法子《呃雨嚟落和爆邊的證明》
2014年7月9日
節錄了一篇上年11月和一篇今年3月的發表，再看看今日的樓市報導。
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法子《爆邊》
1. 法子 2013-11-13 11:57:28
蔡生，
3D的「真正的影響」明年第一、第二季就會出現，到時就會「爆邊」。
我指的影響不是利淡的影響，爆邊係指成交價向上爆單邊市。
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法子《呃雨嚟落》
2014-03-09
想提出的是SSD1 造成2011年的「慢速向下調整4%」為期一年，在該年需要買樓的人暫時忍手，部份先租樓觀察一下，其現象是租務成交上升，買賣成交下跌，之後就造成2011年和2012年的需求同時在2012年爆發，稱之為「呃雨嚟落」現象。
現在想說的是DSD 造成2013年的「慢速向下調整4%」為期一年，在該年需要買樓的人暫時忍手，部份先租樓觀察一下，其現象是租務成交上升，買賣成交下跌，之後會造成2013年和2014年的需求同時在2014年爆發，「呃雨嚟落」現象再次發生。
還有一點想說明的是「為什麼在2011年和2013年大部份有需要的人都忍手不買，但樓價也不跌下去？」
其實買樓的人可分為3類：
A. 買入單位後，自己入住，街坊是也。這類人傾向以屋宛創新高價，才較為願意賣出。如果不是「屋宛新高價，他們傾向不賣，住耐啲。」
B. 買入單位後，畀人入住，收租佬是也。這類人在市場有正常流通性的情況下，沒有「賣」或「不賣」的傾向。一切看前景回報，但3D令到流通性很低，尤其 DSD令收租佬賣出物業後再買回時成本太高，所以也傾向「不買不賣」。
C. 買人單位後，無人入住，伺機沽出，炒家是也，這類人在市況下跌時，是止蝕得最狠的一類，無論在股市或樓市，大跌都是由這類人造成的。
SSD一出，C類人馬上消失。
DSD一出，B類也不賣。
現在只剩下A類，這類人在市況下調時，很難說服街坊賣掉「自住樓」，你問下地產代理就知，唯一可能就係「嚇」，嚇他們，令他們怕大跌5成，所以你看見代理們提供給報章的成交報導，都以「劈價」描述，但「劈價了一年」CCL還沒有大跌，因為代理只是想利用報章的影響力令到A類人士有認知錯誤，覺得市況急速下調，只有「嚇」才能令部份A類人放掉自住樓。
所以，現在大家也知道「為什麼在2011年和2013年大部份有需要的人都忍手不買，但樓價也不跌下去？」
上述是關於二手樓市的分析，至於一手樓，就要說供應，這部份我有更驚人的發現，但應承過好友，不把它公開。對不起。
2014-03-09
法子
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節錄自2014年7月9日蘋果日報
錦華花園一個月升10%
祥益盤嘉茵表示，屯門錦華花園B座中層2室，實用面積348方呎，以318萬元成交，呎價9,138元，成交價亦創屋苑同類型新高。相較同屋苑上月A座低層5室同類型單位，僅以288萬元成交，兩者相差達30萬元或逾一成。
美聯黎鎮彰表示，大圍新指標屋苑盛薈2座南翼高層D室，實用680方呎，以830萬元成交，造價創同類單位新高，呎價12,206元。惟原業主於2010年以約780.5萬元購入，賬面獲利約49.5萬元，若計及使費，料只可平手離場。
樓價創新高，租金亦飆升，鰂魚涌太古城銀星閣中層B室，實用809方呎，兩日前以3.5萬元租出，呎租43元，昨再度破頂。
中原趙鴻運稱，新近租賃成交為天星閣中層C室，實用707方呎，內櫳豪裝，以3.25萬元租出，呎租45.9元，創同類單位新高。業主於今年4月以1,010萬元買入單位，回報約3.8厘。
中大市場學系教授冼日明認為，市場原期望樓價回調的願望落空，樓市一直只呈現「量跌價不跌」，市場亦得知政府已無法改善高樓價問題，令累積購買力把握現時仍「買得起」的時候爆發，令樓市進入「失控」狀態。他預期破頂的「輻射效應」會日漸擴散至不同類型及地區之物業。
二手缺貨，名人亦急急把握機會入市。堪輿學家麥玲玲剛以2,665萬元連一車位，購入北角半山賽西湖大廈6座中層海景戶，實用1,297方呎，呎價20,547元。單位連租約至明年7月到期，月租6.68萬元，租金回報約3厘。麥玲玲計劃長線收租，擬短期內再購舖位物業。
