現時樓市有沒有泡沫？(1)
(原文發表於2010年4月24日)
現時樓市有無泡沫，十分有爭議性，弄清楚對錯，意義重大，這個課題值得探討。政府有關高官及不少銀行家，發展商、地產代理及樓市評論員矢言樓市不存在泡沫，歸納起來，他們的主要論據有四：
1. 豪宅市場沒有泡沫，年來香港樓價屢創世界紀錄，買家多來自內地，並且是多以現金一次過付款，毋需做按揭。所謂泡沫，是高槓桿操作的結果，既然現金買賣，沒有槓桿，自不可能出現泡沫；
2. 中下價樓沒有泡沫，屢創天價的豪宅，是富豪的玩意，豪宅市場是一個獨特市場，不會影響中下價樓市場；
3. 普羅大眾會購買的樓宇，樓價與97年高峰期仍有相當距離，普遍為20%左右；
4. 市民現時供樓的負擔能力較97年為高，根據統計，市民供樓負擔比率不足四成。
第一點說法不大成立，大部份買家不是來自內地，他們一般都需要做按揭，內地買家亦有部份要借助按揭，以部份內地買家不用做按揭來得出整體豪宅市場沒有槓桿操作因而沒有泡沫的結論，不是以偏概全嗎？更何況，內地買家沒有在香港做按揭，不等於他們沒有在內地做按揭。人大常委會前副委員長、著名管理學家成思危透露，國內在去年第一季貸出的4.58萬億元人民幣，有2.1萬億元流入房地產和股市，在香港購買豪宅的內地資金，很可能就是來自那樣的國內貸款。
第二點的潛台辭，是說豪宅市場和中下價樓市場是兩個絕不通電的絕緣體，這種說法絕非事實。某個住宅單位(特別是著名大廈)的成交價自有指標作用(天滙頂層事件鬧大，原因在此)，它會影響同一座大廈其他單位的叫價及成交價，某座大廈的成交價又會影響同區其他大廈的叫價及成交價，之後是不同地區，最後波及整體樓價。總而言之，不同單位，不同大廈及不同區域，一手與二手樓，豪宅與中下價樓，既有獨立性，又有互動性，豪宅市場的泡沫最終一定導致中下價樓市場的泡沫。第二點看法片面強調獨立性而忽略互動性，不是存心誤導，就是缺乏常識。
97年的樓價，是空前的資產大泡沫下的產物，大泡沬樓價的80%(亦即目前普羅大眾會購買的住宅平均樓價)，不等於這個價格沒有泡沫。與現時比較，97年香港的整體經濟更好，不說別的，過去13年港人的實質平均工資不進反退(目前祇為97年的94%)，更值得注意的，當比較97年與現時相同物業的樓價，我們得將物業折舊的因素考慮在內。經過13年的風吹雨打，現時的物業較97年相同的老了這麼多年，價格大抵總有20%折舊吧。果如此，中下價樓目下的價格已與97年相同物業的並駕齊驅，甚至有過之而無不及。以表二資料為例，太古城、康怡花園、香港仔中心及美孚新邨，它們的呎價其實已超過97年的，太古城尤其如此。經濟大不如前、工資倒退及折舊三個因素加起來，現時中下價樓的價格，其實已明顯超越97年的大泡沫價，我們還能說現時的樓市沒有泡沫？！
市民目前的供樓負擔比率不足四成，這種說法有很大的誤導成份！為甚麼說它誤導？因為這個比率是建基於空前超低的按揭利率上的。人無近憂，必有遠慮，供樓是一個20至30年的作戰計劃。目前超低的按揭利率(2.1%或以下)是一個數十年難得一見的特例，絕非常態，現時供得綽綽有餘，說不定三、四年後，因為利率上升而捉襟見肘。如果我們以過去25年的平均按揭利率5.5%去計算月供，一個截然不同的處境將告出現。以家庭月收入中位數($17,500)去驗定市民的供樓能力，無泡沫派可能不服，我們且看看中產階層屆時的供樓能力會怎樣。根據民間團體「中產動力」定義，在港家庭月入$25,000至$50,000為中產階層。從表一資料看到，在5.5%按揭利率及月供不可超過收入50%的條件下，月入$37,500的家庭(中產收入中位數)僅可購買500呎的康怡花園、杏花邨、駿景園及其他呎價在$6,357以下的屋苑單位，700呎的德福花園、美孚新邨、沙田第一城及其他呎價在$4,427以下的屋苑單位，和1,000呎的麗城花園。月入$50,000(中產收入的高位數)的家庭僅可購買500呎的嘉亨灣、太古城及其他呎價在$7,812以下的屋苑單位，700呎的康怡花園、杏花邨、駿景園和其他呎價在$6,357以下的屋苑單位，1,000呎的德福花園、美孚新邨、沙田第一城和其他呎價在$4,389以下的屋苑單位，以及1,300呎的銀禧花園和麗城花園。
樓市有沒有泡沫，取決於樓價有無泡沫，而樓價有無泡沫及泡沫大小，取決於樓價與購買力的脫節有多嚴重，這是最過硬的檢驗標準，其他的檢驗標準(例如物業市場有沒有槓桿操作)都是其次。處於中產階層收入高位數的家庭($50,000月收入)竟然連500呎的雍景台(呎價$10,568)【遑論質素更好的擎天半島(呎價$11,874)、凱旋門(呎價$16,080)及君臨天下(呎價$19,815)】及700呎的太古城單位(呎價$7,812)也買不起，人們若要住進較好的700呎勉強豪宅(所謂勉強，皆因真正豪宅動輒要每呎三、五萬，甚至六、七萬元)，雍景台需要家庭月入$71,266，擎天半島$80,028，凱旋門$108,438，君臨天下$133,574。至於1,000呎單位(仍祇是中型！)，太古城需要$75,214，雍景台$101,794，擎天半島$114,314，凱旋門$154,858，君臨天下$190,874。別忘了，家庭月收入為$50,000或以上的，僅佔總家庭數目的11.9%，月收入為$100,000或以上，僅佔2.8%。從上述資料去看，特別是月收入$100,000的家庭(已是全港收入最高的2.8%分子之一)，竟然連1,000呎不那麼豪的雍景台也供不起，你認為現時的樓價與購買力脫節嚴重嗎？如果你答案是YES，現時樓市有沒有泡沫，答案不是已經寫在牆上？！
人們此刻之所以不大警覺樓價已泡沫得十分嚴重，皆因超低利率作祟。超低利率不光麻醉人們看不清自己真正的供款負擔能力，還麻醉人們看不到樓價早已泡沫化。這個泡沫正日趨膨脹，日後在重大利淡因素(例如按揭利率大幅飆升)衝擊下，轟然爆破，樓價會隨即大幅下調。高官們奢言市民供樓負擔能力良好及整體樓價合理時，可曾警覺上述兩個麻醉？如果未曾，那實在太不負責任及缺乏高瞻遠矚了！
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- 待續 -
