地産狂熱潮似已告一段落

　　美國主權信用評級下調引發環球金融市場急劇波動，市場悲觀氣氛濃厚，並催生了環球股災。8月1日以來，恒指由22,808點回落，最低見8月9日的18,868點，跌幅約17%，蒸發財富以萬億元計，在社會上造成嚴重的負財富效應。

　　8月9日的土地拍賣，沙田九肚山地皮以55億底價成交，賣地成績遠遜預期。盡管賣地成績不理想，政府聲言會按照原定賣地計劃，9月將繼續再推出三幅地皮，不會延期。政府下定決心增加土地供應，無疑為樓市調整提供了必要條件。

　　8月10日美國聯儲局宣佈未來兩年將會維持現時的低息，變相推QE3，看似利好本港樓市股市，但在這個形勢及內地通脹壓力有增無已的情況下，中央很可能會被逼繼續收緊銀根，屆時對本港樓市和股市的負面衝擊，恐難小覷。

　　由於歐、美債務危機惡化，全球經濟被普遍看淡。與此同時，市場對中國經濟硬著陸的憂慮加深。而面對國內日益嚴峻的緊縮政策，內地客近期拋售在港房地產以解國內之急或撻訂不買的個案愈來愈多。

　　物業單位的供求是相對的，供應縱多，但如果需求更多，則成供不應求之局；相反地，供應縱少，但如果需求更少，則成供過於求之局。外在經濟環境的不利變化和特區政府對樓市的調控(特別是額外印花稅和收緊按揭成數)正改變著供求(主要是壓抑及減少需求)，使之走向平衡，甚至供過於求。近日要求特區政府大量增加土地供應的聲音再没聽聞。

　　由於香港物業價格極其偏高，未來上升空間有限，以及國內的收緊政策和外間資產價格相對吸引，香港的熱錢開始流出。

　　在內地銀根緊絀和利息高企下，國內企業和個人頻頻向香港銀行借貸，香港銀行水浸的現象已一去不返，在香港房地產市場按揭利率已掉頭回升。這些新舊利淡因素，已在心理上和實質上改變人們對樓價的預期，從樂觀的看升變成悲觀的看跌。

　　過去兩年餘，主要利好房地產因素不外三個：土地(最終亦即住宅單位)供應不足、超低利率及源源不絶的外來熱錢。近期利好因素可加上通脹一個。但上述利淡因素已抵消這四個利好因素(前三個最近大半年已大為削弱)有餘，利淡因素已成為此刻的主導因素。這已從市場反映出來：市場交投轉緩，業主減價(幅度普遍為10%左右)及二手買家撻訂個案日增；樓宇買賣成交宗數大減，7月份整體買賣為7,291宗，較6月的11,601宗，跌37.2%，預計8月樓宇買賣登記最多祇有6,800宗左右。住宅樓宇成交量其實更有代表性，7月份成交量僅為5,254宗，較6月跌41.9%，而成交總額7月僅為318億元，較6月下降39.9%。由於七、八月市況更惡劣，反映市場七、八月實況的八、九月份住宅樓宇成交量當會更少。

　　我將今年1月至7月的私人住宅買賣成交宗數列成附表，發覺幾個值得注意的現象：每月一手總成交宗數中，7月的556宗是3月以來的新低，較5月的2,014宗勁減71.9%，而每月二手總成交宗數中，7月的4,286宗是所有月份的新低，較2月的9,210宗勁減53.5%，顯示近期物業買賣成交量銳萎的實際情況；發展商及地產代理近兩、三年不斷強調內地買家為一手住宅樓的生力軍、主力軍，在一手豪宅所佔的市場份額更高達三、四成。從表中2,000萬或以上的一手買賣，7個月的成交宗數為884宗，佔總成交宗數6,121宗的14.4%，假設內地客佔其中的四成，他們的成交量為354宗(5.8%)；假設2,000萬元或以上二手豪宅中的買家有20%為內地客，他們的成交量為187宗，他們在一、二手2,000萬元或以上的成交量因此為541宗，佔一、二手總成交宗數56,067宗的0.96%(不足1%)；若果將1,000萬元或以上的住宅列為豪宅，及內地客分別佔一手及二手豪宅的40%和20%，則內地客在豪宅中的成交量為1,335宗，佔一、二手總成交宗數56,067的2.4%。從上述數據知之，內地客在香港樓市(最低限度在過去7個月)的影響力不見得巨大，甚至可算微不足道，他們的作用是被高估或誇大了。過去我們香港人總覺得國內買家有用不完的錢，豪綽得不用計價或不懂計價，這種想法看來得調校一下了。面對香港物業價格高企及投資風險日增，國內買家已開始將投資的視線轉移，香港物業在他們心中的比重已開始大幅下降。國內的緊縮政策亦逼使部分國內客拋售香港物業，以便撤資回救國內的本業。仍將國內買家視為香港樓市的生力軍及主力軍看來已不切實際。

　　高通脹和長期超低利率不足以撐起樓市，僅可減慢減輕樓價調整的速度和幅度。除非高通脹演變成惡性通脹，或國內經濟形勢奇蹟地急劇好轉，這一輪地產週期的繁榮期及狂熱潮看來已告一段落，樓市將無可避免陷入一個相當長的調整期，買賣成交量持續的萎縮最終不免引致成交價的顯著下跌。

附表:

資料來源：地政署物業成交數據