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成交量偏低代表什麼

2015年7月24日

湯文亮

紀惠集團行政總裁

　　雖然近日二手細價樓屢創新高，但成交量則慘不忍睹，在過去週末週日，十大屋苑只得7宗成交，物業代理領導說市民還未恢復信心，我覺得並不是，我認為打算賣樓的市民信心太大，非創新高價就不會賣樓，其實，成交量就是將真相告訴出來，成交量偏低的二手樓價，代表樓價不正常，如果樓價不下調至成交量回復正常，賣家唯有要等待一段非常長的時間，才可以賣走他們手上的物業，因為他們現在所要的樓價，是未來的市價。

　　以往地產商賣樓，都是逐少逐少賣，一個樓盤可以賣上好幾年，由於每一次賣樓都少於樓盤單位總數的十分一，一般來說，每一次都能夠做出一個好成績，但嚴格來說，那些並不是真正市價，因為如果將樓盤大部份單位同時推出市場，一定不會全數銷售，所以，當時新樓的樓價並不是市價，買樓的人其實多付了很多，或者，他們是用未來樓價買現樓，所以，有一些當時買了那新樓盤的人在入伙後幾年將物業賣走的時候仍然要蝕讓，這就是一個證明。現在買新樓就沒有這個現象，不少新樓盤在開售時都能夠一Q清袋，在如此龐大的成交量支持下，現在新樓盤售價就是市價，甚至低於市價。

　　過往新樓盤的情況現在出現在二手細價樓巿場，不少業主期待創新高價，否則不賣，做成成交量非常之少，不過，有成交即是有人用創新高價買樓，雖然數量不多，但依然可以令到中原指數上升，不過，那些創新高價並不是正常樓價，或者可以說是幾年之後樓價。那些現在用創新高價買樓的人，幾年後千祈唔好自怨自艾，話買入的物業不升值，其實，他買的物業一樣有升值，但早已被那個賣樓給他的人賺取了那些利潤，情況好似幾年前買新樓的人一樣。人們常說，前事不忘，後事之師，好似唔係，現在用創新高價買樓的人早已忘記前事。

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1. 路人皆知 2015-07-24 09:20:36

假設政府現在撤消所有招數是否就可以看到市價，真正的市價？若政府撤招，樓價會升定跌呢？

2. 想上車的80後 2015-07-24 11:10:42

新居屋又撻訂　市民棄購美盈苑266萬元單位

【on.cc東網專訊】房委會公布新居屋最新銷售情況，今日(23日)再錄撻訂個案。今次撻訂單位位於沙田美盈苑6座24樓一單位，成交價達266萬元，本身在6月23日簽署買賣協議，但延至今日撤銷。按綠表訂金5%計算，買家要蝕足13.3萬元；若為白表買家，按10%訂金計算，則要蝕足26.6萬元。沙田美盈苑的水喉承辦商，為近日捲入鉛水風波的金日工程有限公司。

截至今日為止，今期居屋單位共有1,815個單位成交，當中綠表佔1,253個，白表則有562個。房委會今日安排120名申請人到樂富的客戶服務中心揀選單位，惟僅44人現身，全日亦只有32個單位獲選購。青衣青俊苑今日售出26個單位，元朗宏富苑則有6個單位售出。明日(24日)將有120位居屋申請人獲邀揀選單位。

又有喇~~D人開始感到會向下??

3. 引刀一快 2015-07-24 12:02:53

依家嘅買家都係心理剛需，佢地唔介意畀一個未來嘅價錢，其實細價樓呢個價位都有人肯買，理由不外低息同埋怕樓價繼續升，供得起就買，實際都係先使未來錢。

4. 最後一條羽毛 2015-07-24 12:24:46

有好多人認為樓價不會跌, 基於1)業主防守力強 2)剛性需求大

但如果買家唔願意買, 業主防守力再強也冇用. 最後只會成交量更少

剛性需求其實並非剛性, 是好彈性的. 將心比己, 如果明知樓價會拾級以下, 即使你今年結婚, 又有足夠首期, 你會唔會買先? 說穿了剛性需求其實是好彈性的, 所以點解各國為何這樣害怕通縮

經濟已開始轉差, 利息開始向上(不論多定少), 我看不到樓價有升的可能.

唯一可能正如湯博士所講, 這不是現在的市價

有朋友只賣餘一間自住的, 想可以進取d, 想「市價」放, 甚至創新高, 發覺是冇可能.

