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買樓何不買地產股?

王弼

獅子山學會前主席
香港奧國經濟學院創辦人
fb.com/buytillsuspension

  上周環球股市下挫之急,直迫2008年的金融海嘯,道瓊斯指數有幾天以每日約一千點的速度下挫,幸好周五尾市收市前15分鐘竟然來個絕地反彈,收市埋單「僅跌」357點,整周道指累跌3583點。這樣的跌幅,確實急了一點,不過本欄的長期忠實讀者,應該不會被這個股災嚇壞。

  我當然不是說,本欄一早預測到武漢肺炎肆虐全球,不過我早就以全球地緣政治醞釀二戰以來最危機,來分析金融市場的變化,再推上一個層次,更重要的是在新時代應如何安身立命,所以股市大調整只是我們需要面對變幻的其中一環,幾千點的跌幅,當然嚇不到擁有相同理念的讀者。

  正如我早在2016年,察覺到地緣政治可以威脅香港的樓市,投資者應該慢慢把資產由樓市抽走到比較流動性強的市場,當中有三年時間,有足夠時間轉身。我當然繼續觀察事態發展,2018年打起的中美貿易戰(更正確是中美爭霸),打到現在都未打完,只是突然殺出一個武漢肺炎,暫時擱在一旁罷了,加上早大半年香港爆發激烈的社會運動,以上重大事件都印證了人類進入了新時代所言非虛,只是大家未必能接受時代更替必然經過的震盪(甚至是亂世)罷了,所以大部份人會告訴你「沒事沒事」。處於comfort zone的人,不想改變、不肯改變,完全沒有為新時代來臨作準備,除了鴕鳥政策,還能作甚麼?

  就算是各國政府官員,對於武漢肺炎的爆發,最初不都是說疫情可防可控嗎?因為若要他們認真處理,經濟代價太大了,但基於資訊流通,連特朗普也不得不面對現實,迫得要委任彭斯抗疫,因為如果再只懂唱好,繼續駝鳥政策,只會讓他失掉連任機會。現在命彭斯掛帥,侵叔可表示自己高度重視疫情,但若疫情失控,第一個被問責的當然是彭斯,當然,若彭斯抗疫成功,便會成為他2024年競選總統的政治資本,因此,對彭斯而言,抗疫的重任有得有失,不能說他食死貓。無論如何,這安排證明了武漢肺炎已對美國構成重大威脅,上周美股大跌亦顯得合理。

  至於中國,剛公佈的製造業和非製造業PMI數字只有35.7和29.6,顯示經濟活動大幅萎縮。至於確診數字,官方努力地在全球媒體宣傳,疫情大幅改善。至於各項數字可靠度有多高,我認為中國的官方數字,跟世衛近期的言論,有相同程度的認受性和權威,讀者可根據自己的意願,進行投資決定。

  面對資產價格極端波動,近期多了朋友詢問,現在是否買樓的時機。我告訴他們,我會把投資和居住兩件事情分開。如果你覺得物業的價錢很吸引,為什麼不去買估值更吸引,連大地產商都想私有化的地產股呢?當然,對於大多數人而言,買幾千萬元的物業容易,但買一兩百萬元的股票卻非常困難,也許,我又一次對空氣說話了。

 
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1. 至理名言 2020-03-02 11:17:35
買幾千萬元的物業容易,但買一兩百萬元的股票卻非常困難」,至理名言,給王仔一個👍
2. 十郎 2020-03-02 11:35:41


      買樓可以借錢 , 即係賭8成孖展 , 贏錢就本小利大。股票要比足錢 , 最多都係賭5成孖展 , 相對贏就本大利小。賭仔所以識得㨂嘅。



3. ABCDABCD 2020-03-02 11:44:20
Housing is a need. Stock is a created need.  We can live without stock, but cannot live without a home.  
Mr Wong, do you and will you understand?
4. 的確是這樣 2020-03-02 11:54:52
買幾千萬元的物業容易,但買一兩百萬元的股票卻非常困難」。確實系咁,因為在港人心中,樓是磚頭,揸住安心,而股票是牆紙,用嚟貼的。好難改變港人的諗法。所以樓市狂升可以搞到天怒人怨,刺激大家上街,但股市狂升,大家心情就平靜得多,不會有上街示威的衝動。
5. 引刀一快 2020-03-02 14:29:03
中港同質化,買港樓不如大陸樓性價比高,不過,買港股就好過買A股。
6. 十一哥 2020-03-02 15:03:29
王仔  唔好咁多理論、 番啅十X哥又有數維嘞。

