▲精於計數的倫志炎，在六七暴動期間由工程師無端端變成大業主。今天他慨嘆，如果當初不沉迷計數，自己做埋發展商，會有更大成就。 樓價見底，利息不斷下滑，正是買樓收租時。卅五年來投資物業逾四百間，深諳買樓收租必殺技的億萬包租公，福成地產老闆倫志炎，個人經歷大曝光之餘，更現身說法買樓必勝之道。他認為，現時正是入市好時機。 ▲倫志炎物業投資戰績 福成地產老闆倫志炎，一直很避忌講自己到底有幾多樓收租。「我啲身家同人哋啲大地產商比較，簡直蚊髀同牛髀。香港地有幾億、十億身家嘅人，喺呢度（中環美銀中心）排隊排到落銅鑼灣啦。 「一個人食得幾多，著得幾多啫？張床大兩呎，落床都唔方便啦！」 倫志炎不欲炫耀，然而卅五年來他投資過的物業，少說也有四百個，價值估計在七、八億。 未計八一年以前（因當年未成立有關資料庫）他買賣過的物業，本刊調查所得，他先後持有三百個住宅單位，分佈於杏花邨、黃埔花園、麗港城，以至海怡半島等。 其中已賣出的有一百五十二個，賬面獲利三億元；今天仍持有一百四十八個，估計市值四億元。而其中，又以杏花邨揸最重貨，先後達一百五十八個之多，應是杏花 邨大業主。 愛坐的士生活簡樸 雖然倫志炎有幾億元物業收租， 成為真正的億萬包租公，但他一直住在杏花邨。他在杏花邨另有六十個車位收租，亦沒有名車出入，最愛伸手搭的士。他的朋友形容他使錢的原則，是應使得使。 「佢話：『養部車又要請個司機，又要周圍泊停車場，每個月要使成兩、三萬。我去叫的士都唔使咁多錢，而且滿街都係司機，幾方便。』」 已半退休狀態的他，平日最愛與廣州華南理工的舊同學會面。他每天會穿三件頭西裝，行落杏花邨的福成地產鋪頭，看看放租及放盤單位的最近情況。他的記事簿 內，整天袋着杏花邨、黃埔花園及麗港城等屋苑的微型地圖。近年已很少買樓的他，今年趁市低重新入市，買了些地鐵沿線屋苑單位收租。 「現在樓價跌到九○年嘅水平，但收入比那時又高咗好多，供樓只佔入息三成幾。另外銀行都肯借全期P （最優惠利率）減二點二五釐，香港按揭利率有史以來從無話P 減，只有P 加，係十幾廿年來最平。長遠嚟講，（將錢）買樓收租，幾時都跑贏放喺銀行，除非你喺高峰時買樓。」 ▲將生意交給兒子後，倫志炎已很少回來美銀中心的辦公室，這間房本是他兒子的，借來做訪問。 ▲辦公室內有多個鐵櫃，存放各區收租物業資料。 ▲大包租公剛收到的水費單及電費單各有幾吋厚。 南海倫文敍後人 億萬包租公出身原來是書香世代。倫志炎的頭很大，他說全家四兄弟姊妹，包括當耳鼻喉科醫生的弟弟倫志根，及曾任教中大歷史系的妹妹倫霓霞，都是大頭仔、大頭女。讀書時曾與同學比賽，用尺量度頭圍，他最犀利，因為這是倫家的特徵。 祖籍廣東南海的他，原是明朝狀元、有鬼才美譽的倫文敍後人，而他的兩位叔公，倫秀章及倫仲海亦是清代秀才。在香港出生的倫志炎，小時候在叔公位於西環的牛皮倉，讀了兩年私塾。每當提起這段往事，他便不期然唸出《孟子》梁惠王上篇的頭兩句：「孟子見梁惠王。王曰：『叟不遠千里而來，亦將有利吾國乎？』」 由小學起以至入讀同濟中學，每逢老師要他用《我的志願》為題作文，他都寫希望當無冕皇帝。後來由於父親要求長子的他學一門技術，所以便考入廣州嶺南大學土 木工程系，其後再轉讀華南理工。五五年畢業後，他留在大陸建設祖國，曾參與興建廣州天河機場及越秀山體育場等，直至六一年父親患病才回港。 起樓識慳鋼材 回港初期，他協助父親打理裙褂生意，其後做回他的老本行，結構工程工作。由於不少嶺南同期的同學，都是本港早期地產商之後，如啟明建業老闆關啟明的兒子關慈安、關義安，以及嘉年地產的彭國珍，成為倫志炎與發展商合作的契機。 那時起樓最貴的並非地價，而是高層結構的鋼筋，倫氏為發展商重新設計建築結構，令發展商以較少鋼材去起樓，而慳回的建築成本，則與倫志炎對分。