南韓新冠疫情反彈，連續兩日錄得逾300宗確診，不過並未掀起太大恐慌，反而在樓市爆發「恐怖性買樓」，大批民眾戴着口罩四出搵樓，帶動首爾公寓價格較3年前暴漲52%，南韓總統文在寅連出23項「辣招」仍未能冷卻樓市，拖累其支持率暴跌15個百分點，面臨下台危機。這輪「恐慌」由三大因素構成，包括當地央行大放水、市場憧憬「去中國化」令大量資金和企業回流，加上樓市在辣招和疫情下供需脫軌，令南韓民眾擔心若錯過「尾班車」，恐將永遠淪為「寄生族」。

根據南韓民研機構RealMeter本月中旬最新民調，文在寅支持率跌至43.9%，較兩個月前的59.1%急降逾15個百分點。猶記得憑着成功控制疫情，文在寅支持率在5月份曾升62.3%，不但創出個人新高，更被稱為「南韓史上最高民望總統」，風頭一時無兩，豈料短短兩三個月便大逆轉。

另一機構Gallup同樣在8月中旬進行的民調，亦顯示文在寅支持率跌至39%，按周下滑5個百分點，創2017年執政以來新低。按地區和年齡劃分，文在寅在首爾市（35%）和30多歲年齡群體（43%）的支持率插水最勁，分別在一星期內急跌13和17個百分點。

綜合而言，南韓民眾對文在寅最不滿是他「未能穩定房地產市場」，其次關乎首爾原市長朴元淳（被指控性騷擾女秘書）7月份自殺身亡事件，第三才是近來的疫情輕微反彈。

文在寅辣招難解供需失衡

南韓樓市有幾癲？根據當地最大商業銀行KB國民銀行的統計資料，該國整體樓價最近三年上漲大約兩成，似乎不算太「癲」；不過首爾市公寓樓價（撇除豪宅別墅）升幅達到52%，而且大部分漲幅來自最近幾個月。簡單一句，在佔南韓四成人口的首爾首都圈，「平民住宅」價格近月瘋漲，這亦能解釋在上述民調裏，文在寅於首爾及30多歲年齡群體（待上車族群）的民望跌幅最勁。

首爾樓市為何狂飆？主要有三大原因，首先是在疫情下為了支撐經濟，南韓央行今年兩度減息，把基準利率由1.25%降至0.5%歷史新低，導致大量廉價資金湧進樓市。其次，面對所謂「中美經濟脫鈎」及「去中國化」趨勢，不少市場人士憧憬三星、LG等企業將攜同資金和職位回流，部分地產代理亦據此呼籲「入市趁早」，助長恐慌情緒。

最後，文在寅自2017年執政以來，把穩定樓市視為核心政策目標之一，至今共推出了23項調控措施，一招辣過一招，不過絕大部分屬遏抑需求為措施，例如把首次置業首期比率上調到四成（只能按揭借貸六成），並對持有多於一個物業的業主每年徵收最高6%房產稅。相反在長遠供需平衡方面，由於首爾市多數土地已經發展，南韓當局亦未能阻止年輕人湧進首都圈，文在寅某程度上「巧婦難為無米炊」。

無論如何，文在寅的「樓市23條」在最初似乎奏效，當地樓價由2017至2019年相對平穩。南韓打工仔去年平均年薪3634萬韓圜（約24萬港元），失業率僅3.4%，經濟形勢不俗。而截至去年底，首爾市普通公寓每平方米均價約700萬韓圜，相當於4萬元人民幣，又或者每方呎4200港元，與廣州、杭州等內地「1.5線城市」相若，比「北上深」簡直便宜。不過這種「平穩」主要只是大力遏抑需求的結果，治標不治本。恰逢今年「央行放水」和「憧憬韓資回流」兩大因素，再加上疫情下新屋供應放緩，購買力短暫積壓後集中爆發，猶如完美風暴，帶動樓價「報復式」急漲。

憂一世租樓瘋搶劣質盤

有趣的是，首爾近日樓市跟香港幾年前頗相似，升得最癲是「細價樓」甚至「蚊型盤」。據KB國民銀行統計資料，首爾市實用面積小於40平方米公寓的平均成交價格達到4.1億韓圜（約270萬港元），既是史上首次突破「4字頭」，且4億韓圜以下放盤買少見少，很多都是市區外圍、遠離地鐵站、樓齡30年以上老舊單位。

儘管選擇有限，加以文在寅辣招大幅提高上車門檻（須付四成首期），但首爾很多「無殼蝸牛」擔心現在若不置業，很快連「4字頭」放盤也絕跡，於是不惜向親友借錢甚至「借貴利」，近日戴着口罩四出搵樓，連「又遠，又舊、又細」的劣質盤也照搶。

大家如果有睇過去年奧斯卡最佳電影《上流寄生族》，應對片中主角一家居住的「半地下室」印象深刻；而在現實中，首爾「上車族」現時瘋搶的正是這類陋宅，他們害怕遲些連如此蝸居也買不起，淪為永世租樓之首都圈寄生族。由此便可明白，「首爾市30多歲群體」為何對文在寅這麼不滿。

成也樓市，敗也樓市。南韓總統屬5年期單任制，文在寅任期至2022年5月屆滿；於去年民望高企時，他擬推動修憲，把總統改為4年期、可連任一次，爭取執政直到2025年。

不過現在民望崩盤，文在寅不但修憲夢碎，能否安穩坐到2022年卸任也成問題。特別是他若被迫黯然下台，在政壇徹底失勢，就未必能避過「南韓總統宿命」（盧泰愚、金大中、盧武鉉、李明博、朴槿惠等歷任總統，要不鋃鐺入獄，要不自殺收場）。且看文在寅能否穩住樓市，同時挽救自己的政治前途，抑或會好像《上流寄生族》悲劇結局，基層民眾和權貴「攬炒」收場。