香港金融管理局前總裁任志剛告誡港人：「看清形勢，量力而為。」

一頭銀髮是香港金融管理局前總裁任志剛的標記，與他劃上等號的還有聯繫匯率及出招打大鱷。即使他已退任金管局，近期港元多次觸及強方兌換保證，市民大眾又想起他，原來其「金融沙皇」形象已深入民心。

退下火線已5年，期間卻又因發表提倡檢討聯繫匯率論文而惹火，今天他改變了態度，「不在其位、不謀其政」成了他專訪的主要關鍵句。接受訪問不論政府決策，卻願見年輕人買樓上車，但在入市前要謹記「看清形勢，量力而為」。

近期本港樓市升勢再現，細價樓升幅尤為亢奮，不少市民都說要趕急上車。惟樓市風險正在升溫，如加息漸近、供應漸多，市民趕入市前，到底要注意甚麼？香港金融管理局前總裁任志剛在接受本刊專訪時告誡港人，尤其是年輕人，拋下八字真言：「看清形勢，量力而為。」

他初時還謙虛地回應說：「沒甚麼忠告可以給他們，真的。」其後又反覆說：「量力而為，最緊要看清形勢和了解風險所在，不要亂來。要看自己能承受多大風險，自己要有壓力測試，然後量力而為。」

6大因素保樓市穩定
任志剛雖然多次強調自己不是此方面的專家，但是建基於樓市影響銀行體系健全。因此，樓市是否穩定仍然值得留意。揚言時以「居安思危，防患未然、與時並進」為信念的他，以《居安思危》命名新書，他在書中輯錄了2005年10月6日在金管局網站專欄《觀點》文章。

文中提及香港具備六大因素令樓市仍能保持穩定（尤其是銀行體系穩定）：一、美國利率一直趨降；二、銀行嚴格依循金管局所設定的七成按揭監管指引；三、外地家庭傭工令女性勞動人口參與率提升；四、儲蓄率高：五、資本充足比率20%；六、按揭證券公司可降低風險。

雖然是9年前的觀點，但以上各項因素至今仍然左右本港樓市大局，當中利率仍是一大主因，到底美國何時會加息？任志剛認為並不會太快。他強調：「美國好明顯在退市中，因為美元的基礎貨幣仍然好大，例如聯邦儲備局的資產負債有4萬多億美元，在正常情況下，不需要如此多，退市的步驟是：減少買債、停止買債、當債到期時收返錢不再買。」

「慢慢地，基礎貨幣降到正常水平，到正常化就會對利息有影響。大家都知道，聯儲局貨幣政策跟就業、通脹有一定掛鉤，大家留意這兩方面發展，不難預測趨勢點行。好肯定，利率只會升不會降，只是時間問題。貨幣政策正常化要有一個過程，由減少買債到停止買債再到贖回，然後才在利息上做工夫。」

港樓利率敏感度較細
他續說：「今次聯儲局公開市場委員會會議紀錄給人印象是，9月、10月會停止買債。這不難想像，過往買如此多債，現在愈買愈少到最終不買，一定會經過這過程，大家不用覺得太特別……但未來加息亦需要一段時間。」

利率以外，書中第一章「立足香港」（2003年10月9日《觀點》中提及：「本港樓市波動大，箇中成因複雜………香港高度城市化，人口稠密，對決策者構成很大的挑戰……需求大幅波動是本港樓市的一個明顯特色……住宅需求對價格預期相當敏感，香港住宅樓市的產品偏向單元化，加上交易費用相對較低，形成市場流動性出奇的高，因而市場需求容易受價格預期影響。」

即使他說不會看樓市，但卻能洋洋灑灑數百字，就能概括本港樓市上升的原因，但有一點他卻認為相當令人意外：「香港住宅需求對利率（即融資成本）的敏感度，不如其他地區大，這或會令人意外。」記者問為何利率升但樓價仍會升，他回應說：「現時似乎有政策風險，如果政治壓力大，可能有特別政策，我不是說政策不對，但對市民大眾有一個好大的影響範圍，有特殊政策是無可厚非，突然政策出現時，房地產市場一定會受影響，但是，過往利率和樓價的關係，將來未必有。」

無樓在手如空倉樓市
無論樓市有否受政策影響，說到底，大家都想知道現在是否仍是入市時機，年輕人又如何可儲足錢買樓。對於此問題，任志剛過去曾經說過，「對需要有一層樓自住的人來說，不買樓就等於『空倉』，有一層樓就等於『平倉』，多過一層就『揸凸』。」今天他的看法又是甚麼？

任志剛說：「大家都想市民大眾、年輕人可以上到車，現在低息環境對資產價格有一定的影響，要視乎政府對房地產的政策。當然，長遠要增加供應，將價錢控制到合理水平，等年輕人可以上車，這是清楚明白的公共政策。至於金融政策如何鼓勵？不是容易，因為香港貨幣政策目標好清楚，在固定匯率上，美國利息仍然維持低水平，未來加息亦需要一段時間，香港好難見到息口快速上升，對資產價格仍有基本刺激作用。」

年輕人應該買樓嗎？「你在香港，不可以在樓做『短盤』，無樓即是『短盤』，你梗要有一個『竇口』，如果有機會應該至少『平盤』，而不是『短盤』。『長盤』則視乎自己有無錢，（但年輕人好難買樓）我知道亦好同意，要視乎政府政策，金融方面不是太多事情可做，當然有些逆周期的宏觀審慎政策可以有影響。」

宏觀經濟現不尋常事
「但請不要忘記，這些政策是防止樓市波動影響銀行體系健全，這才是目標，而不是說，想去調整樓市。」

除政策外，還有甚麼影響香港樓市甚至經濟的風險呢？「從宏觀經濟層面來說，是有不尋常的事，不單止香港，美國的量寬將經濟增長維持在仍然低的水平，歐洲、日本又如何呢？內地經濟亦慢了下來，雖然我覺得現在似乎有機會見底，希望會慢慢回升，這是一個好的勢頭，但亦都是多年來比較低的一個增長。還有好多其他非經濟或金融層面，好像政治層面，有好多事發生緊，有機會演變成一些比較難處理的局勢，可以發展到令人擔心的地步。」的系統性風險及結算風險。