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港樓價見底 關鍵在美息下降速度

王弼

獅子山學會前主席
香港奧國經濟學院創辦人
fb.com/buytillsuspension

  萬眾期待的美國減息周期,終於在上星期三展開,聯儲局主席鮑威爾亦順應華爾街大戶要求,一減就減半厘,美股即市的反應是飆升後回吐,但當投資者稍作冷靜後,星期四三大指數上升1.3-2.5%不等,星期五則小幅回調。全星期期計,道瓊斯指數上升1.6%、標普500指數1.4%、納斯達克指數上升1.5%,道指和標指再創新高,本欄持續看好的金價繼續創歷史新高見,突破2600美元關口,年內累計升幅近28%。

  上星期本欄預測,若聯儲局不想令人誤會美國經濟有什麼嚴重隱疾,就應該只減25點子,然後跟市場說,以後每一次會議都以25點子的速度減息,直至失業率降到某水平為止,最後聯儲局當然沒跟王弼的預測進行,但大刀一揮減息50點子後,有記者問會否以後的減息都以同一速度進行,鮑威爾首先否認美國經濟有嚴重隱疾,然後指出以後減息的速度不一定是每次50點子,並稱息口難以回到零息年代。聯儲局是次減息,雖然不似王弼預期,但在穩定市場情緒方面,卻有異曲同工之妙,因此股市有力再上。有人認為,聯儲局大手減息,有偏幫民主黨候選人賀錦麗之嫌,若果屬實,正如本欄早前預測,美股在總統大選前仍會有不俗的支持。

  至於本欄提議買入的美國長期債券,其中代表的TLT,上星期下跌了1.5%,下跌的原因,是市場憂慮聯儲局落重藥減息,可能會令通脹死灰復燃,拖累債價,但若通脹真的再次升溫,則股市也難有運行。近幾個月來,投資者在美國經濟會否陷入衰退總在患得患失,否則不會在8月初來個黑色星期一,王弼因此提升了美元長債的比例,目標是投資組合內最少四成為十年期以上的美元投資級別債券,不過到目前為止,仍只有兩成左右,餘下兩成,不必急於購入。至於這些長年期的證券(Long duration securities ),一些應該以TLT持有,因為TLT較易透過sell covered call,增加長期回報。

  至於美國減息對香港樓市的影響,王弼認為在這一刻的支持不大,但若聯儲局真的按目前點陣圖減息,於2026年減息至2.9%,而期間港樓價又出現進一步的調整,租金回報到達5厘以上,則樓市便開始出現吸引力。當然,在真正操作上,市場氣氛的突然改變,例如美國經濟真的陷入衰退,減息預期大增,都會對港樓市有提振作用,縱使息口未減到3厘以下,亦會吸引到若干投資者偷步入市,反之亦然。因此,香港樓市見底與否,關鍵在美減息的速度,即香港存款利率何時跌至若2%的水平。

 
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