明水和暗水

你買了房子，可以用來自住，可以用來收租，更加可以丟空了，乾放着，等它升值。然而，當你把房子用來出租時，收回來的租金，便是你的投資回報。

在一般的投資計算，可以用年租金收入，來計算租金的回報率。例如說，你的房子的價值是一千萬元，年收租金五十萬元，回報率便是五十萬除以一千萬，即5%了。

問題在於，這個算法是不對的。

因為，一間房子在出租了一年之後，價值是會改變的。房地產是建築物，而建築物是會折舊的。我們可以看到，十年樓的價格，是低於新樓一成至兩成，而三十年樓的價格，更是低上兩成以上，五十年樓的價格，那就更低了。

依我的約略計算，新樓的貶值率，大約是2%至3%之間，而這是以複式計算的。換言之，假設樓的第一年折舊率是100乘98%，即98，到了第二年，那是98%乘98%，即是96.04%，餘此類推。這即是說，新樓在最初的幾年，折舊的速度比較快，而愈到後來，折舊的速度愈慢。

所以，我一直以來，認為租樓千萬要租新樓，但是買樓卻要買十年至二十年左右的樓，因為這時樓的「高速折舊期」已經過去了，跟着的折舊會變慢，但是，這個時間的房子，依然有着足夠的新淨，自住也不太委屈了自己。

所以，如果計算租金的回報，必須也計上樓宇的折舊，才能夠計算出真實的回報率。因此我常常說，在樓價的最瘋癲期，如果把折舊也計算上，實際租金是負回報，我見過價值七千萬元，在淺水灣的豪宅，只租十萬元，我也心思思想租番一間。

為甚麼很多人都會忽略了樓宇的折舊呢？因為在yield來說，它是一種「暗水」，意即是隱藏的成本，如果不是專業人士，便往往看不到這一點了。

這好比當年的我，並不明白為甚麼人們收到了派息，便歡天喜地﹕這明明是股票的價值減少了，股價加上派息，總值可是不變的。然而，如果你手上拿着一張股票，這一張股票並沒有變化，也沒有缺角或短少了，無端端卻又收到了一份現金，這好比無故多出了一份禮物，表面上，當然是值得高興的事。

結論是，租金就和股票派息的原理一樣，因為有「明水」可收，便看不到「暗水」了。這實在是人類分析事物的盲點。

我是一個普通小學老師，甚麼投資也不懂，只懂買樓，買地(外國)，過去十年已賺了千萬及攻完兒子讀大學；什麼明水，暗水都不會理會，現在正教兒子如何開始供第二層樓(香港和澳洲)。這都是教他儲錢的好方法。我在這裏並不是誇耀自己，只不過是勸年青人不，早些確立目標，以買樓及買地作儲蓄工具。不要沉迷賭波、炒股，亂消費。