9. 亮劍 2015-04-27 11:23:34
我想講呢幾年政府這打房措施點解唔 work！
不如現在做一個角色扮演，首先係買家：
上車客……手上只有百零萬，明知兩房同叁房平均呎價比較平，但在首期不足下，焗買火柴盒。
家庭客……有個BB就要返幼稚園/小學，希望揾個有合理房間配置、座向好及楼層較高的楼盤。
投資客……希望揾D出租機會大，租金回報比率較高的楼盤。
投機者……找個楼花期長、又有水位的楼盤搏短線。
大陸客……揾件人無我有，可 彰顯身份的靚嘢，為求心頭好，可不借腰間錢。
其次到發展商：
為求利潤最大化，發展商會因應客路，而開各種不同呎碼既則，去就上述呢幾類客。
上車客……起D一或兩房的火柴盒，就他們的畢值。
家庭客……好座向及高楼層的兩房或三房會賣俾佢哋。
投資客……低層而座向較差者，因為平均呎價較低，但回報率較高，最合他們的胃口。
投機者……整D楼花期較長、又俾少少水位的楼盤，俾佢哋搏短線。
大陸客……成個項目執倒幾多、食粥食飯，就睇呢D特色单位、天池屋、獨立洋房賣成点。
發展商呢種運作模式，可確保佢哋D發展項目，喺合理的時間內，清咁大部分貨，賺最多既錢，咁當佢哋的資金回咗龍，咪又攪过第二件嘢，做到貨如輪轉的最高境界。
但喺09年10月尾，政府取消投資收租者無得做按揭保險，同時收緊2千萬楼的按揭成數到六成，咁買入豪宅作長線收租者，開始大減。
10年2月尾，政府加你2千萬楼的SD。
10年4月尾，政府出9招12式，又規管一手楼花銷售，咁發展商變現開始面臨压力。
10年8月中，政府出3招14式，楼花無得摸售，投機的炒家坐晒艇要焗揸。
10年11月20日，SSD開始出爐，短線客爭相走避，但另一方面，弍手供求開始產生微妙的變化，當時已有人指出，SSD會做成有實力的業主惜售，反而令供應減少，但政府當然扮聽唔倒啦。
12年10月底，CY見楼市唔死，再次出招，呢次除了在SSD禁賽多一年外，还加上BSD，如此這般，除咗首次上車者同家庭客外，边個去買一手楼先？ 發展商資金不能回籠，仲会同你搏命去起楼？还会去為旗下土地更改用途來起屋？那些过百億的招標項目，仲唔步步為營？咁唔夠麵粉点变麵包出來？
13年2月23日，政府仲要出埋DSD， 呢句「人蠢無藥醫，醫翻成白痴」真的好貼切！你CY咁搅，請問那些換楼客點換楼？
發展商起落嘅楼，有大小不同嘅呎数，全無影響的上車者力有未逮，有能力者你政府又唔俾人去買，咁發展商仲同你大大注搏拉柴？？
現在劇情的發展，就是發展商排隊食盡你政府及半官方 機構的土地儲備，再同你慢慢講古！
香港人口组合中以60後為主，因此在80年代尾，90年代初就係佢哋置產的高峰期，想當年我喺9O年代初首置果陣，我的同學、同事及同輩，有幾多个人有咁好彩，可得家人強勁火力支援？
因此當時大多数新楼楼盤，都会開 A及B類型单位，貪佢细细粒容易食。
開發商都係挑通眼眉之輩，因此「冧深」房價要就当時買家的收入水平，係共識。
隨著呢十多弍十年時光飛逝，我身邊唔少同輩的人工早已三级甚至十级跳，層楼換了幾轉，或者一变二、二变四， 現在呢班60後，其實好多人都已經供完最少一層楼，甚至就來供完第二第三層楼，咁他們的子女的置業能力，就绝對唔係单睇那班8~90後的收入水平，而係睇埋佢哋嘅老豆老母，有無實力同肯唔肯跌！！
香港其實不缺细碼楼，而持有呢D楼嘅業主，為数不少其實好想將名下那間幾佰呎换作900上。
但政府就係咁將D地去限呎限量，加埋打房政策骨子裡，係迫人上细碼貨，咁發展商為求去貨，將狂起火柴盒，那麼中小型楼就会於下一个週期，產生供過於求的態勢。
点解政府唔反思將D土地，用來起800~1200呎单位，然後鼓勵那些揸住400~600呎的60後小业主楼换楼？
咁一來可增加價格比較相宜的中小型2手供應。
二來可改善60後小业主的居住環境。
三來當换楼鏈啟動咗，那開發商旗下的土地资源就會被釋放。
在香港，一塊生地要变成楼宇，隨時係一个楼市週期，即拾幾弍拾年，現在政府大錯已成，下一波细價细码楼的伙数將會供過於求！
如今補救方法係開發商在起火柴盒果陣，請預留部份相連单位可於日後打通，以備之後將呢D单位作綑綁式銷售。
二線城市的樓價已出現井噴，但君不見大陸人買樓，賣完就丟空嗎？大陸人丟空單位不單在本土出現，也在香港英美加澳出現，這不可能是大陸人有強大住屋需求的表現啊！他們其實都做同一個動作--囤積，為什麼囤積呢？如果有看三毛流浪記、國共內戰一類影片的，都知道在國民黨失去大陸政權之前，最初是生意人，後來連平民都參與其中，都在囤積糧食或其他值錢的物品，理由大家都知，就是政府瘋狂印鈔，沒有人再相信貨幣，是的，大家都恐慌性購入實物，唯恐手中鈔票成為廢紙，對實物的需求便會無限量增加，這就是物價井噴的最根本原因，奧國學派就稱之為Crack-up boom，大家不妨Google一下，本派對其有非常詳盡的解釋。
