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1. 亮劍 2019-04-24 12:38:13 |
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可以說，高調推行打擊樓市措施，是港府施政的護身符…………
人類在進行決策時，會過度偏重先前取得的資訊（這稱為錨點），即使這個資訊與這項決定無關。 在進行決策時，人類傾向於利用此片斷資訊(錨點)，快速做出決定。 在接下來的決定中，再以第一個錨決定為基準，逐步修正。 不少人認為香港居屋嘅定價以私人樓作錨，但小弟覺得這是倒果為因的結論。 依家就舉個例子…… 喺大西北私人樓每呎平均一萬蚊，有間居屋受政府資助，一手以7折發售，呢家以白居2方式轉售，因政府暫時免補地價，做倒每呎7仟蚊，咁喺呢度究竟私人樓或白居2係錨？ 當大西北有大量白居2以每呎七千蚊成交，那麼私人樓每呎賣一萬係咪合理呢？ 如果呢個以居屋作錨點被部分人認同，咁政府為爭取政治訴求而把資助房屋的售價降至合資格人士的負擔水平，例如市價一半，那麼就算資助房屋以6仟蚊一呎(每呎大減1仟大元)發售，根據錨定效應，私人樓每呎理論上值萬弍蚊！ 其實香港好多人上唔到車嘅主要原因，係班唔倒上百個出來做首期，如果資助房屋一二手價係3百萬左右，首期就隨時係幾十萬以內，應該好多人 afford 得起，但咁就令私人樓賣6百萬合理化！ 更進一步推演，如果私人樓兩房每呎賣萬弍蚊正常，那麼三房賣萬一蚊是否正路？ 再推演落去，大西北賣萬零蚊， 市中心大型新盤賣兩萬蚊，能不被瘋搶嗎？ 誰是錨點呀！ |
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2. 引刀一快 2019-04-24 13:09:08 |
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有遠見嘅人，錨點就一定係大灣區嘅物業價格，比來比去都只係將眼光思維局限在香港範圍，係唔切合實際。
香港物業最保值，跌到七彩就會有孫九招救市。 |
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3. 說對嗎 2019-04-24 15:13:28 |
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擁有物業 豐盛人生現今樓市不斷狂搶,好多實力不不足者難以上車上樓供樓,沒有必要再捉弄此批人士心情七上八落的情緒???你說對嗎??? |
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7. Correction 2019-04-24 16:18:38 |
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8. 基層市民 2019-04-24 16:40:45 |
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有物業就有豐盛人生,有道理,養老最有幫助,香港好過新加坡! |
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9. 東成 2019-04-24 17:34:13 |
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蔡生非常務實嘅文章,沒有理由可以反對!
[無論是年紀大了退休養老，還是小孩出國升讀大學，都需要龐大的資金支持，粗略估計至少也要三五百萬港元。在此刻，香港貴重的物業發揮了應有作用，而新加坡廉價的組屋就幫不了甚麼忙。根據花旗銀行發表《香港千萬富翁調查報告2018》指出，全港擁有1,000萬元或以上淨資產(包括物業)的千萬富翁，達至破紀錄的新高，共有51.1萬人，而其中6.9萬人更擁有1,000萬港元或以上流動資產。事實證明，擁有物業就是擁有財富，擁有財富才有豐盛人生。]
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10. Admin 2 2019-04-24 19:25:14 |
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11. 東方竹 2019-04-24 19:31:21 |
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好啱嘅言詞.
"香港的高樓價排名世界第一，高昂的營商成本削弱了本港的競爭力，基層市民狹窄的蝸居環境也常招人話柄。因此，為了安撫反對高樓價者的聲音，港府總是絞盡腦汁，千方百計地要出招打壓樓價。於是，在過去的10年，港府推出了無數遏抑樓市措施。到了今天，高樓價好像變成是一種罪過，而某些高官整天以高呼打壓樓市的言論，便可挽回不少民望。可以說，高調推行打擊樓市措施，是港府施政的護身符。"
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12. 真真薯片 2019-04-24 20:34:38 |
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擁有(低價買入既)物業 豐盛人生 |
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13. 後必賺 2019-04-24 21:07:45 |
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擁有(2003年低水賤價)物業 (當然享受)豐盛人生好多實力不足的購樓者,東施效顰,當高位追樓後,卻慘淡收場,2018年10月好多論者大講買樓後40年後必賺,此是人人都知道的機密,當你冇錢供樓時就會變為銀主盤被拍賣......
