論施永青的托市建議
(原文發表於2008年11月14日)
數日前，遠在法國的朋友陳增濤先生來信(見附文一)，評論施永青先生要求香港特區政府在樓價跌到30%的臨界點時出面托市的建議(見附文二)。
我完全同意陳先生的各個觀點，我想補充的是陳先生所提及而沒有評論的施先生建議的可行性、香港政府的財政能力及道德風險，並旁及施先生其他救市建議。
香港政府如真箇採納施先生的干預市場方案，可能立刻出現下述某些甚至全部情況：
1. 對香港攻府托市能力或決心心存疑慮的所有過份進取而已陷險境的投資者、炒家甚至自住用家，為免虧損高於30% (例如50%或以上)，都會將手中物業拋給政府所持有的地產信託基金(以下稱「政府基金」)。屆時政府基金將成為他們的提款機，接不勝接，而財力亦不勝負荷；
2. 萬一拋售力量衝破政府基金的防線(市場力量強大無匹，完全有可能)，而樓價跌幅遠遠超過30%，這天文數字的虧損最終就得由全體納稅人承擔；
3. 以往沒有怎樣參與炒樓而相信政府托市能力和決心的人，當樓價跌幅已達30%，他們會大舉出擊，參與買樓投機。在政府的托市下，30%跌幅已是浪底，見底祇能回升，日後樓價有升無跌，投資祇賺不蝕，不買更待何時！政府的托市，無異鼓勵市民大炒特炒；
4. 如果上述那股購買力量夠大，自會人為地扯高樓價。這樣，本來有望買平貨(樓價根據市場機制自由調整，跌幅本應遠高於30%)的市民，又要被逼買貴樓；
5. 樓市供求在嚴重人為扭曲下，樓價沒經歷自然調節就調頭趨升，這種趨升勢必創造一個新泡沫。現時的股市樓市，為甚麼在金融海嘯衝擊下應聲大破？主要原因在於它們本身存在嚴重泡沫，沒泡沫，金融海嘯不管多厲害，恐怕亦無隙可乘。已飽嚐多個泡沫之苦的香港市民，此時就如黃台之瓜，如再來一個泡沫，他們何堪再摘？
6. 政府托市的客觀後果，是便宜歸貪婪的炒家和考慮不週的用家；吃虧歸全體納稅人和思慮周詳有預見的用家。這樣的結果，公正公平嗎？
7. 托樓市的受益者，除了於浪頂接貨的炒家和用家外，還包括地產發展商和地產代理，其他各行各業不是毫無利益，就是利益不多甚至受損。這樣的利益分配，明顯不公平。
從陳增濤先生的分析，我們明白施先生建議的托市手段是錯誤及非必要的，而從我上述的分析，大家不難看到托市手段弊端多而要命，不可行!
施永青聲言，現時銀行對按揭市場關水喉，半官方的按揭證券公司也應做一些事：「市況好時，按揭證券公司不妨手緊一些；相反，市況差時，按揭證券公司可以手鬆一些」。
施先生可能忘記，美國兩間半官方及佔全美按揭額一半以上的按揭機構房貸美及房利美，就是因為長期「手鬆一些」，最終弄致負債纍纍及技術性破產，要勞煩美國政府接管；就是因為銀行和兩房的「手鬆一些」，才會產生次按危機和金融海嘯。香港的按揭證券公司如果長時間「手鬆一些」，它最終一定會成為香港的房貸美和房利美。
樓價自高峯大幅回落，縱使跌去50%或以上，沒甚麼大不了，樓價總不能祇升不跌，見頂自然會回落，見底自然會回升，地產市道自有其循環及自我調節。跌得深，它日就升得高，實在不必太多人為救市。格林斯平過去所犯的大錯，正正是不住的干預市場去救市，製造了一個又一個的經濟泡沫，不斷地以新的泡沫去掩蓋舊的泡沫，上得山多終遇虎，最終空前巨大的泡沫爆破了，形成百年一遇的金融海嘯。這個慘痛的教訓，難道不值得我們深刻地記取!
