主頁豪宅租/售豪宅成交一手豪宅豪宅市場消息豪宅論壇刊登廣告按揭計算印花稅收藏樓盤免費業主放盤業主刪除樓盤代理登入

樓盤收藏 | 免費業主放盤 | 業主刪除樓盤 | 代理登入 | ENG

主頁豪宅租/售豪宅成交一手豪宅豪宅市場消息豪宅論壇刊登廣告按揭計算印花稅

主頁 / 豪宅論壇 / 文亮語

瀏覽人次：63130 回應：16

袋住先，究竟是幫了人抑或害了人

2014年8月25日

湯文亮

紀惠集團行政總裁

　　2003年樓市處於極低水平，如果有一份穩定的工作，例如醫生、教師、公務人員等，要買樓就如食蛋糕一件，不過，市民在2003年的時候對於物業市場，猶有餘悸，真正夠膽投資物業的人其實不多。不過有一批生力軍在樓市低潮的時候投入社會工作，如果收入穩定，要置業就易如反掌，到了2005年，那批生力軍陸陸續續置業，本來是好事一件，但奈何樓市升得太急，到了2009年的時候，普遍都有6成以上的升幅，相對那班生力軍所投入的資金，則是兩倍，甚至三、四倍，任何人，尤其是那些初次置業人士，從來沒有想到可以擁有那麼龐大的金錢，只要他們出售其擁有物業，便可以夢想成真，面對如此情況，應該究竟點樣做，真的是費煞思量。

　　有人問老友，我應該如何做？有老友話，有糊唔食，罪大惡極，亦有老友話，袋住先。那人說，有糊唔食，我明白，但袋住先，我不明白。到今日，大多數香港人都明白什麼是袋住先，有人同意，亦有人不同意，認為要袋晒，不留一點給對方。不過，當日的袋住先與今日的意思剛剛相反。當日袋住先即是賣樓，收取利潤，以後樓市升跌與那些業主無關，今日的普選袋住先就是真正的袋住先，希望陸續有來，如果唔袋，有可能什麼都沒有，當然亦有可能全部袋晒，不過，這個機會就微乎其微。

　　當日為了賺取利潤而袋住先的人就慘了，樓價在他們袋住先之後有升無跌，替人交租都交了五年，所袋的利潤差不多全部蒸發，今日若果要買樓在辣招之下比以往困難得多。那人走去質問替他出意見的人，發覺他早已買樓，雖然不是他平日所心儀的物業，但那人的朋友依然開心，無它，因為物業已升值不少，那位賣了樓的人當然不開心，問他的友人點解買樓，而且並不是他平日所講的那些物業，他的友人竟然回答，我都是袋住先，當日我說袋住先即是只得一層物業當然唔好賣，一定要袋住先，賣了樓的人暈低。

　　對於普選，泛民唔同意袋住先，張曉明曉以大義，認為泛民堅持不肯袋住先，中央可能要求參選立法會選舉的人都要愛國愛港，支聯會當然不及格，因為支聯會議員就算愛港，但都不是愛國。泛民亦知道，今次如果唔袋住先，中央一定用硝酸洗衫，乜袋都無。你話，泛民會接受袋住先，抑或乜袋都唔要。

上一則：

每週指數巡禮（52）一年容易又中秋

下一則：

不是永遠的逢三退一

更多...

我要回應

我的稱呼

回應 / 意見

驗証文字

回應 / 留言規則

禁止撰寫粗言穢語、誹謗、渲染色情暴力或人身攻擊的言論；
禁止以名稱/暱稱/綽號/同音字等批評或映射任何人士、機構、公司；
禁止發佈有關招聘、推銷、廣告等內容；
禁止公開任何個人資料(如電話號碼、電郵地址、即時通訊帳號等)。

敬請留言者自律。本網站保留刪除/堵截任何留言的權利。

會員登入

1. mt4money 2014-08-25 08:58:15

袋住先好慘，果D 2003年開始租住先果D仲慘

2. 亮劍 2014-08-25 09:50:16

引刀兄……

要是有幾位人兄，話俾你知他們能单憑一把間呎加幾張圖表，佢哋就能得知後市走向，咁呢幾條友肯定揾緊你老襯。

但如果呢幾個人，能喺圖表、理論、数据、实戰、調查、群眾心理、政經形勢分析中，得知後市走向，而喺對上幾年又講中八九成的話，咁你点解唔信人？唔袋住先？

其實有網友話我係大好友，日日叫人快上車，成日笑人賣自住，為免令人誤會，我今天作少少澄清。

快上車……正確的說法係：「你有实际居住需要，有首期喺手，而每月按揭供款又處合理水平的人，唔該計掂数就上車，呢個呼籲直到呢一刻仲有效。」

賣自住……正確的說法係：「要是你無更加好的投資渠道，為旗下資金作更好的增值安排……咁你賣自住來做乜？講白D，要是你係投資高手，手持的組合係神早於拾幾元以下買落嘅長實、和黄、新地、恒生、腾訊、港交所，那麼你揸自住真的浪費天才。或在對上幾年將資金全投大陸與澳門的房地產，香港工商舖，又或者你喺呢幾年，將手持的大碼自住沽售，然後轉揸幾個细碼物業，收緊市值四厘幾租，而同一時間你去租間有大型会所同泳池嘅全新楼，只交2厘幾租仲係全包，咁你賣自住係叻仔行為喎」