香港樓價不斷狂升，連公屋、凶宅都被炒起，不過四叔旗下的大埔比華利山別墅，仍淪為「買家墳場」。繼早前東亞銀行將14間銀主盤全數沽清後，最新錄得的比華利山別墅成交，買家持貨十年仍有虧百萬離場。 今次賣出的比華利山別墅單位，2007年11月以2,133.8萬元一手買入，持貨近10年，日前以2,060萬元成交，賬面貶值73.8萬元，若計及佣金等開支料蝕逾百萬元。 上述洋房原由一間公司持有，兩名公司董事分別報住同由四叔旗下恒地發展的西灣河嘉亨灣及中半山雨時大廈。 十四間銀主盤全部沽清今年1月，東亞銀行委託第一太平戴維斯放售一批銀主盤，涉及31項物業（兩個屬車位），包括大埔比華利山別墅14間別墅，市價逾11億元，為金融海嘯後樓市最大批銀主物業放售個案。但本月16日截標，最終流標。消息指，銀主最新變陣，接受買家以個別屋苑入標。 據悉，14個銀主盤至今已全數沽清，平均成交價約1,400萬至1,800萬元。中原分區經理吳日榮表示，其中湖景道單號屋，以1,628.5萬元易手，面積1,606方呎，呎價10,140元。 由於當時銀主只接受一籃子形式買入，不接受「散買」，令買家卻步，今年3月16日已截標。 因「蝕多賺少」而淪為買家墳場的大埔比華利山別墅，令屋苑本月錄得多達16宗成交，有指是屋苑歷來單月最多成交的一個月，唯最新錄得一宗成交，業主持貨十年仍要損手。 中原地產吳啟業表示，比華利山別墅早前沽出一批銀主盤，帶動交投氣氛，分行最新錄溫莎道單號屋沽出，實用面積1,902方呎，呎價10,831元。 山西煤老闆炒豪宅破產該批物業，原由樓東俊安資源股東蔡穗新、柳宇及霍羲禹等人持有。3人為過去活躍於豪宅市場的資深投資者。其中蔡穗新是山西煤老闆，曾被封為「煤礦大亨」，曾擔任鐵貨（1029）前非執行董事及樓東俊安資源（988）董事長，2016年被入稟高院呈請破產。 資料顯示，蔡穗新等人於2007年動用逾2億元，大手買入恒地（012）旗下、大埔比華利山別墅14間洋房，總樓面23,022方呎；包括銀池道其中一小段共13間洋房（1至16號），該炒家就掃入7、8、9、10、11及12號共6間相連洋房，幾乎買起半條街。但比華利別墅一直虧多賺少，淪為二手長期蝕讓的典型案例。 香港上一次出現大規模銀主盤放售，是在16年前。「豪宅大王」秦錦釗於1997年買入近百個豪宅物業，涉資逾30億元，之後金融風暴爆發，至2002年秦手上46個物業全部淪為銀主盤。 |
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14. 支持者 2019-04-25 00:59:15 |
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薯片兄真係得意,咁簡單嘅形容詞,唔通蔡老闆唔識咩?
早幾年買樓就可以豐盛人生,唔駛怕摸頂,樓價就來又創新高,香港有幾多個負資產呀?咪嚇人啦! |
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15. 大灣業主的哀歌 2019-04-25 01:54:07 |
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多名港人業主今日到深圳坪山新區的中民國際長者公寓的地盤，與數十名內地業主，準備召開業主大會，就項目爛尾、貨不對辦等問題維權，期間大批公安到場監視。現年60多歲的港人業主Sally稱，她以畢生積蓄再加上向朋友張羅合共80萬元人民幣，瞞着老公買下一個約200平方尺大的雙床單位。14年初時她到現場睇樓時，獲安排參觀的示範單位有齊床、電器、智能保安系統及供老人洗澡的專用座椅等一應俱全，而且環境不錯，於是決定購買。項目原訂去年交樓，可是發展商申請破產，大批業主得悉馬上前往樓盤視察，結果大失所望。而她今日到其購買的單位檢視時，發現完全貨不對辨，不但沒有裝修、家具，廚廁等亦破破爛爛，與她期望的收樓標準相差甚遠。Sally稱有業主曾與發展商交涉、聘請律師維權，希望追回買樓款項，但他們知道能追到款項的機會不大，最多只能取得這個貨不對辦的單位。Sally稱就算追到她也不會再花錢裝修及遷入居住，只希望能取回購樓款項。
大灣AA最無良兼無恥！ |
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16. 引刀一快 2019-04-25 02:20:07 |
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持貨40年必賺？供都係最多供30年，供甩都未必有得賺，攞命。 |
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17. 支持者 2019-04-25 02:41:36 |
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刀兄咁睇買樓者,都唔知好嬲定好笑,宜家咁嘅樓市仲講咁嘅嘢,一個幾乎冇負資產嘅市場,講買樓是大輸家,唔會有共鳴! |
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18. 持貨四十年，賺710倍，豐盛人生 2019-04-25 08:54:24 |
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樓市回升，太古城一手遺產貨升值71倍沽出。中原地產趙鴻運表示，太古城東山閣中層F室，建築面積802方呎，實用面積704方呎，三房一廁間隔，正南望內園景，最新以1,350萬元售出，實用呎價19,176元，為屋苑今個月第22宗成交，屬市場價。 據悉，原業主為一手業主，於1979年以18.96萬元買入，一直作自住用途，去年業主去世，單位成遺產貨，去年底以1,500萬放盤，累減150萬以1,350萬沽出，持貨40年，單位升值71倍。新買家為用家。 持貨四十年，當年一成首期上車，等於十倍槓杆，賺710倍，都末計四十年賺咗480個月租。人生真的是很豐盛。 |
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19. 乜春 2019-04-25 09:02:47 |
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羅兆輝擁有的物業多不勝數，豐盛人生？ |
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20. 豐盛人生 2019-04-25 09:06:17 |
