身為發展商高管的朋友A君知道我在10月初接受過鳳凰衛視的專訪後，向我索取專訪的相關連結(見下)。我發了給他後，大家在10月15日就未來地產市道交換了意見，以下是雙方的對話，「A」代表A君，「王」代表我本人。
http://share.fengshows.com/article.html?id=47aa598f-4e51-4706-a95c-2e1885442a58&channelID=r06&time=1665067897.299455
這是粵語版本
http://share.fengshows.com/article.html?id=5113ad80-f588-41b4-93dd-884fab45653a&channelID=r06&time=1665068105.822013
王： 以前不信我的看淡，今次要信。有小輩想買樓，叫他忍手為妙，切勿高位（巔峰價）接貨，樓價16年都
回不了家鄉，1997年高價接貨情況就是這樣。
A： 我信，今次大環境惡劣已是不爭的事實，但我認為不會下跌三至四成那麼多，因為港樓未來幾年供應仍
不算多
王： 供應縱使不算多，但需求更少，這已足夠拉低樓價。更何況，香港特區政府為遵從中央要求香港特區政
府解決香港深層次矛盾之一，解決弱勢社群 和年青人的民生問題的指引（重中之重的政策措施），特別
是住房的問題，會想方設法加快住宅土地的供應。未來土地供應將會大幅增加，光是這個資訊的公佈和
陸續有具體配合行動就會產生強大的震懾力和樓價的下跌預期，導致樓價在不久的將來就有下調壓力。
A： 對！長遠供應肯定會有可觀增加，但須時十年八年才可以達致；況且本地剛性需求也頗大，加上疫情過
後大陸人在港購置物業方面的需求，希望供求可以平衡
王： 經濟學有所謂「預期」這麼一回事。當許多人看好樓市，預期樓價會升，大家爭先恐後入市，需求大增
，在供應不變的情況下，樓價會頓時開始上升；相反地，當許多人看淡樓市，預期樓價會趨跌，大家都
不敢入市，需求頓時萎縮起來，在供應不變的情況下，樓價會頓時開始下調。
今年以來除了3月，由於許多前所未有的利淡消息出現，越來越多人看淡樓市，原本想買的人都不知躲
到哪裏去，需求大減，供應雖然沒有明顯減少，但買賣成交量較去年同期勁減40%，整體樓價已下調
7至8%。
經濟學上又有所謂滯後現象，股市滯後程度較小，很快就會體現，房地產的滯後程度較大，近期的許多
利淡房地產的訊息要經過一段時間（6-8個月）後才會產生實際效果，住宅樓價的下調在未來一年會加
快加劇。
A： 明白，未來一年半載的經濟和世界地緣政治的確是很差，所以投資及買樓都要份外小心
後記：
10月23日中共第二十次全國代表大會閉幕，外資普遍對中國未來政策有相當程度的負面看法，他們預期國內動態清零政策短中期不會改變(那意味著不會開放防疫的措施，中港通關遙不可及)、不會推出進一步救市措施及中國與美國及其盟友對抗會持續高溫，二十大提出的「規範財富累積制度」，代表未來的分配政策與過去有所不同，外資認為加稅等措施推出的機會大增，10月24日港股因此大跌1,030點，樓市隨即出現不少二手撻訂、蝕讓個案，君匯港一位3房單位買家寧願放棄20萬訂金絕塵而去，太古城2房單位再出現800萬求售的個案；10月22日及23日十大屋苑出現零成交；10月樓價下調明顯速度加快，不少屋苑的樓價較2019年高點已下調15%至20%，但買家仍普遍裹足不前，不敢入市，樓價看來依然遠遠未見底，跌勢不止。
預期影響樓價的力量於此可見。
