賣家應把握下跌浪中每一個反彈
(原文發表於2008年11月22日)
九、十兩個月，金融海嘯一浪接一浪，一浪高於一浪，形勢愈來愈不妙，到10月24日，恆指暴跌1,142點，跌至12,618點的空前低位後，一直死撐的賣家終於意志全線崩潰，翌日二手市場湧現「吐血價」買賣成交，其中以太古城最為慘烈，單位一日之間可減價100萬求售。減幅最大的單位為金山閣D室高層，這個691呎單位， 業主於今年6月起叫價550萬(市價約為500萬)，最終於10月25日減價至360萬成交，以6月的550萬叫價計，減幅高達34.5%；以6月的500萬市價計，跌幅28%。一個智星閣D室中層單位，面積600呎，以300萬於10月底成交，較今年高峯期同類單位的成交價450萬，跌幅高達33.3%。康怡花園一個720呎單位，業主於10月8日放盤時叫價430萬，至10月25日，叫價己大幅調低至330萬，減幅23.3%。
我向來不看好的豪宅(特別是九龍站的凱旋門和山頂的花園屋倚巒)跌幅就更厲害，凱旋門摩天閣B室高層10月僅以1,100萬元售出，較7月同類單位最高價的2,600萬跌58%，另一個中層海景單位以1,584萬易手，呎價不足12,000元，較年中高峯期的成交價跌去40%有多；擎天半島3座D室中層以720萬售出，較5月的成交價低37%：倚巒一個3,330呎花園屋，於10月底以7,600萬易手，價格較5月同類單位的1.62億元成交價跌幅高達53%。目前豪宅的價格較高峯期一般跌幅在40%以上。
金融海嘯不但影響樓價，亦波及租金，10月租金跌幅之巨，與樓價比較不遑多讓：九龍站四個大型屋苑由於租盤急增，供過於求，租金面對沉重下調壓力，不少單位的成交租金較今年的高峯期己跌30%以上；不少中下價住宅屋苑如嘉湖山莊、偉華中心及匯景花園等，均錄得近年新低呎租成交，不少單位的租金已回落到2005年水平，個別單位更接近2003年水平；到11月中為止，大古城不少放租單位進一步調低叫價，較今年5月的高峯期，跌幅已達25至30%。
金融海嘯令二手樓樓價裂口式地大跌，但這個大跌不無好處，樓價已於短期內跌至部份買家可以接受的水平，並吸引他們入市，使原本茫茫無主的樓價找到初步支持位，我估計11月的買賣成交量將有較為可觀的增幅。恐慌性劈價求售的超筍盤被市場消化後，超賣狀況有可能令樓價在短期內產生某種程度的小幅反彈。現時有二個利好因素值得特別注意：中國國務院總理溫家寶點名力挺香港，並提出「中央挺港五措施」：（一）保障內地農產品供港，紓緩通脹壓力；（二）加快基建、加快興建港珠澳大橋；（三）支持內地港資中小企；（四）擴大自由行範圍；（五）由中港共同制定應對風險的方案，兩地金融管理機構保持信息交流，及時掌握情況。還記得2003年7月起中央撐港的「自由行」嗎？一個政策就令香港經濟逐漸復甦，溫總的挺港新政策，必然對香港疲弱的經濟大有裨益；由於經濟衰退及樓價不斷下調，銀行最近紛紛收緊信貸，不是不肯承接按揭，就是大幅度調低估價來達到低額貸款的目的。這種保守的關水喉取態，使樓價進一步下跌，形成一個惡性循環。但隨著樓價極速大幅下滑(中下價樓平均已跌25%至30%，豪宅40至45%)，及估計未來三個月樓價會再作一定的調整，銀行在七成按揭的政策下開始無懼估足價借七成(特別是中小型單位)。我估計明年初銀行將恢復合理的寬鬆信貸。
樓市目前最大的利淡因素就是內外經濟的衰退，任何明顯的惡化都會再度摧殘樓價，另一個較大的利淡因素就是撻訂潮。海濱南岸、御龍山及何文田半山壹號這些未入伙的一手盤，過去月餘已出現低於入貨價二、三成的蝕讓成交個案，當這種現象由個別炒家或投資者擴散到眾多大手持貨的炒家，由上述地產項目擴散到其他一切迄今仍未入伙的一手樓盤，撻訂潮將無可避免，而這又誘發新的下跌浪，隨時令樓價再下跌10至15%。
在衰退及蕭條期中，樓價是以一浪低於一浪的形式下跌的，但它不會直線下跌，大跌中總摻拌著小漲。不同的買家對樓市有不同程度的樂觀或悲觀，有的可接受跌去30%的樓價，有的40%，有的50%，更有的60%或以上。樓價離見底尚遠，賣家應在未來的跌市中，把握每一個反彈出貨，將手持的單位以相對理想的價格，賣給市場上較為樂觀但數量不多的買家。仍是老話一句，今天的平，可以是明日的貴！