附文一
文彥兄：
一個偶然的機會, 上了中原地產的網站, 卻首先注意到施永青的文章《莫讓樓價跌超過30%》。由於施永青現在是經濟機遇委員會成員, 而公開對傳媒發表似是實非的言論, 心中頗為詫異。 我且嘗試分析施永青「托市論」錯漏何在, 請不吝指教。
陳增濤
2008年11月11日
駁施永青的「地產托市論」
施永青提議, 樓價「千萬莫讓它跌超過30%。當樓價的跌幅接近這條臨界線的時候, 政府應採取非常手段, 阻止或延遲這種境況的出現。因為, 香港銀行提供的是樓價七成的按揭, 一旦樓價跌超過30%, 擁有物業的市民就會變成擁有負資產。」而且, 「更要命的是, 當銀行發現自己手上的抵押品已資不抵債時, 就會進一步收縮信貸。不但不肯隨便借錢給人買樓, 還會加按揭利息, 及迫負資產的人賣樓。這會導致樓價進一步回落, 形成連鎖反應, 樓價會像骨牌一樣, 一連串地倒下去。美國今次的次按危機就是這樣產生的。」
看來, 施永青把「美國今次的次按危機就是這樣產生的。」作為結論, 為他的「托市論」定了性。 其實, 美國今次的次按危機不是這樣產生的。 所以, 如果香港樓價跌超過30%, 根本不會發生施永青所鼓吹的, 香港的「次按危機就是這樣產生的」, 而香港的經濟也不會 「步入這種萬劫不復的境況」, 真是危言聳聽!
首先, 我們需要了解「美國今次的次按危機就是這樣產生的」, 美國今次的金融危機的發生, 是因為以下的三個原因和一個導火線。原因是: 第一, 美國銀行放鬆了房地產貸款的準則。由於上世紀末科技股泡沫爆發, 美聯儲連續降息, 推動了房地產的牛市。華爾街投行通過貸款的債劵化, 把房地產貸款的風險轉嫁給投資者。 故美國銀行開始放鬆了房地產貸款的準則, 貸款給那些根本沒有能力還債的人, 而且不需要首期。 第二, 華爾街投行在最近十年來利用了風險極高的拱杆(三十到四十倍)投資。本來想把次貸風險轉嫁給投資者, 後來覺得交易次貸債劵有利可圖, 自己也成為次貸債劵的投資者, 例如被美國銀行(Bank of America)併購的美林證劵(Merril Lynch),當美國房地產價格逆轉, 次貸債劵下跌, 投資拱杆高達三四十的華爾街投行的資本金在非常快的時間之內就虧光, 急忙尋找新的資本金, 拉開了華爾街風暴帷幕。 第三,華爾街金融界還利用了信貸違約掉期, 為債劵買保險, 其中也包括次貸債劵, 把美國最大的巴保險公司美國保險集團(AIG)也拖垮了. 導火線是美聯儲主席格林斯潘把利率降到1%後, 後來只好又迅速的加息到5%, 使到根本沒有能力還債的人,無法償還浮動利息的增加, 加大和加速了次貸危機的爆發。 而金融危機的發生, 信貸市場的枯竭, 不要說銀行風險意識高漲, 又打擊了信貸的發放。
至於香港的房地產貸款, 有首期30%座底, 雖然利息也是浮動的, 但是買房地產者基本都有償還的能力。 而且利率也不會好像美國一樣, 在短期內大幅調升。最近香港銀行收緊了房地產貸款的準則, 其實也是正視房地產風險表現而已。而香港金管局為市場提供特別的流動性, 已經做了抒緩房地產市場工作。 就是說香港樓價跌超過30%, 只要月供沒有停止, 銀行也會順水推舟, 不會像施永青所說「加按揭利息，及迫負資產的人賣樓」, 自己找麻煩。香港人習慣了市場的升升跌跌, 如果是自己住, 就是真的出現負資產一族, 不會對社會造成太多負面的影響。至於房地產的投資者, 投資自有風險, 賺錢是本事大, 虧損是自己眼光差, 只好在家裏怨天怨地。至於施永青說的「形成連鎖反應，樓價會像骨牌一樣，一連串地倒下去」, 實在言過其實。如果房地產價格跌到投資房地產的回收有吸引力, 房地產價格一定很快止跌回穩。這是市場經濟的基礎知識, 「樓價不會像骨牌一樣，一連串地倒下去」。
