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1. Gold 2012-02-23 16:56:16 |
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人只有分析能力卻無預測能力。通過不同分析,大家以自己的見解小心行事,"量力而為"就好了。根據牛頓第一定律，(又稱爲慣性定律)，靜者恆靜，動者恆動。所以既然樓市以完成調整,我同意"樓市亦會有一段升幅"。只要今年不發生一些黑天鵝事件(歐債危機不算,因大家一早而預料到),在美國及大陸的相對寬鬆的貨幣政策下，樓市應該平穩健康發展(上升幅度在5-10%左右)。 本年的政經主調,一字記之曰:「穩」 |
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2. 小魚 2012-02-23 17:43:22 |
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我認為未來一兩年樓價不會大跌，也不會大升，平穩向上。如有能力買樓自住，几時都得，唔使理佢升定跌，一定冇錯。 |
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3. Phemey 2012-02-23 18:29:27 |
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我也是其中少數詳論員,在去年十二月中,預期明年樓價會升的小數分子,現借博士的空間轉載一下,並借機多謝你的回覆電郵. http://realblog.zkiz.com/phemey/29847 11th December,2011 Some thoughts on the HK property martket 1)最原始最基本樓價升的原因: 在一個特定時段內,買樓的人多於賣樓的人,樓價在這時段內就會升.
估計樓價升跌最基本的方法,就是判斷這買賣力量大小差別,其他方法皆不可靠,容易出現偏差.所以市場上的分析,如股市領先樓市六個月,M2增長樓價升,平均供應量多於二萬會跌,低於二萬會升等等....皆不能准確預測樓市.我是利用上述方法准確判斷過去十九個月,SSD及其后政府政策對樓價走勢的影響.
如股票一樣,樓市要做市也不難,比如在一幢只有24戶的單幢樓,只要一有貨出你就賣,必可將價抄高.但要抄高香港整體住宅樓市,市值約五萬億便會很難.
2)當SSD剛宣佈時,很多分析員預測樓市會跌,我是小數猜中不單不會跌,反而會繼續升的小數分析員.最好笑的是,好能是同一批分析員,現在卻說這次股市大跌而樓市不跌的主因是SSD,大佬呀,有冇九両菜,敢都得.其實,受SSD約束的樓只約八萬套,相對於整體120萬多套二手存量房只約七個百分點,影響是很小的,還有,這些受SSD約束的樓主,即使取消了SSD,賣的誘因比其他業主更小,無錢賺真係搵鬼賣,反而像我已有賺到笑的貨才急於賣,所以,以為因為有SSD而令樓市不跌的分析,我看完之後,真是無話可說.
成交大減而樓價不跌比較合情理的分析是,雖然買家數量大減,大部分業主找不到賣樓的原因,所以仍然是買家多於賣家而令樓價升.在過去一年多,如選擇賣樓後去租樓住,所付出的租金很大機會會高於每月供款額,單單這原因,擁有自住單位的業主,除非是自認為好醒的一批,如羅十衝及沈大輸,大部分業主是不會這樣做的. 再者,如觀察SSD之後成交宗數,成交減小一兩個月後已馬上急速增加,最近幾月成交宗數急速下降應由按揭成數,壓力測試及按揭信貸資料嚴格執行而起. 還有,當樓市真正逆轉下跌時,SSD的存在會加速跌市的速度,因為,由於SSD的存在,一些走短線的抄家也不會出來接貨。其實,在跌市里,抄家的存在會形成一個buffer,令跌市速度減慢. 所以,請謹記,分析樓市是沒有專家的,包括我,只是有時好彩猜中而已. 3)現在樓市可能出現下述兩個情景:
i)調整后再上,最少超越CCL101點
ii)這次牛市已結束,下調幅度由15-50%不等 大部分人應為出現2)的機會高,我個人認為出現1)的機會高,但這次預測信心低於百分之五十.以前的預測信心由百分之百一直慢速減至百分之五十以上. |
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4. 柯老師 2012-02-23 18:44:24 |
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十分同意湯博士之文章 ! |
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5. 80後銀行從業員 2012-02-23 18:53:25 |
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| 統計處最新2011年人口普查結果簡表已發佈.供參考 2001年、2006年及2011年按家庭住戶每月收入劃分的家庭住戶數目 (D104) | | | 2001 | 2006 | 2011 | 家庭住戶每月收入
