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蔡志忠
2021年3月31日

不一樣的地產市場

 

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港東區工商業聯會會長
香港專業地產顧問商會會長

  日前有報章頭條引述差餉物業估價署資料,指香港甲級寫字樓空置率高達1027萬平方呎,首次超越1千萬呎,按年漲幅達32.6%,空置率已攀升至11.8%,為1998年以來新高。1千萬呎是甚麼概念?以中環國際金融中心第二期(IFC 2)總樓面約200萬平方呎計算,甲廈的空置率相等於5幢IFC 2的面積,相當誇張。

  據差估署指出,中美關係緊張,加上疫情不斷反覆,使經濟狀況轉差,寫字樓需求大幅下降。這次空置率急升,除了有不少公司選擇疫情下在家工作(Work From Home)外,也明顯看到外資企業撤離。有人擔心情況會惡化,筆者認為這個現象短期內在所難免,中央會繼續支持香港,香港會挺得過去,只要證明香港仍然是賺錢的地方,外資很快又會自動自覺地返回。

  香港樓市有一個怪異現象,可形容是東山飄雨西山晴。這邊廂商廈市場不濟,空置率創新高;那邊廂住宅市場火熱,中小型單位瘋搶。縱然失業率高達7.2%,商業舖位板塊受壓,然而住宅市場卻聞風不動,不但不受經濟差所影響,相反價格還有上升趨勢,難怪坊間怨氣這麼大。

解決居住問題 不是買樓問題

  香港房地產話題不斷,長期紛紛擾擾。今天,各國以狂印鈔票刺激經濟,世界經濟已由資本市場主導,香港金融市場在不斷改革,樓市也是需要變革的時候了。回顧幾年來,香港內部出現嚴重分化,引致一系列社會亂象,中央政府將矛盾一部分歸咎於房屋問題,樓市長期供應不足,樓價屢創新高,使市民居住環境狹窄。

  說的也是,世界經濟不景,金融股市卻受惠量寬政策上揚,那麼各類固定資產也理應上漲,樓價不升其實就是下跌,這也解釋樓價為何居高不下的原因。筆者早年就一直提倡樓市應該分為兩個市場,一個是公營市場,一個是私人市場。大量興建基層房屋,滿足市民的居住需求,最終目標要擴大人均居住面積。

  如今中央出聲了,相信港府也一定會遵從,看來加快收回新界土地事在必行。人們總是將居住問題和樓價問題混為一談,這是錯誤的觀念,無論中央政府還是香港政府,心裏都很清楚,迫在眉睫需要解決的房屋問題,是港人的居住問題,而不是買樓問題。

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1. 市陰乾 2021-03-31 11:47:52


香港甲級寫字樓空置率高達1027萬平方呎,首次超越1千萬呎,按年漲幅達32.6%,空置率已攀升至11.8%,為1998年以來新高。..............


唔通關,樓市陰乾持續.....



2. 正確 2021-03-31 14:45:00
好文章,房屋問題唔係買樓問題!
3. 正確 2021-03-31 14:48:08
起大量公屋,冇懸念,收土地,冇得阻擋.

"說的也是,世界經濟不景,金融股市卻受惠量寬政策上揚,那麼各類固定資產也理應上漲,樓價不升其實就是下跌,這也解釋樓價為何居高不下的原因。筆者早年就一直提倡樓市應該分為兩個市場,一個是公營市場,一個是私人市場。大量興建基層房屋,滿足市民的居住需求,最終目標要擴大人均居住面積。"
4. 那些年 2021-03-31 14:50:33
中央介入是好事,免得樓價再大升.
5. 說真話 2021-03-31 15:46:15
講真,蔡生咁講有道理,經濟差,中央又出手釋放土地,樓價唔見得會點樣升.
6. 過路者 2021-03-31 16:22:19
好友唔好過於盲目,宜中庸之道,留意中央意思係咩先定論,樓市有唔穩定因素.
8. 過路者 2021-03-31 18:06:29
好一句- 居住問題不是買樓問題!

"如今中央出聲了,相信港府也一定會遵從,看來加快收回新界土地事在必行。人們總是將居住問題和樓價問題混為一談,這是錯誤的觀念,無論中央政府還是香港政府,心裏都很清楚,迫在眉睫需要解決的房屋問題,是港人的居住問題,而不是買樓問題。"
9. 樓住你 2021-03-31 18:12:22
股市現今唔係幾掂,資金撤走風險存在,樓市唔好過份樂觀.