如果我們聽從施永青的建議, 是放棄了香港開埠以來自由競爭市場的資本主義的基本理念和香港的成功的主要因素。如果施永青光是中原地產的主席身份, 我們大可以瞭解為中原地產在此時此刻香港房地產的不景氣中, 力挽狂瀾, 為房地產仲介呐喊。但作為經濟機遇委員會成員, 我希望他更能夠從公共利益出發, 從香港利益出發, 此時此刻, 在公眾場合, 發表謹慎而嚴謹的言論, 而不是「我是一個從不隱瞞自己意見的人」。說了話, 不顧影響。他的救市論, 乍聽下, 還以為今天香港正迅速邁進經濟大蕭條的局面, 需要馬上救亡。我們也不一定像羅傑斯(Jimmy Rogers)一樣, 做一個強硬的資本主義者。我認為, 只有盡可能堅持香港自由競爭市場的資本主義的基本理念, 香港才能更好的渡過今天的金融風暴, 從金融風暴中壯大。美國經濟可能面對許多人都想像不到的嚴冬, 甚至冰河時期, 而香港也難獨善其身。 但在巨大的挑戰面前, 我們也不可能殺雞用牛刀, 亂點鴛鴦譜。
關於施永青建議的如此大的干預市場方案, 它的可行性, 香港政府的財政能力等等, 還有道德風險如何解決,不是我們今天討論的議題。
附文二
莫讓樓價跌超過30%
施永青
2008年11月7日
香港的記者真本事，經濟機遇委員會剛開完會，他們已打聽到我在會上提過些甚麼意見。但奇怪的是，他們只打聽到我的意見，其他成員說過甚麼，他們就尚未發掘出來。看來放料給他們的人，知道我是一個從不隱瞞自己意見的人，他不告訴記者，我自己也會在會外直說，所以才賣了一個人情給記者。
我在會上其實提過不只一種意見，但記者卻只關心我是否有建議成立一個投資基金，在二手市場掃平盤。他們質疑，我這個建議是否與我地產代理的身份有利益上的衝突。
其實，我並沒有建議政府在現階段就成立基金去二手市場掃平盤。我只是提醒政府要密切留意樓價，尤其是大眾購買類別的樓價跌幅，千萬莫讓它跌超過30%。當樓價的跌幅接近這條臨界線的時候，政府應採取非常手段，阻止或延遲這種境況的出現。因為，香港銀行提供的是樓價七成的按揭，一旦樓價跌超過30%，擁有物業的市民就會變成擁有負資產。即是說，他擁有物業的市價，比他欠銀行的錢還要少。這更表示，他一生的努力－放在買樓的首期，已付諸流水，並且還要欠下銀行一身債。
九七亞洲金融風暴之後，香港就出現過大量負資產的情況，並對社會造成很多負面的影響。擁有物業的人，因資產蒸發、前功盡廢，而怨聲四起。未擁有物業的人亦不見得因有平樓買而感到特別高興，因為在這種悲觀的情緒下，他們不一定夠膽買。即使夠膽，也不一定有足夠的財力去買。事關負面的財富效應，會令社會的消費能力與投資能力下降，經濟會因而衰退，人們連工也不容易找，哪裏敢去買樓。
更要命的是，當銀行發現自己手上的抵押品已資不抵債時，就會進一步收縮信貸。不但不肯隨便借錢給人買樓，還會加按揭利息，及迫負資產的人賣樓。這會導致樓價進一步回落，形成連鎖反應，樓價會像骨牌一樣，一連串地倒下去。美國今次的次按危機就是這樣產生的。
為了不使香港的經濟再次步入這種萬劫不復的境況，所以我才建議政府在需要時，設立類似盈富基金那樣的地產信託投資基金，在樓市出現恐懼性拋售時，出來維持市場秩序，以免樓價跌破30%的臨界線。
這種救市手法雖然會被批評過度干預市場，但為了免令人民受苦，在非常時期亦得考慮使用。況且，全球行自由經濟的國家都在使用類似手段，為何單要綁住香港的手？
這種救市的手段，我認為會比美國收購有毒資產的方法來得有效，而且花費較少(理由可參考我之前的文章)，所以我也不避利益衝突的嫌疑，犯險向政府提出。只要我是本著香港的整體利益作出發點的，我就不理他人如何猜疑了。
(2008年11月7日am730C觀點)
