|
1. 香港土著 2017-12-27 09:40:15 |
|
博士哩篇文章劈頭第一段就係一個偽命題.
邊個講過首置上車盤要幫供得起冇首期之人?
一雞兩味, 假鋼需就買一千萬兩房, 真鋼需就買五百萬隔離清水單位, 一樣係兩房.
上車盤唔夠數? 傻啦, 跟本冇人買, 一百幾十個就夠有凸. 帶出訊息清楚明白. |
|
2. 真真薯片 2017-12-27 10:02:55 |
|
土著兄, 上車盤多唔多人買, 夠唔夠貨賣, 房協資助房700個單位, 都係200-4/500萬民生樓, 到2月揀樓時自有答案, 我希望百零個單位可以滿足市場需要 |
|
3. 真真薯片 2017-12-27 10:08:15 |
|
林鄭真係有guts, 夠膽提高按揭成數
在下比多條橋, 就係成數可以提高, 但係壓測入息比例要再加重, 咁先可以確保真係幫到收入高又冇首期既人
如果林鄭力排眾議, 提高按揭成數然後樓價爆升, 呢隻鑊佢就食晒, 咁有guts去make decision, 先至係leader, 果然係回歸以來能力值最高既特首, 在下佩服
在下估計如果林鄭提高成數, 唔會遇上任何政治阻礙, 因為正苦入面全部都係地霸既人, 求之不得, 當然要快快實行 |
|
4. CCL 2017-12-27 10:24:42 |
|
林太已講明唔會壓低樓價,土土自己執生啦. 博士高見, 現在正是要放寬按揭的大好時機,使2手樓市轉活,令香港經濟跟隨樓市向上爆. |
|
5. 真真薯片 2017-12-27 11:03:35 |
|
聽講2018年好似話有3萬幾個單位供應?
http://ps.hket.com/article/14245/2013年全港可供發售新盤單位總數約29019個
http://ps.hket.com/article/41490/預計2014年全港可供發售新盤單位總數約31236個
http://ps.hket.com/article/510265/2015年供應收成期%20新盤百花齊放
http://ps.hket.com/article/1128754/2016新盤陸續有來%20逾3‧8萬伙供應壓境
http://ps.hket.com/article/1614471/【專題報導】2017新盤各具特色%20逾3.3萬個一手供應大放送
|
|
|
數天前發表一篇題目為「看數據看真相︰為年輕人說句公道話」的文章，再次引起中年人很大的迴響，在專頁中留下不少的意見和批評；為了公平起見，今次繼續「看數據看真相Part II」，再次用上大量數據，主角是香港的中年一代，比較一下與今天年輕人處境的分別。
﹡﹡﹡ ﹡﹡﹡ ﹡﹡﹡
以下定義的「中年人」，主要為四十多至五十多歲的人，即香港60後的一代，包括我自己在內。
我們這一代的人，在近世代中算是較為幸運的一群，年輕時碰正經濟的急速發展階段，畢業後踏入職場的十多年（1980年代到1997回歸前），得到三方面推動力的優勢︰
（1） 香港經濟高速發展，整體薪金大幅上升； （2） 很多公司中高層的人，他們都沒有較高的學歷，當時年輕一代很容易就被推上去，替代他們的位置； （3） 在1989年六四事件後，香港引發大量移民潮，很多中高層離開香港，製造大量機會給當時的年輕人。
﹡﹡﹡ ﹡﹡﹡ ﹡﹡﹡
當中最大的推動力，就是香港在1997回歸前的整體收入升幅……唔講你可能唔知，知道可能嚇死你﹗
在當年的美好日子，香港整體收入升幅直線上升，除1981-1986年中英談判之時略為減慢（但這五年的升幅也有七成），收入中位數平均每五年就翻一翻；但這個趨勢在回歸後就停止了，到了1996-2016年的時期，收入中位數在20年就只升了63%︰
年份 每月收入中位數（港元） 每五年升幅 1976 742 1981 1,516 104.30% 1986 2,573 69.70% 1991 5,170 100.90% 1996 9,500 83.80% 2001 10,000 5.30% 2006 10,000 0.00% 2011 12,000 20.00% 2016 15,500 29.20%
