香港近年湧現「劏房新盤」，推售大量面積只得百幾方呎的住宅單位，令人慨嘆「土地問題」有多嚴重。毗鄰的深圳也面對同樣問題，亦開始出現「劏房化」趨勢，甚至劏得比香港更癲。
深圳樓盤「僑城尚寓」上周六開售，平均面積僅6平方米，相當於64.5方呎，卻有齊全的家具、廚房和廁所；每平方米索價15萬元人民幣，折合呎價約1.6萬港元，貴過香港不少市區新盤，竟然在一個上午便售罄。
64呎「鴿子籠」 呎價1.6萬
「僑城尚寓」位於深圳南山區沙河東路，距離福田CBD約22分鐘車程，不算核心黃金地段，大致類似本港的葵芳或將軍澳，開發商為央企華僑城。
該樓盤前身是2004年落成的雅商會館酒店，華僑城因應深圳近日樓市熾熱，把酒店房改裝為住宅出售。當中最細的一批單位，面積介乎5.73至7.48平方米（61.7至80.5方呎），被戲謔為「鴿子籠」般細小。
這批「鴿子籠」雖比香港的「新盤劏房」還迷你超過一半，而且每平方米索價高達15萬元人民幣，但勝在「冧心」（lump sum）的骰，入場門檻低，平均售價約90萬元人民幣，可做七成按揭，意味只需27萬元人民幣便可「上車」。
現時在深圳買一個50平方米（約538方呎）的普通住宅單位，起碼需要400萬元人民幣，令很多人望門興嘆。這批「鴿子籠」雖然又細又貴，卻被視為「上車」捷徑，首批9個單位於開售日上午便沽清，大批遲來的買樓客向隅。
據了解，該樓盤尚餘近200伙，不過其餘單位的面積較為「正常」，介乎35至58平方米。難怪開發商宣傳這批「鴿子籠」時，形容為「中國空前，深圳絕版」。
的骰設計 針對單身客
根據實地照片，這批「鴿子籠」堪稱麻雀雖小五臟俱全，開發商改裝時顯然明確定位為單身宿舍，精心設計內裏裝潢和家具，例如睡床採取垂直入牆式，平時藏於櫃內節省空間，夜晚睡覺才拉下來躺平。睡床收藏入牆後，「床頭」和「床邊」位置亦不浪費，全闢作入牆櫃以供儲物。
令人驚訝的是，這批蚊型戶還配備迷你廚房和廁所，而且比香港「新盤劏房」寬敞，起碼成年人可以舒服地坐在馬桶上。
憑目測看，這批單位實用面積不似只得6平方米，不過有別於香港，內地樓盤的特色是實用面積往往大過建築面積，事關當地開發商會盡用建築條例，向買家「送贈」額外面積作招徠。據深圳市地產經紀透露，這批「鴿子籠」的平均實用面積約有8平方米，約合86方呎。
人口密度高遠超京滬
平情而論，小於10平方米的「鴿子籠」，客路擺明針對單身人士，加上精心設計的家具，一個人入住雖略嫌「屈質」，亦勉強可接受，有點大學宿舍feel。
話說回來，很多人覺得內地「地大物博」，何解「土地問題」卻好像比香港更嚴重？事實上，內地樓市近日狂飆，很大程度確實由炒風帶動，明顯存在泡沫，然而深圳是個例外。
筆者曾經計算，深圳常住人口達2100萬，是香港的3倍，但面積（1948平方公里）比香港（1103平方公里）多出不足一倍；若論人口密度，深圳每平方公里住了1.08萬人，遠遠擠擁過香港（6500人）、上海（3800人）、廣州（1740人）及北京（1310人）。
更甚者，深圳作為特區，城市面積受「二線關」限制，不如其他城市般可不斷對外擴張；而深圳市區土地已用得八八九九，嚴重缺乏新供應。與此同時，以騰訊、華為、中興、比亞迪和大疆等為首，深圳科網產業近年如日方中，全國大批年輕人湧入打工、創業、追夢，令居住面積更加供不應求。
就像今次開售的「鴿子籠」，固然不適宜讓家庭蝸居，但若是外省赴深圳工作、又沒工廠宿舍可住的IT年輕人，只能自己租屋或買樓，而普通單位「冧心」太大難以負擔，幾十萬買個「鴿子籠」不失為一個選擇，形成這種單位如此吃香。
筆者向來認為，不論香港或內地，「新盤劏房化」本身並非壞事，皆因愈來愈多年輕人追求獨立生活或二人世界，「新盤劏房」正好切合需求，讓他們可用最低成本覓得自己物業。
問題在於，香港很多「新盤劏房」明明只得百幾方呎，卻又扮做豪宅，甚至劃出一房一廳，再加上大大個露台，以及並非度身訂造的家具和電器，難免不倫不類。與之相比，深圳開宗明義的「鴿子籠」單身宿舍其實更加實際，或值得本港地產商參考。