（港元） | 數目 | 百分比 | 數目 | 百分比 | 數目 | 百分比 | | < 2,000 | 65 855 | 3.2 | 86 736 | 3.9 | 85 394 | 3.6 | | 2,000 - 3,999 | 97 568 | 4.8 | 118 779 | 5.3 | 129 332 | 5.5 | | 4,000 - 5,999 | 93 018 | 4.5 | 121 605 | 5.5 | 94 894 | 4.0 | | 6,000 - 7,999 | 116 340 | 5.7 | 146 010 | 6.6 | 121 173 | 5.1 | | 8,000 - 9,999 | 120 721 | 5.9 | 147 081 | 6.6 | 133 122 | 5.6 | | 10,000 - 14,999 | 318 623 | 15.5 | 339 469 | 15.2 | 297 830 | 12.6 | | 15,000 - 19,999 | 262 086 | 12.8 | 279 217 | 12.5 | 265 224 | 11.2 | | 20,000 - 24,999 | 223 708 | 10.9 | 225 292 | 10.1 | 235 695 | 9.9 | | 25,000 - 29,999 | 159 470 | 7.8 | 162 783 | 7.3 | 181 313 | 7.7 | | 30,000 - 39,999 | 219 229 | 10.7 | 221 101 | 9.9 | 269 283 | 11.4 | | 40,000 - 59,999 | 197 311 | 9.6 | 194 723 | 8.7 | 267 953 | 11.3 | | 60,000 - 79,999 | 75 430 | 3.7 | 77 347 | 3.5 | 117 260 | 5.0 | | 80,000 - 99,999 | 37 202 | 1.8 | 38 534 | 1.7 | 58 895 | 2.5 | | ³ 100,000 | 66 851 | 3.3 | 67 869 | 3.0 | 111 428 | 4.7 | | 總計 | 2 053 412 | 100.0 | 2 226 546 | 100.0 | 2 368 796 | 100.0 | | | | | | | | | | | | | 家庭住戶每月收入中位數（港元） | | | | 18,710 | 17,250 | 20,500 | | | | | | | | | | | 資料來源 | ： | 香港特別行政區政府 政府統計處
二零一一年人口普查辦事處
(查詢電話：2716 8025，電郵：census@censtatd.gov.hk) | | | | | | | | | | | 修訂日期 | ： | 2012 年 2 月 21 日 | | | | | | |
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6. 利港人 2012-02-23 20:10:47 |
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3樓Phemey真高人也，佩服。 希望多聽你對樓市的分析，如有個別區份/屋苑分析則更佳，謝謝！ |
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7. 70後 2012-02-23 20:26:13 |
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3樓，好同意，而家个市真係好難睇.....最近出咗件货，諗住换件细碼收下租，点知諗多咗几个鈡，就u人買咕.......又见到之前啲人搶銀纸，个心寒一寒，好似97咁......但揸錢又贬值，利息又咁低.....好难諗...... |
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8. biu 2012-02-23 21:07:59 |
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湯博死,今次學乖啦,冇用絕對言語,而係個人一相情願的觀點. |
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9. 60後中產 2012-02-23 21:21:09 |
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湯Sir
其他討論區有類似情況！
唉................!
