開關封關、辣招不辣招，影響的是主要是成交量，而不是樓價。不然就不會有過十幾年政府出招不斷，樓價猛牛狂奔的景象。
絕大多數業主，對物業如何定價心中無數，矇查查。其實計算樓價最關鍵的，是要由租金回報率來推算。例如，以一個月租金為2萬的物業計算，3%的租金回報，則物業價值為800萬；以一個月租金為3萬的物業計算，同樣是3%的租金回報，則物業價值為1200萬。也就是說，租金回報率實際上就是物業的貼现率。
自2008年以來，美國因量化寛鬆而長期低息，令香港樓市的租金回報率也長期處於低水平，普遍在2-3%之間，於是出現香港樓價居高不下的局面。現在，美國加息幅度為40年來最急，令樓市的風險胃納下降。以上述月租金2萬的例子來講，假設在租金不變的情況下，如果市埸要求的租金回報去到4%，則物業估值跌至600萬。如果市埸要求的租金回報達到5%，則物業估值跌至480萬。
換句話說，假如租金水平不變，租金回報要求提高至4%，樓價就會跌25%；租金回報要求提高至5%，樓價就會跌40%！
中原指數2018年、2019年和2021年分別創下188.64、188.94、191.34的三頂（比我之前預期的雙頂多了一頂），現已跌破三頂頸線，量度跌幅至150。近年來我一直認為香港樓市已沒有投資價價，並轉軚看淡樓市多年，這一次或許狼真的來了。
