在2月，太古城的物業買賣成交了29宗，較1月勁減69.8%；康怡花園成交18宗，大減56.1%；杏花邨則成交13宗，亦銳減70%。
以上三個屋苑買賣成交量的勁減不是獨有的，2月份全港35個指標豪宅屋苑共錄得238宗二手成交，較1月跌39%；50個指標 (中下價) 屋苑則錄得1,372宗二手買賣，較1月的3,319宗銳減59%。
由此觀之，二手樓買賣成交量大跌是全面性的，為甚麼會這樣呢？不少地產代理將之歸咎於新春節日氣氛濃厚，買家入市意慾因此轉弱。若果真箇如此，他們又怎去解釋同期將軍澳一手新盤「首都」的暢銷呢？「首都」在短短兩天內就售出近2,000個單位，佔全數單位九成有多。許多地產代理將「首都」現象視之為樓市壯旺，若果如此，他們又怎去解釋二手樓成交全面大跌？
研究之下，我發覺「首都」的定價相當克己，基本上貼近同區的二手樓價格，有別於一般一手樓樓價高於二手15至20%的慣例；不但這樣，「首都」的發展商長實，於發售時亦一反常態，不將2,000多個單位用擠牙膏形式分期分批及每次加價少少地出售，而是有客便一Q清袋。定價克己及盡速清售這兩個特點，令長實有看淡後市之嫌。另一方面，為甚麼近2,000個買家捨二手樓而就「首都」？看來是因為他們已嫌二手樓價格偏高及討厭二手樓業主們一再封盤反價。如果我的推論離事實不遠，二月份「首都」暢銷及二手樓滯銷的現象，是一個不良訊號，值得密切注意。
美國經濟衰退和國內的宏觀調控，問題已不再是會否發生，而是有多嚴重及會持續多久，覆巢之下，豈有完卵，香港絕難置身事外！還有一個大家很容易忽略的利淡因素，就是國內新近推行的「勞動合同法」，如果付諸實施，廠商的經營成本會大增20至30%，影響所及，在珠三角經營的六萬餘家大大小小的香港廠商，起碼有三成要面臨結業，其他亦要艱苦經營及盈利銳減。這些香港廠家素來是香港樓市的重要投資群，他們有難，整體樓市一定受影響，不可不察！
面對上述重大隱憂及負利率形勢，既要忍手 (四周危機四伏，胡亂投資，損手機會大)，又要投資 (否則要忍受資金貶值)，策略應該怎樣，認真煞費思量！個人覺得：
1. 經濟形勢不明朗，保本為上，面對負利率亦不應傾巢而出，總要保留三、四成現金在手，以期進可攻，退可守；
2. 相對於股市及其他投資工具的風高浪急，樓市不失為一個較安全的投資對象。但我們要切記，經過過去一年多的急升，絕大部份樓宇 (特別是豪宅) 價格已流於偏高，不慎於選擇而胡亂買，三年內很有機會虧損；
3. 投資總方向應捨豪宅而就中下價樓，原因我過往已多所表述，不贅。一定要買豪宅的話，除注意價錢會否偏高外，應選買1,000呎左右單位，這是眾多中產者極欲改善生活素質和力所能及的首選；
4. 就算購買中下價樓，亦應選取那些價格滯後的，取其投資安全度較高及未來升幅空間較大 (在跌市時，跌幅理應亦較小)。今時今日，價格偏高的單位多，偏低 (甚至合理價) 的少，精心選擇雖然費力，但絕對值回票價；
5. 個人估計，整體樓價很可能在今年就見頂，見頂前應該還有一個小上升浪，要買就趁早買；
6. 多貨在手的，主要考慮的，不應該是買，而是賣。應該利用今年這個 (可能是樓市循環中最後的) 上升浪卸貨，以期愈賣愈高；
7. 縱使貨少，亦宜在即將來臨的小上升浪中沽出 (全部或大部份)，在未來三年內，總有機會以較沽出價低相當幅度的價錢購回。如果對我對形勢的判斷半信半疑，將手中獲利貨賣出一半是一個不錯的抉擇！