3. 中女社社長 2014-08-25 09:51:04

to 1樓, 好像網上有兩位吧 XD

4. 打工仔 Andy 2014-08-25 10:53:14

蘋果日報

李兆波
2014-08-24

理財第一波

理財第一波：助置業好過加老年稅

政府委託周永新教授進行的《香港退休保障的未來發展研究報告》建議以增加薪俸老年稅來推行全民退休保障，付款額為月薪的2至2.5%。受惠者當然歡迎，我指的受惠者是根本沒有能力付款的一群，另外有一些是有能力，但理財不善，退休前夜夜笙歌，退休後生活逼人。

最令人討厭的是理財不善的一群，他們在"年輕時吃喝玩樂，年老時卻問別人拿錢"，這對於理財有道的一群絕對不公平，他們要對自己年輕時的放蕩行為負責。

對於弱勢社群，政府可以照顧一下，這批人其實為數不多。政府可以幫助一些有工作能力的人自力更生地置業，那管是低價的公屋房屋。為甚麼我會這樣說呢？有了物業，最少有屋可居，解決了最大的問題，其次可以物業作安老按揭產生現金流。以今日價格計，一個150萬元的物業，便可以每月產生3,000元的現金流至終生。因此與其呼籲以加稅去幫助所有人，倒不如鼓勵有能力的人自力更生，儲蓄置業，相信大部份的人可以做到。現時的建議是大鑊飯式，沒有鼓勵的意味，有能力的、沒有能力的混為一談，要商界及工作勤力的支付一些大食懶的基本退休開支，肯定不是一個可行的模式。

退休是自己的責任，相信大部份有能力的人，也希望安居樂業。政府宜全盤規劃房屋政策，使之與退休計劃同步，令大部份的市民有自己的物業，那時候不難減少因退休而帶來的社會問題。加稅津貼大食懶只會加劇社會矛盾，大部份人還是靠自己的努力好了。

李兆波

中大酒店及旅遊管理學院會計與財務高級講師

5. 引刀一快 2014-08-25 11:40:50

亮劍兄

我用最快最簡便最精確嘅方式回應呢個問題。大家討論下。

要是有幾位人兄，話俾你知他們能单憑一把間呎加幾張圖表，佢哋就能得知後市走向，咁呢幾條友肯定揾緊你老襯。

我都係咁睇，因爲除咗搵丁嘅之外，自覺係天才嘅人亦唔少，我有個師弟成日叫我俾錢佢炒倫敦金，佢係人地口中嘅高材生，不過......我每次見到佢都係我請食飯。

亮劍兄，幾年前叫我忍手咪入市買屋嘅，咪又係呢種人，我信咗佢呀。

其實有網友話我係大好友，日日叫人快上車，成日笑人賣自住，但為免令人誤會，我今天作少少澄清。

我睇法係，成王敗寇，叻仔俾人收嘅亦唔少見，講多様你知，我有個親戚，精神有多少問題，以件數計，佢係佢全家同一時間揸過最多件貨嘅人，仲要收入唔高，真人真事。

揸住十件八件貨嘅人同單弔一件嘅人，心態好唔同嘅，早前湯生提出“值搏率”呢個因素，我相信賣自住樓嘅值搏率對每個人都好唔一樣，特別係需要拼搏嘅人同已經悠哉游哉嘅人，差异最大。

我喺大陸有件貨，人地就係09年賣自住，呢位仁兄講到貨幣、投資、政策，頭頭是道，當時佢預測，人仔對美元會大升，事後完全應驗，佢賣咗n件大陸貨，最后一件賣咗俾我，益我俾少成萬蚊稅。之後，我從鄰居途徑知道佢老婆心理好唔平衡，因爲賣咗之後佢地租屋，間屋幾個月就升咗四五成。