倫志炎有份參與結構設計的，包括董特首官邸的嘉慧園、司徒拔道嘉苑等，連同零碎的三層高洋房，加起來也近一千幢。 「嗰陣時則師及工程師都少，港大畢業出嚟嗰啲又唔鍾意做實務，去咗做行政官，所以你要做，一年三百六十五日都有得做，唔錯㗎。」 然而好景不常。六七年暴動，滿街菠蘿，樓價跌了三、四成，發展商因周轉不靈，倫志炎日日要上門追數。為免自己的設計費凍過水，他於是向發展商提出，已動工的地盤，他寧願要貨不要錢。於是接收了包括觀塘月華街月明樓，以至各區共四、五十個住宅單位，無端端做了大業主，而這批單位當年市值約一百萬。 ▲多個工程中，他最滿意司徒拔道嘉苑，因為沿峭壁而建，地基須打進護土牆內，動工時稍有差池，馬上山泥傾瀉，難度十分高。 ▲自五十年代開始便從事土木工程工作，他說已把眼睛練成量呎，睇樓時，一看便知實用面積有多少。 ▲八十年代，曾參與澳門國際銀行大廈的建築工程。 暴動賺第一桶金 暴動平息後，樓價在六八年回升，倫志炎手上的物業亦陸續入伙，一百萬價值的樓亦迅速升了三、數十萬，成為他發達的第一桶金。他正想出售變現時，卻又遇上阻滯，焗揸的物業其後又再大升值，富貴逼人來。 「嗰陣時賣樓，每幢樓都有個賣樓先生，他見我啲貨唔使錢買，又揸住咁多就同我講價。單位明明可以賣兩萬，佢就話萬八，雖然差兩千蚊啫，都講緊百分之十，於是我決定自己賣。」 倫志炎於是自擬廣告，在《星島》及《華僑》刊登，每段廣告大字四個，細字三十六個，收費一元多。朋友見他登報賣樓，亦紛紛託他代辦。而他亦委託地產代理，但對方自製的賣樓契簡單得嚇人，結果他自行成立福成地產，代理自己及朋友的物業。 「以前啲代理唔使乜學歷就入到行，佢哋通常喺中環嘅蓮香茶樓打躉，有乜消息都係咬耳仔講。而且由於六十年代賣樓好多都係成幢賣，好少分層單位，所以地產代理發展唔完善。」 ▲九○年代初，麗港城開賣，倫志炎曾入紙向長實申請成幢買，但不成功，最後聘請人在公開發售時排隊入貨。 ▲六七年暴動時收回抵債的觀塘月明樓。 郭伯偉點醒買樓 賺得第一桶金後，倫志炎看好樓市，全力進軍地產。「嗰陣時財政司郭伯偉講明，要刺激香港經濟，一定要維持低稅率。而香港政府公共支出只有兩方面來源支持，一係徵稅，一係賣地。雖然佢無講明，但我估政府會用高地價政策，所以樓市一定會升。」 六九年，美孚新邨第一期落成，他首度出擊大入貨。那時發展商新世界，招攬了一批賣樓先生，規定他們每逢星期日，都要帶四十個客睇樓。其中兩位賣樓先生，於啟明時代已認識倫志炎，於是臨時拉夫請他充撐場面。 「除咗我之外，我仲搵埋啲朋友一齊，嗰時發展商已經有大巴士接送睇樓者，去到仲有中式茶點招待，如春卷、乾蒸燒賣咁，聽完賣樓介紹就會參觀示範單位。美孚係香港第一個有示範單位睇嘅樓盤，睇睇吓，我又覺得買得過。」 他見美孚的交通規劃完善，是入新界的必經之路，又有巴士中轉站，當時樓價只是四、五十元一呎，三萬元可買個七百呎單位，於是他大舉入貨。至今他仍不肯透露當日買了多少個美孚單位，然而業內資深同行則估計，有近二百個之多。 ▲六九年推售的美孚新邨，是香港最早落成兼大做推廣的屋苑。 ▲早年的美孚新邨（圖）三面環海，現在卻置身茫茫大地之中，市值大跌。 七三年上市受挫 及至七三年，倫志炎手 上累積的物業，已升值至二千萬，於是他與另外四位朋友合組公司，計劃以一億元資產，委任獲多利包銷，將合組公司上市。可惜正當排期之際，全球石油危機，股 市由恒指千七點跌至百五點，股市大跌，樓市亦遭殃，他的上市計劃因此告吹。為了渡過難關、趕快清還銀行債務，他要將部分物業蝕賣斬纜。 八十年代初，太古城屋苑落成不久，樓價只及美孚的六、七成，然而，倫志炎卻決定換馬。「以前有句說話：『英雄被困筲箕灣，未知何日到中環。』因為早年未有東區走廊，地鐵又未通車，所以太古城啲樓價唔值錢。 