林瑞麟及行政會議召集人梁振英於6月不約而同置身於該等投資者的行列。
上述各種現象，令我想起96年底至97年初的香港樓市，太相像了。96年底至97年初的現象事後證明是當時樓市最後升浪的前奏，到97年10月樓價就見頂回落，自此展開一個為期6年的大跌市。今次香港樓市會例外嗎？
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