所謂生於憂患,死於安樂,各位小,買樓量力而為,我唔係黑心淡.
10. 樓爆煲 2021-03-31 20:06:10
睇淡是警惕,睇淡者唔一定冇樓,某人好好笑,咁易動怒非君子也.
11. 樓住你 2021-03-31 20:12:54
將來樓市平穩而已,睇唔到大升或大跌,買咗恭喜你,未買唔駛急,量力而為係最啱,好多新樓供應緊.

唔駛太擔心,唔記得邊個講嘅,呢句話借鏡:好時唔好睇得太好,差時唔好睇得太差.
12. 某人說實話 2021-04-01 08:01:58
每個年代都有利淡因素,信自己就付諸行動,上網推左走右你估冇人識穿?

2. SKKK 2014-10-15 10:39:20
我系9月佔中前賣左自住低層且方向欠佳大單位,留下一間優質細單位收租,補貼部分而家的租金支出,好似博士之前講過,留一部分現金可進可退,如果市跌20%即可以換優質大單位,唔知系咩正確的決定。。。
3. 長線投資者 2014-10-15 11:05:30
博士無需擔心, 我睇呢兩日警方清路障嘅效率, 要清場並非什麼難事, 其實警方呢兩日叫局部清場, 如果繼續語言偽術話我地唔係清場, 只係拿返政府財物-公路! 咁清清下就可以清場! 所以我覺得佔中對經濟樓市影響力沒有太大! 反而現在鋤下淆底業主價入返件貨仲好!
4. Oscar Lam 2014-10-15 11:08:14
To2樓SKKK

如果市不跌20%(這個可能性很大),甚至微調後反升,那你又如何?
5. SKKK 2014-10-15 11:24:53
To 4樓 Oscar Lam

你講的都岩,甘就無計,唯有搬返兩房細單位蝸居咯,不過我唔信樓價永遠都系個升字。。
6. SKKK 2014-10-15 11:31:03
我感覺過去香港樓價升幅太快,唔系一個健康的軌跡,我都唔希望樓市大跌,因為香港經濟平穩好重要,但是樓價只要有調整15-20%我就認為可以再入市,因為我相信博士之前所講,好似我而家住緊的非優質物業唯有現在好市時先可以賣個好價錢。。
13. 偽君子 2021-04-01 11:53:41
非君子都勝過偽君子。
14. 廢話 2021-04-01 12:24:00
呢件自稱(高尚)的口術淡,一味叫人唔好入市,既然咁肯定會跌又唔見佢賣自住炒跌?叫人唔好入市第日再升一浸,說句:我好心啫,你可以唔信我㗎……,又當冇事。
15. 鳥6 2021-04-01 12:40:36
今次疫情下樓價升幅最大的係三房單位,因為好多家長及小朋友都要居家返工上網課,大家對居所面積的要求大大增加。

疫情下,大家居家時間都多咗好多,利好住宅單位。  
16. 基層市民 2021-04-01 15:13:58
計我話,亞爺上場,港府有力,施政冇阻力,明日大嶼上馬了.
未來大量樓宇供應中,買樓仲駛急嗎?買唔起就申請公屋居屋,都係有個地方住.
係唔係都做基層市民,自由自在.樓價大升投資賺錢嘅年代過咗了.
17. 講得啱 2021-04-01 19:28:31
唔好嘈交,文章回應理性客觀,對事不對人,咁至係有修養.
呢度好多有識之士,樓市睇通睇透.
18. TO:14樓 2021-04-01 20:28:53
甚麼是高尚,甚麼是平庸,測試好簡單,閣下照一下鏡就知道.
我有物業,但後市睇得淡一點,保持警惕,不是黑心淡.
19. 此地無銀 2021-04-01 21:23:49
太明顯。
20. 我都有物業 2021-04-01 21:34:49
幾廿年前在樟木頭包二奶,用十幾皮人仔買咗間屋,二奶走咗路,間屋又賣唔出冇人要,幾舊水租畀人冇眼睇,不過同人講我有物業又通喎。
21. 廢話 2021-04-01 22:27:43
18樓擺明係自命(高尚)件口術淡分身,乜你認為憑照鏡可分辨高尚定平庸,重假定我一定平庸?你果然夠自戀夠儍。

不如你post嘜頭上來畀大家品評下有幾(高尚)?