問題係，我真係唔敢話我當年對經濟以及形勢嘅認識會比呢位前業主強，講起經濟我明顯有落差，但係呢鋪佢的確輸咗俾我，我唔自豪，不過我偸笑。

6. 亮劍 2014-08-25 11:41:41

請香港特首及其團隊注意，樓價可以在短期內，俾人非理性瘋狂夾上，但租金係無得炒的，以下兩段新聞報導，就講出殘酷的現實。

入伙盤租金反常爆升

辣招逼高樓價，準買家轉買為租，住宅租盤被搶至缺盤，租金被谷上歷來高位，向來租金低水的入伙新盤二手租金一反傳統，無論租金叫價及做價都反升。其中剛入伙的元朗爾巒，個別租盤呎租叫價高逾35元，為該屋苑放租盤中最高，較市中心指標屋苑平均呎租高逾30%之餘，更較個別市區藍籌屋苑租值更高。另港島入伙新盤瑆華亦錄呎租高逾73元，高市價更逾60%。有學者預期，入伙新盤租金反升，將進一步帶動二手樓租金持續向上。

理工大學建築及房地產學系教授許智文認為，目前市場供應及空置量均非常緊張，租盤需求大增，故入伙新樓租盤供應不多，要搶租單位便要付出較高租金。

學者料帶動二手漲租

許智文續稱，若租客未能承租新盤，有機會回流二手市，對二手租金有帶動作用，料租金升勢仍會持續。

代理稱，剛入伙的新地（00016）爾巒，市場只有零星放租盤源，其中6座中層B兩房單位，實用面積約649方呎，月租叫價2.3萬元，呎租逾35元。代理指出，目前同區鄰近西鐵站的最新指標屋苑YOHO MIDTOWN，平均實用呎租約26元，反映個別單位租金叫價較市價高出逾30%。

同區RESIDENCE譽88亦剛入伙，至今料錄5至6宗二手租務成交，其中2座高層F室，以每月1.38萬元租出，實用呎租約29.8元，較YOHO MIDTOWN平均實用呎租高出約15%。目前RESIDENCE譽88共有約20多個二手放租盤，普遍每方呎叫價約30元或以上。

新地的將軍澳天晉II亦快將入伙，市場剛錄得部分二手預租成交，其中5A座中高層C室，實用面積845方呎，成交月租約2.8萬元，呎租約33.1元，略高於區內二手屋苑租值。

峻瀅租金低位彈四成

市區方面，剛入伙的銅鑼灣瑆華，亦錄新高租務成交，有高層單位以約2.8萬元獲承租，實用呎租達73.3元，較鄰近的大坑光明臺新近錄得40多元實用呎租，高出逾60%。鰂魚涌MOUNT PARKER RESIDENCES近日亦出現創同區新高呎租個案，屋苑一個高層E室，實用面積約1,740方呎，以每月約11.8萬元連車位租出，實用呎租約68元。

過往有新盤入伙，由於租務盤源驟增，令租金受壓，今年四月才入伙的將軍澳峻瀅，去年底已湧現超過150個預租盤，當時有2座低層A室三房戶，實用面積約737方呎，劈至每月約1.2萬元租出，呎租約16.3元，較同區公屋、居屋呎租更低，平絕將軍澳。不過，隨着整體缺盤，屋苑6座低層E室近日獲租客以每月約1.4萬元承租，實用呎租27.8元，創屋苑兩房戶新高，近兩個月同類兩房戶月租已較低位彈升逾40%。

Money18更多即時港股指數資訊

80呎月租八千 劏房劏港大生

大學宿舍僧多粥少一位難求，開學前未獲分配宿位的學生心急如焚「四圍撲」，有西營盤私樓業主賺到盡，主動出擊在香港大學校園張貼招租廣告，以「港大學生住宿」作招徠，把樓齡卅六年、實用面積約三百七十多呎的單位「一劏四」，改劃為四間約八十呎劏房，每月租金叫價高達八千元，堪稱「港大生天價劏房」，較把整個單位月租一萬二千多元多賺一、兩倍，事件引起港大校方關注，將跟進有關招租廣告的內容。

7. hifi 2014-08-25 11:50:06

當日為了賺取利潤而袋住先的人就慘了，樓價在他們袋住先之後有升無跌，替人交租都交了五年，

***********************************************

個舊同學08年賣左自住樓賺左幾十個，之後每月8-9千租樓到依家，最後又迴避無左聯絡................

8. 亮劍 2014-08-25 11:59:41

引刀兄-------呢度我係講湯文亮, 曾淵滄, 林一鳴及汪敦敬等樓評人。

9. 睇得通 2014-08-25 12:00:32

袋住先，究竟是幫了人抑或害了人???

2003年我見舖位價錢好平!!! 買住先，買咗二間九龍舖,買舖位的目的是想做做小生意,好好的為人民服務......給香港人民力量的思維還要先進10年???

可以說是胡裡胡塗買的,無心挿柳柳成蔭???是買住先，不是袋住先???

