香港樓市持續上升三周，樓價擺脫破頂前的爭持局面，創出歷史新高。根據中原城市領先指數（CCL)顯示，最新樓價指數191.34，比高峰時期190.48高出0.86點。也可以說，今年樓市走勢向好，樓價首8個月大約升了8.5%。

　　與筆者的預期大致上一樣，今年樓價整體升幅尚算溫和，大約會有一成左右升幅，將在第三季度反映出來。樓價具備上升勢頭，並非顯示香港經濟良好，或者人均收入增加等因素，而是因為市場有一種追落後的情緒。去年香港樓價跌1%，而鄰近的深圳、廣州錄得1成以上升幅，同樣受疫情影響的歐美城市，如紐約、倫敦、雪梨等均有可觀升幅，今年這些城市的樓價仍然持續向上，香港是疫情可控的地區，自然要追回之前的失地。

樓市創新高  遇上移民潮

　　樓市向好的趨勢，遇上近期的移民潮，會出現甚麼樣的結果？都說香港樓價高，是因為樓市供不應求，沒錯，短期內供應的確仍然緊張，然而過去一年移民的港人高達8.92萬人，有機構估計，今明年將要移民的人數會超過10萬人，這樣大量的人口移出，就算他們不賣樓，也會讓需求大幅減少。另一方面，香港社會基本上達成共識，港府正全方位作短中長期土地供應計劃，相信中長期房屋供應充足，樓價升幅會趨於緩和。

　　有讀者問：「後市怎麼看，是否仍是買樓時機？」「還是那句話，是自住用途又能力所及，甚麼時候都是入市良機，原因是首置的買樓印花稅便宜一成多。」至於後市如何發展，筆者認為，樓價在第三季升幅達到1成之後，於第四季將出現好淡爭持的局面，樓市只會平穩發展，不會有太大上落，這似乎也為明年樓市發展拉開了序幕。

　　香港經歷幾次移民潮，有人走，但有更多的人進來，每次都能排除萬難，化危為機，使香港更進一步。這次移民潮，也是一個補充新能量的時機，港府更加需要重啟移民政策，大量吸收各方優質人才，向千萬人口城市進發。此外，也要重新塑造港人的價值觀，培養國家觀念，一國兩制並非可反中亂港，香港是商業社會，應多重視經濟，少談論政治，搞好經濟民生，讓港人感受到留下來有價值。