講真我剛照鏡睇唔到乜野係高尚,充其量只係英偉吧。
22. 報復式反彈 2021-04-02 00:26:21

中原施永青︰今年樓價料升15%

2021-04-01 00:00
  (星島日報報道)雖然疫情持續,中原集團主席施永青表示,預期全年樓價上升15%,同時亦看好大灣區發展。他再指,雖然去年受疫情打擊,但樓價卻未見大幅下滑,由此可見,樓市基礎甚強,雖然現時中美關係沒見有太大改善,但在本港疫情轉好下,加上新選舉制度有定案,預計再現19年的情況機會相當低。

  另外,雖然寫字樓方面空置率高企,加上部分外國企業撤走,但相信內地會憑「實體經濟」支持本港,可扭轉其價格下跌的情況。

  此外,因疫情好轉,相信內地會容許部分城市的居民來港旅遊及消費,對鋪市有幫助,預料最快下半年轉好,鋪位售價及租金均「見底」。

  中原中國內地副總裁兼華南區總裁李耀智表示,受疫情影響去年港人大灣區購買一手樓成交量,較19年下跌46%,錄得約16100宗,總成交金額逾309億元人民幣,同比跌幅達40%。 他認為,近期本港疫情緩和,下半年可望有條件全面通關,中港兩地往來將逐步恢復正常,港人大灣區置業的熱度將會再度回升,料今年港人大灣區一手成交量較去年增加25%,達20000宗,而各城市均價亦會上升5%。
23. TO:廢話 2021-04-02 01:20:52
名如其人,真係廢話連篇,點出得大場面呢?
面對現實吧,唔好揸一層半層樓就咁驚青,升跌平常事.
跌咗又會升,升完又再跌,變幻原是永恆.
24. 廢話 2021-04-02 12:19:51
睇你寫野都知你低庄㗎啦,畀人插到無力反抗只識轉移視線,而家衰到用網名做文章,既然你咁有興趣不妨話你聽,「廢話」呢個網名係用來回應你地嘅,OK?
25. 識唔識架? 2021-04-02 12:55:24
今年初,C老闆睇好金價叫人買金,當時金價係1,9xx美元一安士,而加係1,7xx美元。

過年前,恆生指數係31,000幾,C老闆睇好叫人買股票,先兩日恆生指數係27,5xx。

見好睇好,見壞睇壞,就係咁解。識唔識架?哈哈
26. 叫人買 2021-04-02 15:59:50


此是香港常識:

當金價起咗叫人買金...

當樓價起咗叫人買樓...



27. 樓爆煲 2021-04-02 18:40:20
25樓識唔識兄:

閣下幾搞笑,講出事實有晒理據,咁會激死好多廢物,好多人唔肯面對現實,忠言逆耳呀,哈哈.
28. 冷屁股 2021-04-02 21:42:24
癈淡畀人交叉到開巷,無力反擊揾路人甲助威,好肉酸。
29. TO:28樓 2021-04-03 02:04:46
廢物一樣搵屁股擋駕,路人皆見,唔好五十步笑一百步.哈哈
30. 立必樹(契哥) 2021-04-03 07:33:42
既然睇今年跌三成,做乜唔趁現在升勢走貨?

在呢度9叫跌呀跌又自稱有物業,蠢人典範,抵畀人X!

樓爆煲 2021-02-24 17:52:20
樓市大好友,今日股市大跌900點.呢個就係警號,唔好過份樂觀,香港地股樓隨時反向.
9. 樓爆煲 2021-02-24 18:15:11
維持樓價今年下調預測,天有不測風雲,跌2至3成閒閒地.
31. 的確係垃圾 2021-04-03 07:55:41
樣衰男自己冇女但又中意入(婚嫁網)酸人地一pair pair,重改個網名做(戴綠帽),畀人鬧時又話(戴綠帽)係警惕自己,唔係咒人,其實好高尚喎,重話自己(都有物業)……呀唔係,都有女先啱。

咁9蠢,唔耻笑下都對唔住男人。
32. 樓市日與夜 2021-04-03 15:47:01
寫字樓是日間既需求,住宅是夜間需求;皮之不存,毛將焉附?輔車相依,唇亡齒寒!
33. 儍淡On 9邏輯 2021-04-03 17:24:03
避孕丸是女人需求;避孕套是男人需求。

