豪賭
(原文發表於2008年8月12日)
目前樓市已面臨一個關鍵時刻，值得認真分析、判斷和行動。
市場上許多時候同時存在利好利淡因素，看好者強調利好因素，看淡者著重利淡因素，大家總可自圓其說，讀者觀眾真不知信誰才好。時間最終一定會証明誰正確，正確者之所以能成為預測樓市的勝利者，別無秘訣，通常是因為較能掌握主導因素。利好因素雖多，如果當時存在一個或以上的利淡主導因素，整個市道將向利淡方向走，反之亦然。主導因素一個頂一萬個反方向因素。個人認為目前的主導因素是美國次按和經濟衰退，以及中國的宏觀調控和貨幣從緊政策，兩者都是樓市的利淡因素。
第二個思考方向是，究竟這兩個利淡主導因素對樓市有多大影響。影響有多大，主要得看目前的淡靜樓市在這兩個利淡因素的影響下，會進入短暫調整還是轉勢。如果祇是進入短暫調整，那就意味著樓市還在循環中的繁榮期，在經歷一段時間(通常不超過一年)成交量大減及成交價有一定跌幅(例如8-15%)後，便完成整固，之後物業成交量就會逐漸增加，最終促使樓價重入上升軌。果如此，上述兩個利淡主導因素自是不算太有影響力；但萬一是轉勢，那就是意味著樓市循環進入另一階段：衰退，之後就無可避免再踏入蕭條，樓價在衰退和蕭條中，往往會歷時二至四年，跌去35-50%(上一個衰退和蕭條期最要命，歷時五年餘，樓價跌去65%)，殺傷力自是厲害得多。
上述兩個利淡因素，我看中國宏觀調控和貨幣從緊政策是不會持久的，中國的經濟困難盡管不少，卻遠較美國次按和經濟衰退簡單。美國經濟目前困難重重，房地產泡沫的爆破和金融危機的擴散，形勢極其險惡，嚴重程度和歷時之久恐怕將超乎一般人的想像，我不大相信美國人能收拾。全球經濟一體化下，香港很受歐美經濟所影響，6月本港的出口極壞，不僅反映全球經濟放緩，更反映香港經濟大受歐美影響，不能獨善其身，光是美國次按和經濟衰退這個利淡因素，就足以令香港樓市進入衰退和蕭條。再說，由2003年下半年起至今，香港現時樓市的復甦和繁榮期已不覺5年(一般為五、六年，再上次則歷時12年，可謂異數)，開始轉勢亦不足為異，個人覺得這個趨勢機會應該較大。
在這個異常關鍵的時刻，一切持有物業又想賣的人，如果看好而靜觀其變，甚至期待樓市重回暢旺樓價重納上升軌才善價而沽，則等同參與一場豪賭。看錯市及錯失出售時機，手中物業很可能將跌價35%或以上，損失以百萬、千萬計。
大家可能質疑，看淡而快速減價出售是否亦是豪賭？我很有自信回答：不！原因其實相當簡單：
1. 趁趨勢仍未很明朗，仍有小部份看好買家及絕大部份價錢企硬的賣家，持貨者現時如果肯減價10至15%(視地區及樓類而定)，很有機會能在較短時間沽出。10至15%跌幅，可視為買保險的止蝕幅，幅度不算大，自不能看作豪賭；
2. 去年年初至今年2月，本已不菲的樓價普遍升了三、四成，早就反映了未來二、三年的升幅，縱使沒有美國次按和經濟衰退，香港樓價亦會調整的，下跌15至20%(約為升幅的一半)恐怕免不了。果如此，以較市價便宜10至15%出售，不外體現了這個調整，又怎能視之為輸？更遑論視之為豪賭而輸了！
3. 售出物業，手持現金，際此經濟放緩以至衰退，日後那怕沒機會賤價收購其他增值潛能遠高於物業的投資工具！
4. 萬一看錯市，樓市竟然祇是短暫調整，樓價不到一年就調頭回升，而你又對物業依然情有獨鍾，那你就馬上購買補回好了。這樣，你的損失十分有限。
左算右計，似乎減少少價變現靜觀其變較化算及更符進可攻退可守之道。走為上著！