10. 引刀一快 2014-08-25 12:56:42

亮劍兄

樓價起你就舉上述幾位做例，其實，咪就係應我果句，成王敗寇。

喺香港，呢幾年，買上買落都有叻人。

11. 引刀一快 2014-08-25 13:00:19

嘉誠哥依傢買跌，唔通佢唔叻？前幾年佢勸人入市，話：“你依傢覺得貴，過幾年就會覺得好抵。”

我冇聽。

12. 自我陶醉 2014-08-25 13:38:33

8樓亮劍兄

我就會睇埋97～02佢哋係叫人買定賣先決定，如果係獨孤一咩，就要諗諗喇!

13. 亮劍 2014-08-25 15:05:15

引刀兄……呢拾多年李嘉誠在香港發展房地產的模式，係盡量壓抑建築成本，然後採用「薄」利多銷策略經營。

但自從前幾年開始，香港建築工人開始短缺，引發一波又一波地盤工人加薪潮，同時建材價格又飛升，他呢套經營模式開始失衡。

舉一個例子，幾年前一塊地可建一百万呎楼面，李生投返來AV係2000，建築成本係2000，其他利息使費係500，咁总投資就係45億，當發3成水，就算平均建呎價係4500 清貨，佢都執倒13.5億，毛利係3成。

同一塊地如果俾新地投倒，當AV都係2000，但郭家會揼2500來起楼，當其他利息及使費都係500，咁即係新地喺呢塊地的总成本係50億，以同樣發水3成計，因為新地有名牌效應，可賣到平均6000建呎，即新地喺呢个項目的毛利，可達28億，毛利率達5成6！！

同一個例子，換成今天，一塊地可建一百万呎楼面，如果李生投返來AV係2000，建築成本升咗变成係3000，其他利息使費係700，咁总投資会升至57億。以發得一成水計，就算平均实呎價俾雄哥賣到6000 ，長江都只係執倒9 億，毛利只是可憐的15.8%，真的做來把托。

反觀同一塊地，如果係俾新地投倒，當AV都係2000，但郭家會落足本，加兩錢肉緊，会用3600用來起楼，當其他利息及使費都係700，咁即係新地喺呢塊地的总成本係63億，以同樣發水1成計，因為新地品牌好D，可賣到平均实呎7200，即新地喺呢个項目的毛利，都有16.2億，毛利率減到25.7%，執少好多但勉強都维倒数！

你每起一呎楼，要俾幾多工錢同所耗的建材成本，各開發商基本上差距不大，以我个人的觀察來看，長实同新地楼的分別，係裝修用料選擇、施工質素監察及其他配套設計。

長实楼望落去比較平实，个商場設計呆板，商店係同系品牌居多，屋企又要用誠哥為你配套的「增值」服務無得揀，但無可否認佢D新樓每呎均價会平D。

而相對上，新地楼的質素同感覺上会豪華D，商場靚D又選擇多，但呢个世界一分錢、一分貨，新地雷生開出來嘅價，会要貴D。

誠哥喺品牌俾阿仔做差咗，還同爛果集團反咗面被針對唱衰下，D新盤點叫起个呎價??

所以呢個浪，李生唯有靠邊站做觀眾。

14. 2011開始2 2014-08-25 15:26:15

2014年8月20日 9:45

大手買賣旺，外資基金加入戰團。消息指，新加坡基金ARA，近日於本港物業市場大手掃貨3物業，範疇包括工業、甲廈及舖位，如觀塘同得仕大廈等，合共涉約23億元，反映基金對本港物業有信心。

近日工商物業大額成交增，買家除了本地投資者，亦不乏外資基金。

購深水埗黃金中心多層舖

消息稱，近日市場錄得3宗大額成交，均由新加坡ARA基金購入，該基金挑選的物業，均在非傳統核心區，如以約5億元，購入觀塘偉業街同得仕大廈全幢工廈，總樓面面積約為105,833平方呎，平均呎價約4,724元。由於項目符合活化條件，不排除日後更改用途。

另外，基金同時向資本策略主席鍾楚義，購入深水埗欽州街94號黃金中心多層舖，涉及物業地下、1樓及地庫，總樓面約32,853平方呎。

星ARA基金長實為股東之一

該基金購入最大額物業，為向外資基金CBREI，購入葵涌九龍貿易中心B座5層商廈，呎價約9,000元，該批樓面全部連同租約，由美銀美林承租，回報率近4厘。3項物業合共涉資約23億元，可謂近來最活躍本港物業市場的外資基金。ARA Asset Management為新加坡基金，長實為股東之一，是次主力吸納商用物業，相信是避免繳付昂貴買家印花稅。

15. To 13 2014-08-25 15:51:39

亮劍哥, 仲有爛蕉稅呢, 賣俾未夠期成為香港永久居民嘅香港居民, 同有多過一間嘅, 要幫手俾十幾廿個巴仙, 分分鐘吃不了兜着走.

16. 引刀一快 2014-08-25 17:26:05

亮劍兄

新地唔至于可以買貴兩成咁多卦？