避孕丸跌價,避孕套又點可以升?
34. TO:30樓 2021-04-03 20:00:49
呢位自稱契哥實則契弟者,真有啲冇品,講升講跌有自由,閣下都可以講升3成,每個人都有自由權利.
點解出言不遜?好冇修養,人家有權講跌警惕自己,作為讀者我認為冇問題.
35. 人口懸崖 2021-04-03 20:46:49
結婚率低, 出生率低, 已經是黨中央首要克服既問題, 壓低房價, 壓低居住成本, 提升民生福祉已經是黨中央十四五規劃核心綱領. 完善香港選舉制度, 完善香港住房供應, 犧牲小眾, 成就大眾小康社會格局, 土改歸流已經是大勢所趨!
36. To 34樓 2021-04-03 22:53:13
呢位自稱讀者實為蠢人本人者,真極度低能,你出口術唱淡心存不軌,每個人都有插你的自由權利。

咩野叫做講跌警惕自己?你真係當人同你一般蠢?

你使乜春警惕自己,睇淡咪拿拿聲趁高賣走自稱擁有的物業囉,反正你已經被其他網民踢爆係唯利是圖啦,扮乜野吖。
37. 正確 2021-04-04 01:14:42
網友和氣生財,何必為唱跌唱升嘈交,小事得啖笑,樓市唔會因為你哋言論而受影響.

都係保守安全,買樓量力而為吧.樓主文章有參考價值,畢竟多重身份有豐富經驗,應該有料到.


38. 高尚背後 2021-04-04 08:41:27
呢條口術淡口口聲聲話自己高尚,唱淡係提醒人和警惕自己(今日有冇著褲出街?使唔使上網警惕自己勿忘記?)其實骨子裡係想唱低入貨,低買高賣,一方面話自己高尚鬧人唯利是圖,一方面自己做得更積極想入平貨,可惜紀錄在網畀人post番出來,用一個大話冚另一個大話,加埋分身都畀人踢爆,何其樣衰!

11. 樓爆煲 2021-01-13 21:15:56
環境已改變,香港唔係以前嘅香港,樓價會向上定向下?

唔駛講,大家明啦,經濟前景同樓市掛鉤,今年我睇跌,唔會買樓,明年跌3成先諗下.
12. 樓爆煲 2021-01-13 21:19:30
仲有,移民潮出現,10幾萬人走,失業率大升,買家愈來愈少,樓價跌唔跌?
39. 有樓又想推低再入貨 2021-04-04 08:58:24
你係(假淡友)定係(地下好友)?你成日強調自己有物業,又吹今年跌硬三成,又話要跌三成先考慮買樓,行為同邏輯都九唔搭八,講來講去都係想平買高賣,唯利是圖啫,扮乜野(高尚)。

10. 樓爆煲 2021-03-31 20:06:10
睇淡是警惕,睇淡者唔一定冇樓,某人好好笑,咁易動怒非君子也.
40. 立必樹(契哥) 2021-04-04 10:24:18
畀人踢爆當睇唔見?口術淡投資原來唔想賺錢,人地就唯利是圖,你就只求高尚。差D又想嘔!

38. 樓爆煲 2021-03-29 23:25:07
to35樓樹必立:

唔好狗眼看人低,睇淡唔一定係廢青,博士級投資者都睇淡好長時間.
睇淡係一種警惕,提醒風險嘅存在,係一個心腸好嘅表達,比起果班唯利是圖嘅樓市投機者高尚好多.


39. 十一哥 2021-03-30 11:40:24
38樓  有D唔明請教一下、任何投資邊個唔係圖利 ? 唔會係圖蝕啩!...咁就要問下資從何來 ? 睇淡應該唔係警惕…內心意圖係執死鷄…正正就係想低買高賣嘅唯利是圖心態。
除非係如果唔係.,..就唔會有樓/股價高低嘅概念…
41. 正確 2021-04-04 13:01:42
坦白講.今年樓市難跌,升幾多就唔知,網友心平氣和啦!
42. 外掛錢袋咪走 2021-04-04 13:30:13
香港是中央既外掛錢袋, 隨著五眼聯盟放寬移民政策, 人才, 錢財和企業都移民去低成本既地方, 中央已經愈來愈心急, 以往地產商囤地擠牙膏慢慢賣嗰靚價, 情況明顯已經不再容許, 最終香港樓宇會因為供過於求, 出現競爭性貶值既情形.
43. 好囉!供過於求啦 2021-04-04 15:16:15
D人唔使咁多怨氣了,天下太平。


要解決香港房屋問題其實好易
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明日真香明日真香
2021-4-2 12:51 PM
#16

