護身符不護身
(原文發表於2006年5月18日)
4月時，利嘉閣地產因為虛假廣告被地產代理監管局罰款20萬元，懲罰之重，一時震驚整個業界。不久之後，不少地產代理的業主委託書就附加了一則條文：「業主/賣方同意代理可按放盤租金/售價的20%上下限幅度作出建議還價刊登廣告。」
業主簽署委託書時，通常會列明放盤價。但隨時間的推移，放盤價不免有所變動。在樓市向下調整時，業主不斷調低放盤價，但他們一般祇是口頭指示，鮮有價錢一變就重新簽署委託書的。地產代理根據業主的口頭指示刊登樓盤廣告，所登樓價無可避免會與委託書所列的放盤價有所差異，遇到地產代理監管局查詢而業主不肯承認有這樣的口頭指示，地產代理就有刊登虛假廣告而被檢控的風險。
很明顯，地產代理於業主委託書附加上述條文是為了避開上述風險。問題是，上述條文真的可以成為地產代理按放盤價20%上下幅度任意刊登廣告而毋需逐次因應價格變動要求賣方書面確認的護身符嗎？
要解答這個問題，首先要弄清楚甚麼是「放盤價」，甚麼是「建議還價」。
「放盤價」是指賣方想出售物業的初步叫價，由賣方委託地產代理向買方提出的；「建議還價」是經紀沒有事先得到賣方同意而建議買方就放盤價所作的還價。以下述廣告為例：
「 愉景灣
低座洋房1133呎
780萬
建議還價700萬 」
780萬是賣方的放盤價，700萬是經紀私下向買方發出的建議還價，暗示買方若能還價700萬，賣方很可能願賣。
如廣告改成：
「 愉景灣
低座洋房1133呎
建議還價700萬 」
則表示經紀沒有提到賣方想賣多少，祇是暗示給買方，若能還價700萬，賣方很可能肯賣。
上述條文面世後，我觀察業主委託書有此條文的行家的物業廣告好一段時間，發覺廣告所刊樓價從沒在前面加上「建議還價」四個字的。
據此，我敢斷言，護身符並不護身！
道理很簡單，附加條文祇是取得賣方書面同意經紀「可按放盤租金/售價的20%上下限幅度作出建議還價刊登廣告」，賣方並沒授權經紀「可按放盤租金/售價的20%上下限幅度刊登廣告」。廣告所刊登的價格前面沒加「建議還價」四個字，就意味該價是賣方的放盤價，而不是建議還價！撰寫此附加條文的人(很可能是律師或大行法律事務部負責人)，看來弄不通放盤價與建議還價之別，更弄不通物業廣告具體形式。將此條文生搬硬套的一眾大小經紀，祇曉得祟拜權威，完全沒有獨立思考能力。
經紀想這樣出稿而又有護身符功效，方法祇有一個，就是將附加條文修改如下：
「業主/賣方同意代理可按放盤租金/售價的20%上下幅度刊登廣告。」
