我在上文提到的是一些鴻運致敗的內因，其中第4點所提到的經營策略主要是指鴻運主打一手樓。做一手樓如中、美、利、鴻那般形式其實很犯本，營業額及班底不容易穩定，地產發展商付佣往往拖延很久，鴻運大搞特搞一手樓盤反而拖垮自己。外因當然亦有，而且很致命。96、97兩年，樓宇買賣成交分別超逾18萬宗及20萬宗，最近二、三年，買賣成交一般每年不外8萬餘宗，成交量乃旺市時的45%；過去五年，樓宇成交價僅為旺市的35%，大跌65%。整個地產代理行業的佣金收益約為旺市時的15至16%左右。旺市時地產代理從業員約為25,000至28,000人，淡市又如何？且看下表：
資料來源：地產代理監管局
| 牌 照 類 別 |
1999年初 |
2000年9月30日 |
2001年9月30日 |
2002年9月30日 |
| 地產代理 (個人) |
16,882 |
14,446 |
11,959 |
10,084 |
| 營業員 |
3,006 |
2,518 |
3,461 |
5,471 |
| * 地產代理 (公司) |
1,282 |
1,197 |
984 |
852 |
| * 營業詳情說明書 |
2,547 |
2,259 |
1,903 |
1,971 |
*地產代理(公司)牌以公司為單位，故牌照數目代表了公司數目。 而地產代理公司每開一間分行，要申請營業詳情說明書，故「說明書」數目可反映地產代理分行數目。
從99年初地產代理監管局開始發牌的資料來看，地產代理從業員高達19,888人，約為97旺市時的71%至79.5%；至2000年9月，從業員為16,964人，是97時的60.6%至67.9%；到2001年9月，為15,420人，是97時的55.1%至61.7%；到2002年9月，為15,555人，是高峰期的55.6%至62.2%。明顯地，行業規模收縮的速度遠遠落後於行業收益收縮的速度，每個從業員及每間公司、分行的收入都被大幅攤薄，市場根本養不起這麼多營業員，這麼多公司，競爭力稍弱，立時慘遭淘汰，鴻運最終黯然出局原因在此。
儘管餅愈來愈細，但如果行業規模能按比例收縮，大家仍會依舊豐衣足食的，弊在大家都不肯快縮，撐得就死撐。公司若只有一間行，縮舖意味整間公司的滅亡，要死撐還可理解，但若公司有五、六十間，甚至百五、六間分行，仍不果斷地盡快地將負經濟效益的分行裁掉，將無生產力的員工裁掉，就十分令人費解。對付過度擴展而衍生的嚴重虧損，上述辦法是挽救整間公司的不二法門。鴻運由97年的八十餘間分行，到清盤前的二十間，前後歷時五年有多，期間更參雜著時縮時擴，舉棋未定現象，充份說明鴻運縮得不夠快，這是招敗主因之一。
～ 待續 ～