可能你會反駁︰通脹率在1980年代升幅驚人，收入暴升當然也是合理啦﹗沒錯，在香港回歸前的二十年，除了1985-1987年較為偏低外，大部份時間的通脹率都在8%以上，有數年更是雙位數字；但就算在扣除通脹以後，1976-1996年的實質（Real）收入中位數升幅也有140%，但在1996-2016年的實質升幅就只有20%，每年平均實質升幅不夠1個巴仙。
對於當時的年輕一代，憑著經濟高速增長的快車，整體收入可以極速上升，再加上中高層的大量移民，年輕人很容易就被推了上去，替代他們的位置。
根據1996年的人口普查，當時最高收入的一群人（每月收入40000元以上），30－39歲的年齡群組佔據四成，比其他年齡群組都要多︰
年齡 每月收入高於40000元或以上的人數 比率 15–19 220 0.2% 20–29 10,077 7.1% 30–39 58,171 40.7% 40–49 52,656 36.9% 50–59 16,730 11.7% 60+ 4,994 3.5% 總計 142,848 100.0% 資料來源︰統計處1996年的人口統計報告
這群人將優勢持續帶到今天，目前最高收入的一群人（定義為每月收入60000元以上），變成了45-54歲的群組︰
年齡 每月收入高於60000元或以上的人數 比率 15–24 461 0.2% 25–34 23,437 10.1% 35–44 68,527 29.6% 45–54 87,159 37.7% 55–64 43,224 18.7% 65+ 8,649 3.7% 總計 231,457 100.0% 資料來源︰香港統計處2016年人口統計報告 （注︰2016年人口統計報告的歲數分類，相對1996年作出改變，從X0-X9變成X5-Y4歲）
在2016年香港最高收入的一群（定義為每月收入60000元以上）有23.1萬人，45-54歲佔了8.7萬人，但25-34歲就只有2.3萬人。
全香港45-54歲組別中有90.2萬人，其中8.7萬人（9.7%）每月收入超過60000元，16.0萬人（17.7%）每月收入超過40000元，在各個年齡層高收入比例最高；至於在25-34歲組別89.9萬人，只有2.3萬人（2.6%）每月收入超過60000元，7.0萬人（7.8%）每月收入超過40000元。
﹡﹡﹡ ﹡﹡﹡ ﹡﹡﹡
我在「看數據看真相︰為年輕人說句公道話」的文章中，分析了香港持有學位的人，在不同年齡層的每月收入中位數︰
年齡 2016年每月收入中位數（港元） 15–24 12,000 25–34 21,250 35–44 35,000 45–54 45,000 55–64 49,000 65+ 38,000 總計 27,000 資料來源︰香港統計處2016年人口統計報告
這分析令到很多中年人立刻彈了起來。他們的留言包括︰
- 三十年前香港只有兩間大學，就是港大和中大，每年只收一千多個學生； - 四五十歲有學位的人，就是全港最Top的2-3%精英； - 宜家通街大學生，而且大學生水平被拉低左； - 如果要公平比較，應該用最叻嗰2-3%比較，用現在最叻嗰2-3%正正就係去做醫生律師投行嗰班；佢地畢業十年後，賺十萬八萬一個月係好常見。
對於以上的留言，可能有一個誤會︰他們以為在中年人的群組中，只有2-3%持有學位；所以要比較的話，就應該用今天最叻的2-3%年輕人來比較。
但其實在中年人組別之中，45-54歲共有90.2萬人，持有學士或以上學位資格有19.1萬人，佔總人口21.1%，
點解咁多中年人有學位？當年不是只有兩間大學嗎？
答案是︰不一定要大學，才可以頒發學士學位。
香港到了80年代中期，很多非大學的院校，例如理工學院、城市理工、珠海書院等，它們雖然不是大學，但也有頒發學位課程。所以得到學位的人，不一定是港大和中大畢業。
所以在中年人的組別，平均每年歲有1.91萬人持有學位資格，佔比例兩成以上，並非只有2-3%。
