百億舖王黎永滔：再升有限可勁跌 港樓不值博
【明報專訊】近日不論一二手樓市均價量齊升，樓價直撲去年8月歷史高位，不少人已深信港樓「有買貴、無買錯」，但有「百億舖王」之稱的資深物業投資者黎永滔卻有不同看法。他預測，美國經濟在未來5年繼續向好，除了令總統特朗普有籌碼繼續藉貿易戰向中國施壓外，估計明年第四季總統大選後，聯儲局會再次加息，港息亦會跟隨上揚，拖累樓價掉頭下跌，甚至認為下跌空間達30%至40%。
上期本欄專訪安泓投資研究總監馬偉信，他指聯儲局貨幣政策或轉向鷹派，可能促使資金從本港流走，再次令樓價調整，故他對港樓謹慎，指領展（0823）及冠君（2778）等房託更有投資價值；結果過去一星期新盤銷情已略為減慢，而領展及冠君股價分別上升1.3%（曾創新高）及僅跌1.9％。
高手所見略同，有「百億舖王」之稱的黎永滔近日接受專訪，同樣對香港熾熱的樓市提出警告，認為擬置業者目前不應低估中美貿易戰的風險，「在去年底我已預測中美貿易戰不會這樣容易搞掂，原因是中美是次不單屬經濟角力，而且亦已上升到政治層面，美國唯一目的便是打壓我們中國，你看華為被封殺就知道，這是一項政治任務，不止有經濟層面的考慮，也有政治目的」。
料美經濟中長期俏 特朗普續向華施壓
黎永滔分析，美國上季經濟按年增長3.2%，而且上月失業率跌至3.6%近50年低位，可見美國經濟基調向好，是次經濟擴張周期料可再持續至少5年，故美國總統特朗普在未來一段時間料會繼續向中國施壓，中長期為本港股市及樓市帶來挑戰。
特朗普前周日宣布向2000億美元中國產品加徵關稅至25%後，恒指過去一個多星期已從高位回落近2000點，港股對中美貿易戰升溫的潛在影響已有所反映，惟近日樓市氣氛仍然熾熱；黎永滔提出另一個擬置業者不可忽視的變數——息口走勢，「2008年金融海嘯後本港樓價大漲小回屢創新高，很大原因是港息維持在低位，資金無出路，小部分轉投股市，大部分投資物業，令樓價易升難跌；但日後一旦息口上升，樓價便會下跌」。
明年總統大選後 聯儲局料再加息
黎永滔認為，港息低企只屬暫時現象，當聯儲局在明年第四季總統大選後會再次加息，港息始終要跟隨向上，「雖然近月特朗普多次要求聯儲局減息，但我相信他只是給壓力該央行繼續維持低息環境，為他競選連任取得籌碼而已。按常理來說，經濟向好便會產生通脹，息口便會向上，美國也不能扭轉此經濟定律，故我估計明年第四季總統大選後，聯儲局便會再次加息」。
值得注意的是，渣打及富邦昨日分別宣布提高港元及美元定期存款利率，而經富邦由港元兌換為美元後，1個月及3個月10萬元或以上美元定存息率分別為3.73厘及3.45厘，可見港美息口的確再次有趨升壓力。
黎永滔認為，投資者可以參考美國在上世紀90年代加息周期對本港樓價的影響。記者翻查彭博數據，美國聯邦基金利率在1994年2月至1995年7月期間由3厘加至6厘，期內樓價先升後跌，由高位回落近三成；聯儲局在1999年6月再次啟動加息周期，聯儲基金利率由4.75厘攀升至6.5厘，樓價至2000年12月加息周期結束前亦下跌逾兩成。
黎永滔強調，目前市場風高浪急，會以保守態度應對，不會太進取，「現時住宅樓價無疑處於高位，我不是說樓價不可以再升，而是上升空間不大，下跌空間卻好大，對嗎？你會否為了這麼小的上升空間仍去博呢？我便不會了，始終我們已持有不少物業。退一步來說，就算你無貨在手亦不一定要急於入市，因為你目前這個時間去博，是在高位去攞少少利潤，即使日後高位沽貨可能賺8%至10%，但下跌空間卻高達30%至40%，入市與否你要自己取捨……凡事都會物極必反，沒有任何資產價格可以永遠上升，樓價亦始終會下跌，問題是到底是1年後、2年後或3年後開始跌浪而已」。
投資物業首重時機 其次地點
既然目前並非買樓的好時機，黎永滔認為普通市民即使現有自住需要，若沒有「第二注錢」可在低位溝貨，應該暫時租樓住，不一定要買樓，「假如你有1000萬元流動資產，目前拿500萬元去買樓，我覺得沒問題，因為即使樓價日後下跌三至四成，你可在低位買多一兩個單位拉勻成本價。但如果你只有500萬元身家，一擲落去買樓便無晒，我建議你不要心急買樓，來日方長，因為在高位瞓身買樓後可能令你一世人也不舒服，在1997年有些人高位買灝景灣後便患上抑鬱症衰足10年」。
黎永滔總結說，雖然本港樓價長期睇升，但期間的波動亦不容忽視，如何把握升跌周期作適當部署十分重要。例如是次記者在黎永滔的灣仔辦公室做訪問，該地皮原先由廣州市經濟開發區在1996年以1.9億元買入，經歷金融風暴及SARS後蝕讓，由黎永滔在2004年以2800萬元接手，再斥資6500萬元重建為酒店及寫字樓，目前該項目估值達11億元，他由此分享投資物業置勝之道，「我經常也說，投資物業最重要時把握時機（Timing），之後便是地點（Location），你看我們這裏的地點多好，全海景」。
明報記者 葉創成
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