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賣地價不一定有指標性

 (原文發表於2006年12月29日)

新鴻基地產較早時以18億元投得山頂加列山道12號地皮，每方呎樓面地價42,196元，不但較每方呎18,000元的勾地樓面地價高出1.34倍，較2000年2月新地投得的山頂施勳道地皮(現為倚巒)大幅高4倍，亦較1997年1月裕景興業投得的南灣道12A地皮高出1.3倍，更刷新香港開埠以來樓面地價新高，甚至是全球紀錄。

加列山道地皮以天價售出後，山頂放盤業主反價及封盤的比例急增。地產代理透露，目前山頂約有100個單位放盤，有90%反價或封盤，而放盤普遍提價10%至30%，部份業主更提價逾50%，山頂洋房的每呎最低消費已升至2萬元過外，樓齡高的分層單位，呎價亦超過1萬元。多家發展商亦乘勢為旗下豪宅新盤加價，長實的大坑半山「名門」，即時將第2座頂層複式單位意向呎價調升10%至35,000元；百利大旗下的山頂道8號餘下10餘個分層單位，呎價由25,000元加至33,000元，加幅超過30%；會德豐地產旗下的歌賦山里3號，呎價亦由28,000元增至32,000元，而同系的紅莓閣呎價則擬由20,000元加至2萬餘元。

部份發展商及地產代理極度看好豪宅後市，聲言明年豪宅不難升20至30%。

總覺得，香港一般人對地皮拍賣價過份敏感，買賣雙方往往據此來厘定議價中單位的賣出及買入價。但今次的加列山道地皮，我想提醒有關人士(特別是準買家)注意下述幾點：

1. 加列山道12號地皮，地盤面積不外79,148呎，可建樓面面積42,658呎，這麼小規模的地皮，其成交價不大具市場指標性；

    

2. 新地擁有的豪宅於發展商中素來稱冠，僅山頂及南區豪宅市值己超逾200億元，現時新地以天價投得山頂地皮，令整批豪宅水漲船高，地產界估計該批豪宅已升值30%，即約60億元，相較之下，投地的18億元簡直微不足道。實況既然如此，我們是否應該想一想，新地在加列山道12號地皮的天價，是否一種策略性出價？

    

3. 這次賣地價，主要影響山頂及南區一帶的洋房，其次是同區的分層單位豪宅樓市，對整體樓價影響不大；

    

4. 發展商並不總是英明神武，他們計錯數、出價過高而最終虧大本收場的例子，過往屢見不鮮。市場樓價由供求而非成本決定，麵包不一定貴過麵粉！如果麵包貴過麵粉是金科玉律，則新地出價18億實在太愚蠢了，它應該出36億，甚至更高，愈高愈好！這樣，新地將來的加列山道新盤固然可以賣得更高價，盈利更可觀，更立杆見影的是，新地現時擁有的山頂及南區豪宅市值，頓時飛升至500億元過外，豈不妙哉？！

    

5. 經濟學還有這麼一條規律，商品價格愈高，需求(即願買的人)愈少。樓宇亦是商品之一，不會例外。縱使賣地價能帶起樓價，業主們不要以為鴻鵠將至，認為所有類似豪宅都理所當然可賣到相同的好價錢，在上述規律的作用下，樓價愈高，買家愈少，恐怕祇有少數業主能以該價售出。