吹水滋生及壯大的底因
(原文發表於2005年9月26日)
讀者「地產營業員」先生(以下簡稱「地先生」)最近來信(見附文)，評論地產代理界吹水之風，強烈批評地產代理界高層「每天都生活在吹水的世界中，習慣了吹水，接受訪問時又喜愛以偷換概念的說法誤導讀者，有關人士惡習難除，非要地監局介入干預不可」，地先生慨嘆，地產代理吹水是港人的悲哀。
我認同地先生絕大部份的看法，特別是有關地產代理管理層喜愛以魚目混珠或偷換概念的手法誤導讀者，來爭取不應得的光環。地先生所舉幾個實例，將有關人士的醜陋嘲笑得入木三分。
吹水成風，有關從業員固然可恥，但全單照收地報導的記者和接收的讀者何嘗不可悲呢？！為甚麼地產代理從業員的吹水行為以前從來沒有受到投訴？我看不是因為「香港市民(包括記者)普遍受落」，而是因為「香港人大部份不懂分辨真話和假話，真的聽不入耳，假說話反而非常受落」。為甚麼不懂分辨真話和假話？很簡單，因為絕大部份記者和讀者缺乏最起碼的知識和智力(更確切的說，分析能力)。「普遍受落」和「不懂分辨真話和假話」是果，缺乏最起碼的知識和智力是因。
以兩大龍頭大行互相在報章內吹噓自己為某樓盤的銷售冠軍一事為例，如果報導的記者稍為專業些，他們就不難了解到，所謂銷售冠軍，其實祇是某日的銷售冠軍，下筆自會標明：「ｘｘ地產榮獲ｘｘｘｘ年ｘ月ｘ日ｘｘ樓盤銷售冠軍」。得此封號的公司，感到光榮與否暫且不論，但報導符合事實，沒有誤導讀者。
再以「大學生年賺四百萬」一事為例，報導的記者如果稍為專業些，稍為有點分析力，自會一如地先生所言，追問接受訪問者何謂「年賺四百萬」？四百萬是幫公司賺還是經紀自己一人落袋？如果是經紀自己一個人落袋，該經紀是營業員、分行經理、區域經理，還是營業董事？有此等切中要害的盤問，一切魚目混珠及偷換概念的手法自會頓時落空，而記者可免成為誤導讀者的幫兇。
另一方面，如果大部份的讀者夠水平，他們絕對不會容忍胡亂報導的記者和吹水的地產從業員，對有關地產從業員及記者的鞭撻及向有關當局投訴將無日無之，直至記者和地產從業員痛改前非為止。
地產代理的吹水，記者的全單照收報導及市民的普遍受落，除了知識與智力的問題外，我看還有道德觀的問題，三者對傳統道德的是非感都非常薄弱，才會造成這般局面。
有怎樣的市民，就有怎樣的記者；有怎樣的記者和市民，就有怎樣的地產代理從業員。不可老是責怪地產從業員而輕輕放過記者和讀者。地先生將希望寄託於地監局的介入干預，短期來說，這不失為最快見效的一著，但中長線來說，良好的全民教育才是釜底抽薪的辦法。如果這一代積重難返，教育不為功，就寄望下一代吧。
附文
王文彥先生:
本人一向有拜讀王先生的散文，今天想就近日代理吹水被罰的事件作出回應！請先生盡量抽點時間，讀畢全文．
其實本人是大行的前線營業員，我對近日地產代理接連被罰的事件有點感慨並有話要說！
我們不能否認事件主角，即上水中心分行經理賴作智先生錯誤地發佈成交消息給傳媒是錯的，很明顯地當時他是吹水，是故意的，他的動機是想製造市場成交假象，以達到香港人「羊群心理」的效應，引人買樓，我相信當天他也估不到當日的說話會帶來今天的後果．
本人認為，兩大龍頭地產代理在報章內日日吹水，例如早前一個渣甸山豪宅賣個滿堂紅，兩大代理行也在報章上發表「冠軍」宣言，作為消費者也不知道哪一間地產代理才是真正冠軍，總之在報章上，兩大地產代理沒有亞軍，只有冠軍，後其又加上「發展商確認銷售總冠軍」，或者「全行稱冠」等字樣，魚目混珠矇騙讀者．
現在兩大行會用「偷換概念」的方法去刊登報刊說自己冠軍，就以渣甸山某樓盤為例，發展商為鼓勵地產代理促銷，除提高代理佣金外，亦喜歡隔兩天便舉行一次比賽，例如某一代理在第一天比賽中落敗，但他可以在第二天或第三天的比賽中取勝，以幫公司「收回失地」和「挽回面子」．