一講樓市就好激動! |
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10. 致有心做事的政府官員 2012-02-23 21:22:53 |
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政府應該設立獎金，鼓勵舉報僭建，將罰款10%-20%作獎金，大把人有興趣
現在地產代理生意淡薄，佢地有好多僭建資料，絕對樂意爆料，賺取生活費，又可帶動復完工程，創造就業，一舉三得。聽聞全九龍塘絕大部份都有僭建，再加埋港島豪宅區，應該可帶動數千億計的經濟增長。 |
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11. 無奈 2012-02-23 21:34:13 |
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是小陽春還是大長春都不要緊，只求樓市穩定就可以了，經濟和樓市緊密相連，政府要小心處理。有一點大家要注意，過去半年的購買力積聚可以看為樓價在低位鞏固，是否預示着下一輪的爆發將要到來？好些朋友同事久候多時，租期又屆滿，已按捺不住，紛紛睇樓去了。博士及各位師兄，能否提供一些數據，到底港人的購買力積聚了多少？先謝過了。 |
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12. Jack Lee 2012-02-23 23:11:30 |
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湯搏士您杍： 去年11 月買了一個細單位，買前參巧過多篇地產專業人仕的意見，以湯博士的意見與觀點，最值得欣賞。 你不但從多方面分析樓市的前景，更從正反兩面探討利與弊； 要有豐富的人生經驗，加上豁達的胸襟，才能引經據典地透過文章寫出你的智慧。 至今入住細小的安樂窩，和以往住劏房的感覺真有天淵之別，只因你的文章不單是講地產，更從中道出人生哲理。在拜讀你多篇的文章後，毅然購買現今的安樂窩。 再寫落去，又會有人說這是線稿！ 祝您身體健康！ |
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13. 向泛民说不 2012-02-24 00:10:26 |
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CY班支持者，真系废，好喜欢洗版，一个贴copy 完一次有一次，真系懒。不过就是这样废，才会想不劳而获。希望梁大仙广派福利，广建公屋。做福人民。 |
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14. 中下產 2012-02-24 00:50:54 |
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湯sir你好，看你的文章已有大半年，小弟有一些個人經驗想和大家分享下，我在2001年首次做業主，記得當時科網股爆破樓價都很低，小弟當時月入大概$10000，重來沒想過做業主！但有一天老媽問我想不想買樓，我當時想戶口得$80000左右（這是我出來工作10年的儲蓄）怎做業主呀？老媽話我有$200000在她那裡！因小弟平時出糧都有比家用，這是我老媽靜靜地替我儲起的，到現在都十分感謝我媽！我用晒我全副身家在青衣買了個居屋大概一百萬到，月供4仟5頭3年真的很吃力，由其在2003年因有1個月失業！到2008年因結婚老婆想同外家住近D，妺妺又有住屋需要所以就轉讓佐比佢，當時在粉嶺中心買了個170萬的單位，（金融海嘯12月買入）到2010年（有SSD之後）又換到沙田，1個400多尺的小單位（250萬），比佐3成首期把剩下的錢買股票過了一個驚心動魄的一年，可幸還保得住本金，現在買多了1個細單位預備用作放租！多謝湯sir的文章令小弟有學習機會，請你繼續分享多D你的個人經驗！ |
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15. 扫把头 2012-02-24 11:27:22 |
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經濟專家王冠一教授，昨出席《明報》舉辦的2012年經濟及股市前瞻講座作為演講嘉賓，被在場讀者問及對樓市的意見，提出了他的獨特看法。
王冠一說，不同物業位置如天水圍、太古城和山頂樓，會有不同的表現，但理論上，一般而言，倘若持有的物業，其租金回報能接近比如4%的通脹率，樓價很難會大跌。
不過，從房屋政策而言，政府又建居屋，又增公屋，更有官員說若賣地沒承接，可以改建公營房屋，反映政府土地供應政策實在是進退失據，一旦政府認為樓價失控而各種房屋供應「一齊來」，那樓價可以大升麼？
王教授又指出，內地正在打壓樓市，少了暴發戶可以香港「炒一轉」，也是不利樓宇的需求。即是說，供應會增加，但需求會受遏，則樓價要大升不容易。
他還提出一個看法，如某特首候選人能成功當選，屆時四大發展商發現押錯了注，會否急於「逃生」賣樓？對樓市又會有何影響？大家要小心。
對於不少人認為美國聯儲局已「承諾」了2014年底前會維持低息，王冠一稱，從來「承諾」是要來打破的，未來9個月，聯儲局或許可維持超低息局面，但能否真的可以將通脹和利率在2014底前一直壓低，他就抱極其懷疑的看法。 |
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16. 掹車邊80後 2012-02-24 11:33:12 |
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To 中下產 你好勁呀, 我舊年ssd 出先買, for結婚用, 唔知幾時先可以好似你咁儲到錢買多間 |
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17. CD ROM 2012-02-24 12:32:29 |