7. 的确是這様 2020-03-02 16:00:03
所謂性要考慮的因素包括長期租金回報,流通量(變現速度)及融資能力及持貨成本,以及物業維護及管理。只能講香港樓貴得合理。

大陸樓唔值租,租客素質低,neighborhood 質素低,又難賣出,又不能轉按,加按,又無按揭貸款掛鈎活期存款此一超筍安排(等於按揭利率打5折😍😍😍),大陸銀行借錢又不會俾現金回贈,又冇得買按保俾一成首期上車(做十倍leverage)這支歌仔唱,大陸銀行按揭利率更遠高於香港,而且巿場價格不透明,陰陽合同是甚麼東西就考起不少港人。香港可以即時俾費用上田土廰網站查歷史成交紀錄及按揭資料,大陸冇依家野。
另一問題,人仔不能夠自由進出,沽咗樓套咗現要轉出境另外要俾費用及手續。

大陸基本上冇物業管理的概念,我在上海靜安區及北京朝陽區的物業,所交的管理費每尺計簡直平到嚇死人,因為大陸人不捨得使錢維護物業,所以大陸樓殘舊得好快。港人期待的高質會所服務? 咪使旨意啦。

滙率風險方面因為港元掛鉤美元,風險也比人仔低。
8. lol 2020-03-02 16:03:44
唔好咁肯定,贏家冇傻仔,你以為人地傻仔,可能自己才是傻仔。

9. 引刀一快 2020-03-02 20:31:38
7樓危言聳聽又如何?大灣區單價只係十五分之一,廿年後兩邊係一樣,淨係呢樣已經win嗮喇。
10. 十一哥 2020-03-02 22:48:17
刀刀  風水佬都係呃10年8年、20年後…條線果然放得夠長…想釣幾大條水魚呀?

11. 咪亂講 2020-03-02 23:29:29
上面7樓:

講個幾點,全不是事實。
租,太好租,放給類似鏈家包租,一簽就簽兩三年,每年5~8%保証加幅,超爽。
物業維修有大厦物業維修基金,買新樓要交,以後轉手给下家,下家亦有保障。
真的,亂講代祕笈!!!
地代能力,真的太低!
我路過看到,真的不敢恭為。
12. 咪亂講 2020-03-02 23:33:33
樓上7樓:

你唻在此說話單打我,我亦無興趣在此話題講。
只路過,看不過眼香港太多人亂講當秘笈。

13. 引刀一快 2020-03-02 23:45:25
十一仔,如果你有廿年命,你咪就係水魚囉。
14. 唔識就咪亂講 2020-03-03 00:52:07
大灣地代們,大灣樓咁平靚正,價錢只有香港的十五分之一,又咁有前景,買咗下家又咁有保障,咁香港政府使鬼推BSD去打撃大陸買家湧来港掃樓咩。

大把大陸人寧願俾貴十五倍都要買港樓。唔通買得起港樓的大灣人是白痴?有錢就要落嚟貢獻香港?真係亂講當秘笈。
15. 大灣刀大鑊 2020-03-03 01:11:13
廣東省人大常委會召開緊急會議,即時授權廣州市和深圳市政府,在必要時可依法緊急徵用房屋、設施、物資等作應急防疫應變。

何謂必要時政府講咗算,有師兄話刀刀廣州個單位同老婆啲罩(算係物資)都被徴用咗。冇樓又冇罩,又冇單開,真係大鑊。
16. 咪亂講 2020-03-03 09:13:06
樓上14樓:
講左咪在文字單打。
你識乜野。
只懂亂吹!!!
就此停。
我不是地代,路過看到香港原本質素高,但今天連懂些皮毛都不識的小地代就是....。
無語
17. 儒來 2020-03-03 09:20:09
買股買樓亦要睇時機,只要長遠對香港前景有信心,買股長線投資不會錯。好多好多高回報穫利新聞近幾十年來傳遍幾代香港人。
至於買樓,無論任何時侯,自住又有能力供的不必心大心細,供了四五年,又冚🇩本金,正常十二三年供甩,人生目標便向前走一大步。
更何況,免除1至3年業主加租又搬家安排執拾之煩惱。
18. 十一哥 2020-03-03 09:27:32
刀刀   今日唔知聽日事、咪恨意存心…鵝頸橋症候上身、十一哥衹會望人地長命百歲身體健康、睇到噚日比嘅色勞嘛?有跟多少吃喝不盡啦!

20. 負利率時代 2020-03-03 23:27:31
今年下半年侵侵會迫聯儲局把息口減到零甚至是負,全球照跟。 

歐洲已經有國家行按揭貸款負利率,借錢買樓居然調𨍭係銀行俾息債仔。

全部將面對一個好有趣的負利率時代。