進不可攻，退不可走的樓市

　　上星期五我在一個大型晚餐講座中，見到孫秉樞博士在座上，他並且說是我的粉絲，專程到來聽我講樓市。有前輩助威，我一定要打醒十二分精神。不單止我，其他幾位也是一樣，所以大家都比預期講長了一些時間。到我講的時候，已經是十點半。我為了不想阻礙孫博士休息，於是濃縮了我要講的內容，務求在半小時內完成。當日，大多數參加的人都是股票基金投資者，但他們有一個共通點，就是不大看好今年股市。我與他們不同，我認為今年股市會有15%升幅，反而我睇唔好樓市，基本上下跌15%是走不甩。不過，要以差餉物業估價署的指數為準。我並不是信不過中原指數，但始終是有少少商業味道，有些少偏差，人之常情而已。

　　大多數睇淡股市的人都認為美國會繼續加息，中美貿易戰令經濟轉壞，所以股市會繼續下跌，甚至進入熊市。我反而認為恒指表現早已反眏加息以及中美貿易戰的負面因素，即使雙雙出現，對香港股市影響有限。但千祈唔好忘記，如果不加息，中美貿易戰又得到解決，香港股市的表現會如何？大家亦可以想像得到。所以，我估計恒指今年會有15%升幅，好彩台下都是有識之士，並没對我喝倒采。

　　至於點解我預測樓市會有15%跌幅，撇開所有加息，中美貿易戰以及樓價早已超出市民負擔能力等不利因素，樓市現在處於一個進不可攻，退不可走情況。一般人如果買第二個單位就要付15%超級印花稅，就算借人頭最多都只是買多一兩個單位，這就是進不可攻。買入之後，三年內市場上有任何風吹草動，或者個人財務有問題，都唔可以將那些單位賣走，否則就要繳付10至20%SSD，這就是退不可走。既然是樓市是處於進不可攻，退不可走階段，應該不是太多人仍然熱衷投資樓市。所以，下跌15%亦是合理的預測。