樓市最近四個多月買賣兩閒，異常淡靜。樓價下調了2至10%不等，看哪個屋苑而定。到了5月9日，一個大型一手新盤御龍山推出市場。御龍山地處沙田火炭，鄰近工業區，位置不算好，更不是傳統豪宅區，但發展商懂得包裝(示範單位的用料和設計都遠勝一般豪宅)和宣傳，更熟諳利用和推動大小地產代理替他們促銷，平均呎價差不多$10,000，特色單位要每呎$20,000餘，平均單位價格要千餘萬的各式單位，在七八天內竟售出八、九百套。御龍山賣得貴而快，令人大跌眼鏡，並扭轉了近期淡靜的樓市氣氛。羊羣心理的作用下，部份猶豫的買家立刻投入購買行列，遍及市場上的一、二手樓，以及不同的二手屋苑單位。
到5月18日為止，太古城的買賣成交已達42宗，較四月全月的41宗為多；康怡花園19宗，較4月同期多3宗；杏花村則為22宗，亦較4月的14宗為多。上述3個屋苑的買賣成交自5月以來明顯轉趨活躍，究竟是因為價格調整已到吸引程度，還是因為御龍山暢銷所刺激，要搜集進一步資料才可將分析結果告訴大家。近期開售的一手大型樓盤還有何文田半山壹號，半山壹號地處何文田常盛街，靠近紅磡，亦不算是傳統豪宅區，呎價低層的要$10,000至$12,000，中層要$12000至$18,000，高層要$18,000以上，特色單位更每呎要$25,000。此盤的促銷策略與御龍山相同，靠的亦是包裝，以用料和設計遠勝一般豪宅吸引買家。半山壹號的銷售成績有沒有御龍山那麼好，難說得很，留待日後事實告訴我們。個人覺得，物業的價格，最決定性因素是地點，以御龍山及半山壹號的地點，不管用料多好，設計多妙，山雞始終是山雞，不可能因此變成鳳凰，它們的定價，是否偏高，買家似宜仔細分析，再作理性決定。否則，它日成了大閘蟹，悔之已晚！以價論價，何文田山道的灝畋峯，高層呎價不外$20,000至$23,000，西九龍凱旋門觀星閣高層，呎價$17,000至$18,000，港島南區的貝沙灣，高層望海的亦不外每呎$15,000左右，但他們都位處豪宅地段，尤其是灝畋峯！若果一定要買，以御龍山和何文田半山壹號的條件和價格，我寧取灝畋峯、凱旋門和貝沙灣。
根據調查，香港市民是世界上對經濟前景最樂觀的一群。御龍山事件，印證了調查的正確性。不僅這樣，事件還證明香港市民很易為包裝、宣傳和遊說所惑，更証明在貧富懸殊之下，貧窮之人固多，但十分富有的人，亦復不少！
現時不少大証券公司香投資銀行地產分析員，以及地產代理不約而同都認為，減息(特別是減至負利率)是決定樓價的主導因素，它會為資產價格提供強大的上升動力。關於於這種看法，我並不完全苟同，且將個人的看法同大家分享一下：
1. 1981年至1985年間，香港出現負利率，1994年至1995年上半年，亦同樣出現負利率，當時樓價不斷下跌。由此觀之，減息及負利率會令樓價上升的說法不一定成立：
2. 樓價通常受經濟和利率影響，但經濟對樓價的影響力大於利率：
3. 利率及通脹是滯後於經濟的，當經濟放緩或衰退時，通脹會隨之回落，銀行會減息，但如果經濟落得快，通脹縱使來不及回落，銀行通常依舊被逼減息。減息而通脹未落，便形成負利率，這種滯後現象歷時不會太長，最終由於通脹回落明顯化，而促使銀行停止減息甚至加息，負利率現象到時自會消失！
對於市民，他們很多人關心的是資金的回報，負利率使他們的銀行存款利息幾近於零，實際上是負回報，他們的不快，可想而知。在不甘心的心情下，負利率促使不少市民冒險，驅使他們將銀行存款投放到各種資產上，特別是一般人較為熟悉及大戶較難操控的房地產。在外圍經濟不好的情況下，危機四伏，任何資產投資都存在風險，弄得不巧，被擠了出來的辛苦錢，馬上因加得減。減息是美國為挽救其日益衰退的經濟於既倒的措施，其實是一個負面因素，它祇是決定樓價芸芸眾多因素的一個，更非主導因素。它對部份市民的投資有一定的催生作用，因而為資產價格提供一定的上升動力，但這種上升動力，遠遠不會是全面和強大的。