市場中, 真實的買家太少, 就算有, 經紀都只會介紹給這些大炒家放貨, 佢地講緊有十幾間在手...

可想而知, 樓市現時好極有限

5. 待買樓 2015-07-24 13:04:30

低息下，變相借貸更高，不要以為美國加息小無事，加0.1%，利息開支已高了5%。明年真的加到1%，利息開支更升至50%。而且還款期一般都20～30年，每年加1%，借得太盡的細價樓好快就頂唔順。

6. 待買樓 2015-07-24 13:14:31

想追價買細價樓的人，真係要想清楚，計好數先好，記得沙士時比人收樓後，還要供空氣的慘況。

7. 引刀一快 2015-07-24 13:17:07

8. Desmond 2015-07-24 14:12:54

我覺得地產代理對樓價的說法是有策略的，當樓價在高位或略有向上趨勢時，他們會盡力唱好，又說今年樓價再會升多少個百分點，希望準買家追價買樓，但當樓市略向下時，他們會盡力唱淡，希望準賣家減價令物業能成交，他們永遠不會對樓價作中性評論，因為這樣就會買賣兩閑而地產代理就會少生意了

9. 路人皆知 2015-07-24 18:12:34

由於受到政府前所未有的干預，成交小、樓價不斷創新高將成新常態！因為人為干預市場，現在的市價如博士所說根本未反映其應有價值，試想想若政府撤招，樓市向上升機會很大，故樓價唯有細成交下慢慢反映其公平值，慢慢向上。本週CCL index 已止跌回升！

11. 路人 2015-07-24 20:23:50

大跌吧！

12. 歷史長河 2015-07-24 20:45:03

Desmond 兄，「我覺得地產代理對樓價的說法是有策略的，當樓價在高位或略有向上趨勢時，他們會盡力唱好，又說今年樓價再會升多少個百分點，希望準買家追價買樓，但當樓市略向下時，他們會盡力唱淡，希望準賣家減價令物業能成交，他們永遠不會對樓價作中性評論，因為這樣就會買賣兩閑而地產代理就會少生意了」

如果反過來講是不是也對？如下：

當樓價在高位或略有向上趨勢時，他們會盡力唱淡，又說今年樓價再會跌多少個百分點，希望準賣家減買樓，但當樓市略向下時，他們會盡力唱好，希望準買家加價令物業能成交，他們永遠不會對樓價作中性評論，因為這樣就會買賣兩閑而地產代理就會少生意了」

如可以，有何感想？

13. Desmond 2015-07-24 21:29:58

To：歷史長河兄

‘順勢推動’比‘逆勢推動’容易得多，所以他們不會用你的等二種說法，他們只是將升勢或跌

勢跨大

14. 傻子 2015-07-24 22:16:36

香港有很多大大笨蛋

湯博士很久之前已清楚明白告訴我們: 香港樓價已進入下跌周期。

不過，仍然有不少人搶購20個月後才收樓的遠期樓花。

到收樓日，不管樓價有否大跌，買家已經損失了20個月的時間值:

樓價的20個月利息和20個月的住所租金。就算樓價不跌，損失都不少。

再加上湯博士所預算的樓價有大跌，那買家的損失有多少?

結論: 現在搶購20個月後才收樓的遠期樓花的人都是大大笨蛋。

傻子十多年前便親身經歷了上述的慘況。1999年傻子估計樓價已見底，遂購入20個月後才收樓的遠期樓花。20個月內，付了樓價十多巴仙的利息，同時住所又要付租。

20個月後收樓時更慘情，還未入住，樓價已跌了十五巴仙以上。

慘! 慘!慘! 所以傻子一定一定不會重蹈覆轍，購買遠期樓花。除非肯定樓價一定一定上升。

疑問: 那些搶購20個月後才收樓的遠期樓花的大大笨蛋是那麼跑出來的?

希望湯博士可以撥冗解上述問題。十分謝謝!