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回#16, 我也是80後, 比你早1年左右上車. 我大概做了點簡單的計算, 因SSD關係宜家多買層樓收租要做5成... 這樣amount的cash不是容易的事. 比較實際的方法, 在這10年努力地upgrade自已層樓, 樓價上升加上已供款, 換大一點至剛好3成按揭. 不斷重覆至到賣樓果陣已能比自住果層3成, 出租果層5成. 不過你需要可能已經住緊1000"變翻500"... 還有30年工作生涯, 時間相當足夠, 共勉之~~~ |
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18. CD ROM 2012-02-24 12:32:43 |
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回#16, 我也是80後, 比你早1年左右上車. 我大概做了點簡單的計算, 因SSD關係宜家多買層樓收租要做5成... 這樣amount的cash不是容易的事. 比較實際的方法, 在這10年努力地upgrade自已層樓, 樓價上升加上已供款, 換大一點至剛好3成按揭. 不斷重覆至到賣樓果陣已能比自住果層3成, 出租果層5成. 不過你需要可能已經住緊1000"變翻500"... 還有30年工作生涯, 時間相當足夠, 共勉之~~~ |
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19. 中下產 2012-02-24 14:15:32 |
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To16# 17#小弟有些小心得可以同大家分享：
#1-先評估自己的工作是否穩定！
#2-量入為出（eg：假設你家庭月入$28000，個人平日經常開銷$12000，供養父母$6000，供樓+什費$7500）把剩餘的$10000分2份$5000用作月供股票（eg：中銀香港2388\恆生銀行11，因有高息和股價比較穩定），餘下的用作不時之需，目標3-5年！
#3-時刻留意經濟和樓價動向（eg：失業率，息口走勢，股票巿場）個人見意多D行超巿便知道物價走勢
#4-到買第2個物業畤買一些2佰萬樓下，交通可以的（eg；屯門兆康苑樓價大概150-180萬，放租大概$6500）目標放租5-10年，做25年供款月供大概$5500，租金回佈可80%應付供樓！
#5-持之以恆，目標便可達到！ |
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20. CD ROM 2012-02-24 15:00:30 |
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回中上產師兄, 多謝指教. 不過現時政策關係, 出租物業要50%以下按揭的情況下, 先assume樓價freeze左, 出租物業的大約80萬首期所需儲的時間真係好長… 7年左右. 還未計算樓市的上脹. 不是急供近利, 不過小弟意見概然已有自住物業, 要物業價值上市的margin 100%自己落袋, 要再換就只比目標的30%, 這能享受槓杆的同時風險不會太高. 如我層樓買果陣160, 我比30%首期. 宜家值200, 我只欠銀行110所以我有90落袋. 我再用這90做70%按揭換樓, 我可以買到300的樓, 大約已有500” 2房變成7xx” 3房了. 以上是非常概括的計算, 希望各師兄比點意見… 我也是差不多2年前準備上車時開始在這裡當CD ROM, 學到了很多師兄的一些看法, 湯博士的讀者回應中各類有識之士都有, 是一個吸受知識的好地方, 這些都是不能在自己圈子, 或書本上能看到的. 最重要是合各家之所長, 找對自己的方向. 近來的低質回應確是煩, 不過希望各師兄不要理會回應好了, 就當是Junk Ad, 樹大招風, 這是必然的. 不要因此失去類積了那麼久的那股理性討論風格吧…那些無謂亂叫的人, 無人理就自然走的了. |
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21. 80後的蟻民 2012-02-24 15:08:21 |
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"學到了很多師兄的一些看法, 湯博士的讀者回應中各類有識之士都有, 是一個吸受知識的好地方, 這些都是不能在自己圈子, 或書本上能看到的. 最重要是合各家之所長, 找對自己的方向"
非常認同 ; ) |
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22. 黃石公 2012-02-24 15:33:11 |
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湯博士這篇文章，是眾多文章中最好的一篇；湯文亮進步了，他似乎已升ＬＶ至另一個境界！ |
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23. 掃地僧 2012-02-24 15:40:00 |
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- 扫把头（又話大陸可以上到這網站，用簡體字很正常，把匿稱用MS WORD番譯成了簡體字，又不小心地用繁體字寫上留言內容，露出馬腳，他根本是身在香港），小魚，70後， 向泛民说不，掹車邊80後（其實是50後扮８０後），CD ROM，80後的蟻民（其實是50後扮８０後），是同一個人。
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24. 80後的蟻民 2012-02-24 15:48:17 |
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這世界, 太多陰毛的人真係為數不少
成日都有人陰毛論, 笑 ; ) |