第一天比賽中勝出的地產代理，第二天便登報說自己全場總冠軍，當發展商在第三天舉行另一場比賽，而新的比賽與上一次比賽是完全沒關係的，那麼，第一天輸了的地產代理絕對有機會在第三天全新的比賽中勝出，如果勝出了，那地產代理在第四天便可以登報說自己全場總冠軍．
若不是我們從事地產代理工作的，普通讀者根本無從分辨真偽，加上發展商「識做」，一個樓盤舉行數個無相互關係的比賽，因此每一間地產代理都有機會成為不同賽事的冠軍，在這情況上說「發展商確認冠軍」絕對沒有錯，加上發展商非常合作地站在地產代理自製的Banner 後與一眾地產代理管理層影相，有關代理便以此作為「冠軍的證據」，名正言順地登報說自己是被確認了的冠軍，在「冠軍」前加個「總」字上去變成「總冠軍」也無所謂，況且又無人干涉．
這些歪風使地產前線營業員以為吹水行為是一種「為公司出頭」的「美德」，吹水者期望自己見報之餘，也希望會得到公司高層嘉許，更甚者以為總行管理層在今天起便認識吹水者這個人，以及日後記他一功！
由於地產代理大行在報章廣告的吹水行為從來沒有受過任何投訴，香港市民又普遍受落，間接使到前線營業員以為「吹水小事」，正所謂「上樑不正下樑歪」，當問題發生了，前線營業員誓估不到應該先被人投訴的公司沒事，反而被弄到周身蟻的是自己，公司更在社會壓力下將自己即時解僱，地產代理監管局更罰自己停牌，世事認真不公平！
有人說中原連續兩次被罰，幕後黑手自然是行內對手，我姑且勿論誰是誰非，但正如王先生所說，吹水者為自己製造可被敵人攻擊的機會，實在活該！
早在多月前，中原有管理層(不指名道姓了)接受傳媒訪問說：「大學生年賺四百萬」，這是一個非常失實的報導，而報道這篇新聞的記者更被顯得不專業，請問何謂「年賺四百萬」？四百萬是幫公司賺還是經紀自己一人落袋？我重看該報導以証實自己沒眼花看錯，我肯定該報道的而且確沒有提及該四百萬是否要跟公司對拆，報導亦只說主角是「大學生」，但沒有提及該「大學生」在公司的職位，究竟他是分行經理，區域經理，還是營業董事呢？在地產代理行業裏，拆佣比例複雜，不同的職位對應的拆佣比例有很大的差別，若果該「大學生」是董事，年賺四百萬倒不出奇！但區區一個前線營業員，絕對沒可能一年落袋四百萬．
我在此強烈批評地產代理高層，每天都生活在吹水的世界中，習慣了吹水，接受訪問時又喜愛以「偷換概念」的說法誤導讀者，有關人士惡習難除，非要地監局介入干預不可，亦証實了地產代理高層是厚顏無恥之徒．
「地產代理吹水，實是港人悲哀」，有關代理吹水行為並非一朝一夕．老實說，香港人大部份不懂分辨真話和假話，真的聽不入耳，反而對假說話非常受落．
有一業主前來分行放盤，他跟我說只要單位能賣到市場價便可，問我市場成交價，我如實地說出成交價，市場在一星期內有三宗類似單位的成交個案，價錢在一百四十萬至一百五十萬內，無論單位坐向，面則，層數都非常接近，該名業主就理直氣壯地說本人壓低他單位的價錢，他說剛才問過隔離的地產代理，別人告訴他可賣一百八十萬元，於是他怒氣沖沖的說不放盤給我們．後來我打聽到他的單位在一星期內，以一百四十四萬元成交，我心想，香港人喜歡聽大話多於真說話，到頭來單位都只能以市場價成交．
其實現今業主和買家都喜歡講大話，買家明明能出到一百五十萬，他偏跟你說只能給一百二十萬，業主說單位要一百七十萬才賣，偏偏以一百五十萬賣出，作為地產營業員最清楚不過，我們地產代理食這行飯的，遇上這種情況，地產營業員自有拆招方法，就是當一位業主前來放盤時，給他一口高價，讓他離開分行時興致勃勃，先跟他打好關係，到後來真的有買家出現時，才跟業主還口低價，慢慢傾回市場價，這是地產代理做生意的一種方法，即行內人說的「價」，用以對付現今喜歡聽大話的業主和經常給低價的買家們．
地產代理要達成生意，非用這一套方法不可，當然有買家和賣家都清楚市場價，但愛聽真話的百分比佔極少數，「價」已經是經紀講大話的過程之一，香港人要經紀價才能一買一賣，是社會的錯還是香港人的文化呢？「吹水行為」又是否「迎合港人需要」?留給學者解答．
地產營業員上