原帖由 中秋有路人 於 2021-4-2 01:37 AM 發表 0
1人不能同時擁有兩個以上物業,外來人購買香港物業需額外支付50%以上稅給政府,物業放租每呎不能超過$20

其實香港根本夠屋比人住,個D高官一味剩係識話增加土地興建房屋,不斷賣地比D地產發展商,起到出黎又兩三萬蚊呎,窮人永遠買唔起,有錢既繼續買多幾間,唔係炒就放租比D租客幫佢哋供,同埋呢十幾廿年係多咗好多內地人黎香港買樓,就算政府增加幾多土地都係無用,根本幫唔到真正有需要嘅人囉

😂 2047共晒佢再分配

諗下都知唔會咁 
就算大陸都冇咁樣
 
發短訊息 引用回覆 
falconV8falconV8
2021-4-2 12:54 PM
#17

原帖由 廚房芳香的鼓手 於 2/4/2021 08:22 發表 0

hk行資本主義,留強汰弱。
弱者當然想洗牌,正常,5洗面對自己無能。

無錯, 汰弱留強是必然定律。
 
發短訊息 引用回覆 
みついみつい
2021-4-2 12:56 PM
#18

原帖由 中秋有路人 於 2021-4-2 01:37 AM 發表 0
1人不能同時擁有兩個以上物業,外來人購買香港物業需額外支付50%以上稅給政府,物業放租每呎不能超過$20

其實香港根本夠屋比人住,個D高官一味剩係識話增加土地興建房屋,不斷賣地比D地產發展商,起到出黎又兩三萬蚊呎,窮人永遠買唔起,有錢既繼續買多幾間,唔係炒就放租比D租客幫佢哋供,同埋呢十幾廿年係多咗好多內地人黎香港買樓,就算政府增加幾多土地都係無用,根本幫唔到真正有需要嘅人囉

直接D有樓既捉去打靶係唔係更有效?
44. 為何冇我份? 2021-04-05 08:23:53
呢個妃怨氣咁重嘅(中秋人)其實極想買樓,但又唔夠人有本事。

就算到佢中咗六合彩買到樓後,佢會唔會咒樓價太高要跌五成?等其他同佢以前一樣低收入嘅人可以買到樓?大把人排在前面掃貨啦。

包括呢件跌三成即入貨嘅假淡。

參與者同局外人的分別。

假淡會否帶頭低市價三成賣自稱(擁有物業)?


46. 說真話 2021-04-05 18:51:11
真淡假淡都冇所謂,點講都影響唔到樓價,香港樓今年睇升多過跌,深圳都唔平.
唔通香港平過深圳嗎?到時你都唔敢買啦,到時經濟好差冇嘢做,又點供樓呀,諗嘢實際啲.
47. 博士生 2021-04-06 11:49:38

博士生
其實筆者應該睇下 經濟學曾、莊教授的文章或youtu.be 短片,過去一年十幾個發達國家雖然受到疫情衝擊比香港大, 他們的樓價全是上升。 因為美國無限量寬,大量印錢, 導致上升。香港人要有世界觀!魔鬼化樓價上升,是香港特色。毒果報收國錢很多年,為中美戰做事,講左年價跌十幾年,有跌嗎? 教授指出 香港 有 120萬業主, 以三人為一家庭計 ,超過一半香港人口 的家庭, 受惠於樓價上升, 另外有三成以上人口居住在政府提供的公屋。 有八成以上人士 居住 需要得到滿足。乘下的人,因為睇毒果十幾年,老吹樓價跌,所以無買樓一直租樓。有些果迷更認為攬炒可救港,入獄人生更精彩!在中美戰下,其實他們個腦已經壞咗。
作者話要開關救經濟、商業空置。零三年自由行救了香港,有人多謝大陸嗎?毒果一樣魔鬼化大陸人!作者夠膽寫自由行的好處嗎?

50. 說真話 2021-04-06 23:11:08
樓上博士生:作者係地產界人士,又係投資者,點都係較為唱好樓市,舊年佢話樓價難升,今年我睇到佢唱好住宅.

只不過蔡老闆唔係盲目唱好,好似莊教授施老闆之類大好友,舊年一開始唱樓價升15%,結果舊年跌咗1%.
51. 自然一派 2021-04-10 16:15:19
樓上那些年兄, 地代角色幾重要,應該理性看待佢地,我支持佢地嘅工作.