教育程度 （最高就讀程度） 人數 比率 小學或以下 89,635 9.90% 初中 196,614 21.80% 高中 337,265 37.40% 文憑／證書／副學位 88,053 9.80% 學位 190,767 21.10% 總計 902,334 100.00% 資料來源︰香港統計處2016年人口統計報告
﹡﹡﹡ ﹡﹡﹡ ﹡﹡﹡
回到大家最關心的問題︰這一群45-54歲的中年人，他們在三十多歲的時候，可以買到樓嗎？
家庭住戶戶主 年齡組別 自置物業 租住 其他（例如僱主提供宿舍） 24歲以下 32.4% 54.5% 13.1% 25-29 50.8% 42.1% 7.1% 30-34 57.8% 36.5% 5.7% 35-39 59.8% 35.1% 5.0% 40-44 55.8% 40.0% 4.2% 45-49 53.7% 42.6% 3.6% 50-54 51.7% 45.1% 3.2% 55-59 47.0% 50.2% 2.8% 60-64 45.5% 52.3% 2.3% 65+ 40.7% 56.4% 2.9% 總計 50.8% 45.2% 4.0% 資料來源︰香港統計處2001年人口統計報告
答案是︰當年三十多歲的人，大約六成可以買到樓。
回看2001年的數據，當時戶主年齡30-34及35-39歲的兩個組別，分別有57.8%及59.8%住在自置物業，比例是各組別中最高；反而年齡較大的組別，就只有四至五成。
在當時的美好年代，對於學歷較好的一批60後，只要不是亂花錢的話，在職場工作十年左右，一般都有機會儲夠錢買樓。以我自己為例，我在30歲的那一年，已經可以買到半山干德道面積1000呎、數年樓齡的三房單位；如果我遲二十年出世，就算俾我再次高考三分考入港大，然後200%努力工作，再搵多幾份兼職，每月儲錢30%以上，也應該沒有可能買到干德道，而是一直走到山腳，買一間只有200呎的納米劏房樓。 |
|
7. 真真薯片 2017-12-27 14:11:16 |
|
To 6樓
No no no………年輕人買唔到樓, 完全係因為佢地用iphone, 去日本旅行, 唔增值自己, 唔捱得, 唔肯由低做起, 缺乏獅子山精神, 短視, 十年前唔識得買騰信, 中年人完全係靠自己既實力用雙手去打併, 經過刻苦既磨練先至做到業主, 中年人既實力係有目共睹, 就算中年人去北韓打併一樣可以發達, 年輕人買唔到樓係度投訴係自怨自艾, 爛泥扶唔上壁, 冇得救, 垃圾, 廢青, 中年人同特衰正苦必須加租同派晒d公屋比新移民去懲罰年輕人, 到有一日班廢青知錯, 就會學中年人一樣努力打併嫁啦, 到時香港就有救, 呵呵呵呵 |
|
8. Bos fan 2017-12-27 14:15:13 |
|
好在年青時有買D物業，今日天水圍1000 呎都1200 萬。十年前可以買太古城了。 |
|
9. 儍牛 2017-12-27 16:05:23 |
|
7樓薯片兄所言甚是🐮 |
|
11. 香港土著 2017-12-27 18:26:42 |
|
薯片兄，
可能我口齒不清，令你誤解。你所講房協盤，有得享受多少升值（憧憬），我所講係限制賣出上車盤，接近零升值憧憬，不能混為一談。 |
|
12. 真真薯片 2017-12-27 21:03:01 |
|
土著兄,
今期房協資助房一樣有禁售期同要補地價先可以轉讓同放租(除非賣比白居2), 同普通居屋分別不大, 而且訂價甚高 |
|
13. 埂廾趀;焚宰 2017-12-28 08:58:15 |
|
六樓資料充足,贊。
但中年港人樓市撈粗是事後孔明,有一定變數在內。
年青人不一定比前人少機會。但機會可能不在港樓,可能仍在港樓,可能在內地樓,內地市場,IT,高科技股,高增長產業,機械人,東南亞樓市,市場,誰知道？
只能留待三十年後,杯酒笑談中。 |
|
算上車人士是市場上最弱的一群，並不是林太打算幫助的人，況且地產商已經做了，比政府做得更徹底，免壓力測試的高成數按揭就是地產商的方法，那些人就算用按保買樓，都未必過到壓力測試的一關，所以，放寬按保的作用不大。