「但我查過城市規劃圖，知道美孚出面將會再填海，原有的海景單位會跌值，再加上嗰時初現九七問題，美孚在界限街以北，地權唔清晰，所以我賣咗大部分美孚單位，買入太古城。」他當日的決定，今天看來是對的。 而往後日子，每當有大型市區屋苑落成，如杏花邨、黃埔花園、麗港城及海怡半島，倫志炎必定出手掃貨，而且在區內開設福成地產，代理自己的物業，高峰期全港共有十多間福成。 老手亦有損手時 ▲九七年初以九千萬買入元朗八佰伴舊址，現雖成為蟹貨，但每月收租七十多萬，回報率逾八釐。 投資物業三十多年，經驗豐富的倫志炎亦間有損手時。九四年，中區皇后大道中九號，以呎價萬八創新高，樓市趨向瘋狂時，他以呎價一萬元，摸頂買入美銀中心寫字樓，七年後的今天，已跌剩三成多。另外，九七年二月樓市另一高峰期，他以九千一百萬頂了元朗八佰伴舊址，至今亦跌價一半。 倫志炎有三名子女，大仔耀基協助他打理投資物業，每逢遇到筍盤，兩父子會一齊出動睇樓；其餘兩名子女均留在外國發展。至於福成地產，由於長子已拒絕繼承，他已經逐步結業，現只得杏花邨一間福成繼續經營，然而為了繼續捱義氣，他仍出任地產代理商總會主席。 買樓收租五大必殺技 ▲倫志炎最怕惡租客，他指出每當遇到爽口兼心急租客，最好不要租。 ▲$100 萬買樓好過做定存 ▲第一城細單位，收租回報率較做定期高。 ▲愉景灣的洋房回報率高逾七釐，跑贏其他大型屋苑。 ▲利息與樓價低企，買樓收租變得相對吸引。 ▲十大高回報屋苑 倫志炎說，做大包租公最大的煩惱，是要揀租客，因為他試過把一層黃埔花園海景單位，租給專門拖欠租金的職業租客，不單收不到每月兩萬的租金，而且租客強霸單位，他與執達吏要四次上門才能成功收樓。 「香港的租務條例，根本無必要去對啲惡租客咁仁慈，呢班人好有計劃去呃租，告到去土地審裁處，都要搞好耐先收到樓，根本浪費社會資源。其實願意買樓收租嘅人，就最安分守紀，我哋又唔係短炒投機，中國政府（共產黨）都俾人收租啦，點解香港政府唔保障吓我哋？」 倫志炎表示現時樓價同息口皆平，是買樓收租的好時機。根據他卅五年經驗，歸納出五招租樓必殺技。 第一招 買大型屋苑至穩陣 由於大型屋苑有管理公司打理，所以樓宇保養較為妥當，即使太古城、美孚新邨等二、三十年樓齡的老牌屋苑，至今外表仍很新淨。相反不少單幢樓連業主立案法團都沒有，自然大有問題。 「好似北角皇都戲院大廈，便是最早期有附屬商場的住宅，而且嗰區又旺，本來算中、上價樓。可惜後來業權賣散咗，無人管理，早年曾試過電梯唔郁，公共地方垃圾無人理，層樓應有嘅價值損失咗。」 第二招 交通方便最緊要 屋苑之中，尤以地鐵上蓋的康怡、杏花邨等至殺食。地鐵沿線以外的，亦要有完備的交通網絡才考慮，交通不便的新界盤最好不要掂。 「市區雖然貴啲，但容易租出，你層樓買咗返嚟，差餉、管理費要俾，擺多兩個月租唔出，就拖低回報率。」 第三招 切勿貪平買劣樓 同一屋苑內，高層、向海的單位售價一定較低層，望街的貴。租客往往只着重內部裝修，所以高層與低層的租金相距較細，低層單位回報率自然高。但倫志炎提醒，切忌貪平買入質素差的單位放租。 「買樓始終睇長遠升值潛能，所以犧牲少少回報率都值得。」 第四招 適當時機換馬 雖然樓宇流動性較低，但他說買樓切忌「死古古」長揸，要特別留意區內外最新發展，一有風吹草動要即時反應。好像他當年賣出美孚換入太古城，今天兩個屋苑樓價相差一半。 第五招 只做五成按揭 雖然利息低企，倫志炎認為買樓收租，最好不要做超過五成按揭，而且要睇自己的入息及租金收入是否穩定。萬一遇上危機，要趕快還清銀行債務。 「就好似上一排，個個都話負資產俾銀行收樓，如果係捱唔過，今日樓價反彈都唔關你事。」 撰文：郭慧妍 資料：顏文迪、黃翠蓮 圖片：黃偉傑news@nextmedia.com請參考《壹週刊 時事及財經冊》第58頁 | 