傻子上

15. 傻佬 2015-07-24 23:01:38

博士唔係話以市價買新樓贏硬咩？

16. To傻子 2015-07-24 23:59:26

試下解答有錯莫怪

1999那些年搶購20個月後才收樓的遠期樓花的大大笨蛋是那麼跑出來的，今年的就是那麼跑出來的。

17. 引刀一快 2015-07-25 04:35:48

To 8樓 Desmond兄

個人見解，中介嘅策略唔係咁死板，佢地睇人嚟做嘢，會先洞悉瞭解邊一方心態弱，邊一方成交意欲強，，一邊溝通協調一邊揣摸下雙方處事方式，總之係靈活運用，以簽單為最大目的，盡全力完成。

18. 引刀一快 2015-07-25 04:46:27

To 15樓傻佬兄

容我越俎代庖，應該係“以市價買新樓嬴硬買二手樓”，兄台漏兩個字，差之毫厘謬以千里。

19. Desmond 2015-07-25 07:30:49

To: 引刀兄

同意個別買賣案件地產代理是會靈活處理，以求達成交易，而我之前所說的策略是他們在傳媒如電視及報紙所表述的，在現階段你可看到絕大部份地產代理在各大傳媒都是大力唱好樓價。

20. Desmond 2015-07-25 07:30:53

To: 引刀兄

21. Desmond 2015-07-25 08:04:41

To: 引刀兄

同意地產代理會對個別物業買賣靈活處理，以達致交易目的，而我之前所說的策略是他們在各大傳媒如電視及報紙所表述的。

24. 傻佬 2015-07-25 11:14:32

　唔係呀引刀兄，以下是博士在I-Money 節睩，你看看，博士認為買新樓贏機會很大！

　股市陰晴不定，那邊廂新盤市場卻熾熱非常，長實地產(01113)旗下將軍澳峻瀅II日前開售471伙2房單位，於數小時內全數售罄。過去幾個月憑「細價樓爆煲論」一炮而紅的紀惠集團行政總裁湯文亮，看淡二手樓前景，他認為最近開售的新盤以貼近二手市價開售，甚具吸引力，加上具升值空間，建議有意置業人士可向新盤埋手，更坦言：「新樓是立於不敗之地，買入新樓的人，輸的機會好低。」並揚言物業投資者已早着先機入市新樓盤市場，未來爭奪新盤的買家只會愈來愈多，呼籲有心入市的用家，必定要傾盡全力「入票」。

25. 傻佬 2015-07-25 11:22:09

還請留意：立於不敗之地！

26. 路人皆知 2015-07-25 13:09:43

Admin 兄，我是9/F ，唔該你審查留言快的，昨天的留言現在才批出來！

27. 引刀一快 2015-07-25 15:35:42

To 19樓 Desmond兄

唱好係必然嘅，一旦出現柺點，交投會進一步萎縮，就好似大陸依傢嘅情况。

28. 引刀一快 2015-07-25 15:39:42

To 24樓傻佬兄

呢段係人地引述湯先生嘅說話，有時會有曲解或誤導，應該以湯先生自己署名文章為實。

29. 傻佬 2015-07-25 15:51:59

引刀兄，此文在6⃣️月二十日在文亮語刋出的，而博士並沒有否定、是否即博士認同呢？請細心看看。

30. 成交偏低的原因 2015-07-25 21:44:36

大陸暴力救股市，香港却暴力打壓樓市。香港有愧於全球最自由經濟城市的美譽！成交偏低，是暴力打壓的後果。

香港現在的樓價，並不是市場價。市場已經被瘋狂辣招摧毁。

31. 貴公子 2015-07-25 22:23:46

喜薈1Q賣晒, 價錢唔算平, 香港人經歷2星期前既股災後都無事, 這幾年想樓價跌都好Q難!

32. 引刀一快 2015-07-26 02:30:15

傻佬兄

咁如果湯先生自己接受放得喺自己嘅博客，應該冇曲解呀。

不過呢，標題叫做“i-Money封面故事－湯文亮：買新樓輸錢機會低” 原

搞清楚，”輸錢機會低“，主題唔係贏錢。

33. 好友末日 2015-07-26 09:28:35

楊大師指出重點，美債加息同舊債無關。

財經評論作者楊衛隆接受訪問指，美國債息上升，對美國的影響不大，對中國的影響卻非常嚴重。美國國債達到18.3萬億美元，看來好像美國加息就會增加美國國債利息的負擔。

　　不過，事實上，這18.3萬億美元的國債已經發了出去，無論美國加息與否，這些國債都不會增減利息開支。

http://www.etnet.com.hk/www/tc/news/topic_news_detail.php?category=special&newsid=4379&utm_source=news&utm_medium=link&utm_content=text&utm_campaign=common_topic_news

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