怎樣證明樓市是不正常

　　在春節過後樓市一如所料出現小陽春，而且樓市升勢持續，令到有很多評論員轉了軚，不但從預測樓市下跌轉為上升，更加有評論員譏笑那些過去賣了樓的人，認為他們落錯車，要一世租樓住。無可否認，今次小陽春的確來得急勁，轉軚亦無可厚非，但我總覺得有些少不妥。有老友叫我不用懷疑，那些高價成交全部都有交印花稅，唔通仲有假。老實說，我並沒有說樓市是假，我只不過是說樓市不正常，但老友的說話反而令到我知道如何證明樓市是不正常。

　　樓市有三高，就是高空置率、高成數按揭與高回贈。高空置率是由於最近有大量新樓盤入伙，本來是租客的買家待新樓入伙之後，便會退回租用的住宅單位，空置便會增加。過了一段時間，無論業主是否將租金下調，空置單位始終會租出，空置量就會下降。所以，在大量新樓入伙時空置量上升是正常的現象。

　　至於高成數按揭，這是地產商賣樓的一種手法。由於金管局推出逆週期措施，銀行對樓宇所做的按揭成數太低，一般市民很難買樓，尤其是第二個單位。地產商為了推銷手上的新樓單位，於是借錢俾人買自己所建的單位，表面上有些少不正常，但實際上地產商是生意人，知道貨如輪轉是做生意之道，並且絕對不擔心提供高成數按揭。因為如果新樓買家不能還款，地產商可以收回那個單位，而那個單位亦由新樓變成二手樓，不再受新樓空置稅管制。地產商想囤貨幾耐都可以，表面上看來不正常的事其實是非常正常。

　　高回贈的意思是地產商將樓價mark高，不過提供高回贈，提高樓價的部分是要繳付印花稅，回贈的部分不能豁免，變相買家是要多付印花稅，我覺得是不正常。雖然是由買家付印花稅，但地產商可以直接減價，買家在少付印花稅之餘，或者會願意多付樓價。不過，不少人不同意我的說法，他們認為新樓銷售監管局都話沒有問題，又怎樣能夠說高回贈是不正常？根本沒有評論員說高回贈是不正常，沒有人說不正常就即是正常，他們這樣說好似暗示我是不正常，究竟是樓市不正常抑或是我不正常。