期望最好的，預備最壞的
(原文發表於2009年6月19日)
今年首五個月十大藍籌屋苑的二手登記達2,962宗，總值85.31億元，較去年下半年分別高37.8%及37.1%。上月整體住宅樓宇買賣高達11,788宗，總值394億，較4月分別升19.6%及24.8%，當中樓價介乎1,000萬至2,000萬元的二手物業升26%至253宗，樓價逾2,000萬元的住宅增加28%至100宗；整體二手中小型住宅平均呎價約3,804元，較去年11月低位回升13.9%，某些屋苑甚至升近去年的高位。
近期物業價量齊升，不少人視為牛市重臨，但個人一如早前所言，十分有保留：
1. 物業買賣活躍，主要因為大量熱錢流入，這些熱錢有內地放寬的新增貸款，有海外機構性基金，有不甘心接受幾近零息的銀行客戶存款。既然是熱錢，自然充滿投機炒作成份，賺錢達標就隨時可能流走，特別是來自內地的游資。國內企業在貸款到手後，不少先到股市樓市「走一轉」，但隨著中央政府著力引導甚至強制資金重回實體經濟，國內游資很可能是最早離場的熱錢；
2. 今次經濟衰退是結構性的，重整仍處於初級階段，世界經濟還遠遠未能真正復甦，失業率將會進一步惡化，一般人的收入仍會下降，購買力日趨萎縮。目前樓市股市的活躍趨升，是與基本經濟因素背馳的，不可能持久，它本質上仍祇是熊市中一次強勁技術反彈，而非步入牛市；
3. 美國聯儲局及各國央行把利率降至接近零，執行所謂「量化寬鬆」的貨幣政策，就是要利用通脹來重新啟動經濟，最近三個多月的樓市股市大幅反彈，正正是這個創造新而更大泡沫的貨幣政策下的產物；
4. 住宅樓價經過急速反彈後，近日已經出現調整的勢頭。截至六月七日為止，中原城市領先指數報65點，按周跌0.75點，為去年十二月二十一日以來的最大跌幅，86個成分屋苑中，有59個屋苑的呎價按周下跌，跌幅最大的是西半山雍景台，約為14.3%；根據某大型地產代理行的統計，6月13日及14日兩天13個主要屋苑僅錄得53宗成交，較上周的71宗下跌25%，其中沙田第一城跌幅最大，交投按周跌近七成至4宗；
5. 過去半個月，不少屋苑放盤量急增30至60%，而客量開始減少。為何放盤量大增？較合理的解釋是，不少業主認為樓價接近到頂高位，十分吸引，原本不想賣的亦改變主意，把單位推到市場。為何客量減少？很可能是買家對現時樓價產生抗拒。樓價強力反彈後出現的放盤大增及客源減少，不是一個良好訊號，可能意味著這個反彈到頂或接近到頂；
6. 2007年的地產牛市，地產發展商重價不重量，金融海嘯以來的半年，他們一反舊貫，執行重量不重價的銷售策略，每每一Q清袋，加快推盤變現。旺市當前都不願或不敢封盤加價！為甚麼？值得大家好好想一想。
從種種迹象去看，這次反彈已接近尾聲。您是否認同反彈已接近尾聲並非最重要，最重要的是，您是否認同今次樓價的急升祇是熊市中的一次技術性反彈。如果您認同這點，請留意下述五點意見：
1. 在銀行存款利息近零及惡性通脹將臨的情況下，明知存在泡沫風險仍搭順風車令自己的資產升值是無可非議的，但切記風險，要曉得在適當的時候下車；
2. 如果您早已入貨，盡可繼續持貨把這個上升浪的升幅吃盡，但最好預設止蝕位見機下車。還未入市的，還是別在此刻入市為好，因為別人早已在樓價上累積了15至20%升幅的利潤，在股市有60%甚至更多的利潤，現在可隨時變現獲利離場；
3. 在風高浪急中參與投機，是參加音樂椅遊戲，著名經濟學家凱恩斯說：「當音樂停止時，手中別拿著人家傳給你的股票」，凱恩斯的說法一樣適用於物業；
4. 物業的變現速度遠低於股票，要放貨，大家應預備更大的時間空間；
5. 以前我忠告投資者及投機者見好即收，現在再預先忠告，萬一您們錯過見好即收，記得不要心痛，見壞即放！