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25. 扫把头 2012-02-24 16:10:15 |
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文章是从明报COPY过来, 不用打字的. |
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26. 中下產 2012-02-24 16:35:34 |
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回應#CD:我在買第2層樓時都有考慮過你的方法！
但發覺風險可能相對較大，以下是個人的見解！
#1-銀行對出租物業最多做50%按揭（但小弟問過做mortqaqes朋友，其實做70%已經得，只要在文件上寫自住或比家人住）地產朋友話有試過有客比銀行知道佢物業用來放租，但都無追收餘下的20%只係息囗比返多1-2厘
#2假若兩公婆月入36k有1個失業，你如果做1個500萬的單位月供可能要13k-15k，到時真的進退兩難，但相對供2層細價樓風險可能低D！
#3-在經濟環境好的時候，放租物業回佈ok，相返在經濟開始差時放租物業可以立刻放售又能保著有個自住物業！
#4-在經濟下行的時候細單位較有防守性，一般巿民多能租住4k-6k細單位，假設你兩公婆有1個失業你地所持有的中價單位 |
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27. 中下產 2012-02-24 16:37:55 |
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回應#CD:我在買第2層樓時都有考慮過你的方法！
但發覺風險可能相對較大，以下是個人的見解！
#1-銀行對出租物業最多做50%按揭（但小弟問過做mortqaqes朋友，其實做70%已經得，只要在文件上寫自住或比家人住）地產朋友話有試過有客比銀行知道佢物業用來放租，但都無追收餘下的20%只係息囗比返多1-2厘
#2假若兩公婆月入36k有1個失業，你如果做1個500萬的單位月供可能要13k-15k，到時真的進退兩難，但相對供2層細價樓風險可能低D！
#3-在經濟環境好的時候，放租物業回佈ok，相返在經濟開始差時放租物業可以立刻放售又能保著有個自住物業！
#4-在經濟下行的時候細單位較有防守性，一般巿民多能租住4k-6k細單位，假設你兩公婆有1個失業你地所持有的中價單位 |
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28. 掹車邊80後 2012-02-24 16:39:35 |
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TO: CD-ROM and 中下產, good advice for me indeed, 雖然短短一年, 真係feel到買樓迫自己儲到錢 |
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29. 中下產 2012-02-24 16:41:18 |
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因全文未能刊出所以要出多次，sorry!
回應#CD:我在買第2層樓時都有考慮過你的方法！
但發覺風險可能相對較大，以下是個人的見解！
#1-銀行對出租物業最多做50%按揭（但小弟問過做mortqaqes朋友，其實做70%已經得，只要在文件上寫自住或比家人住）地產朋友話有試過有客比銀行知道佢物業用來放租，但都無追收餘下的20%只係息囗比返多1-2厘
#2假若兩公婆月入36k有1個失業，你如果做1個500萬的單位月供可能要13k-15k，到時真的進退兩難，但相對供2層細價樓風險可能低D！
#3-在經濟環境好的時候，放租物業回佈ok，相返在經濟開始差時放租物業可以立刻放售又能保著有個自住物業！
#4-在經濟下行的時候細單位較有防守性，一般巿民多能租住4k-6k細單位，假設你兩公婆有1個失業你地所持有的中價單位 |
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30. 向泛民说不 2012-02-24 17:03:02 |
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23楼，向CY说不，和向泛民说不，就是同一人，但是好心你用下你的seven脑，小魚，70後，掹車邊80後（其實是50後扮８０後），CD ROM，80後的蟻民（其實是50後扮８０後），同我的关系只是网友。 不同你们CY班废材支持者，只会copy来copy去，可能得一个人。以小人之心，度君子之福。 |
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31. 向泛民说不 2012-02-24 17:09:50 |
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明报的统计其实无将公屋户计算进去，可以说家庭收入低过1万8的家庭根本不会考虑买楼，他们一般会申请公屋，而且3年就可以申请到。所以发展商只会针对家庭收入超过3万元市场，所以香港楼价肯定更加高。 基层3年就可以上楼，但是中产却有等几年，储首期，先可以买到楼，这究竟叫乜公平，CY班poor guy仲要保证这些所谓基层可以随时上楼。 CY--不要在压迫中产，他的行为基本上就是消灭中产。 |
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32. 小魚 2012-02-24 17:28:23 |
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To 23. 掃地僧：我係我，60後中產，略有買樓投資經驗，首次係度講野架...haha |
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