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每34港人1個千萬富翁 何解咁多？
據胡潤研究院的報告，本港千萬富豪人數不少，按人口比例，平均每34名港人當中，便有1名千萬富豪，富豪密度冠絕大中華城市，遠高於京滬等地。 為何本港千萬富翁如此多？部分因素是由於胡潤報告的富豪資產統計，包涵了固定資產，隨着本港樓價飈升，亦造就了千萬富豪人數眾多；花旗今年早前亦有港人身家調查，由於只計算流動資產，令調查結果中的本港富豪人數約5.9萬人，平均約125人才一名千萬豪翁。 港富豪人口密度 冠大中華 據胡潤研究院昨日發佈關於大中華富豪研究的《2017胡潤財富報告》，截至今年1月1日，香港擁有千萬元人民幣資產淨值的家庭數目，約有21.4萬戶，排名第三。數目稍為低於首兩位北京及上海的26.3萬戶及23萬戶。 由於本港的總人口遠低於京滬，所以若按千萬豪富的人口密度計算，每34名港人當中，就有1名是千萬富豪，富豪人口密度是大中華之冠。 多年来只有買賣而冇買錯的香港樓市，造就了大批香港業主的豐盛人生。 |
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21. 普通香港人 2019-04-25 09:09:13 |
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現時要擁有物業, 都要將大部份收入拿去供樓, 何來有豐盛人生? 計我話, 曾經以低價買下非自住物樓, 又可以呃到班人以高價接貨的那班業主, 一轉手就賺幾百萬, 這才是豐盛人生. 高價接貨又係自住那班人想豐盛人生? 算把啦! |
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22. Will Hunting 2019-04-25 09:25:36 |
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I believe the title is very controversial in the sense that it divides people into 2 opposite groups, with properties vs without properties. But I do agree with the author that having the ability to hold properties for a few decades is one of the easiest keys to middle class with more certainty on financial freedom!
As many other authors mentioned multiple times already, the critical success factor is holding power. |
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23. Will Hunting 2019-04-25 09:31:31 |
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Thanks 1/F brother. I believe this is the craziest thing happening right now in Hong Kong: a vicious cycle for price spikes - making it a market with no real burst phase - perhaps it's what Dr. Wang called it the Dragon Market phase 1 and 2. |
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24. 樓市大赢家 2019-04-25 10:39:28 |
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香港樓市多負面消息。1984，1989，1997，2003，2008.......好多機會層樓都可以被震倉。
只有對香港有信心的人，才可以吃盡升浪，享受豐盛的回報。
香港是福地！ |
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25. 亮劍 2019-04-25 11:26:28 |
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23樓……呢篇文章係喺15年4月18日發表，今日睇返都醍醐灌頂。
【地產人語】汪敦敬 國際新常態和樓市新邏輯
近期股市大旺，股評家都喜歡用「新常態」這字眼，去形容新的市場局面，卻其實，2008年金融海嘯發生後我已開始用新常態（New Normal）的字眼去評論市況及撰寫文章，因為由那時起，世界已作出了徹底的改變，舊式的經濟理念便失真、失準、也失去意義了！ 金融海嘯的發生，不只象徵了過去領導者─ 美國的沒落，更象徵了資本主義行到了盡頭，在得不到新的空間後，已經進入窮途，已經走向腐敗！剛好在這個年頭，遇上了中國的崛起！中國剛好在近代開拓了社會主義的新空間，其中在經濟上的宏觀調控，有為地將市場泡沫消滅於萌芽時，行政手段也迫令有資產者抑制投資，儲存了實力！結果就是令有資產者固本培元，背後更加重要的就是在國家來說，穩健、低借貸的房地產市場也等同硬資產了！ 所謂新常態，其實就是美國失去領導地位前的掙扎，和中國上位前的鬥爭，中間出現的表面美國主導，實際不少大局由中國左右中，這個過程發生的新邏輯就是新常態。
2009年後，很多人應用舊常態來評估樓市，結果都是滿地眼鏡碎，不少人都錯過機會，其實評估不中樓市，說穿了，其中原因就是迷信美國，以為美國會災難性加息，就是一個好的例子，我多年都對加息危機嗤之以鼻，因為加息本是平常事，加息的風險被過份誇大，加息的風險又怎會比加租、樓價上升、甚至通脹更多？
貨幣因素主宰升跌
樓價究竟是上升或下跌，在新常態中，我認為是視乎貨幣的情況，量化寬鬆如果無盡頭，樓價上升亦不會有終點，另外，美元的升跌，甚至人民幣的升跌亦是令樓價升跌的主因，其他老掉牙的舊理論和因素，在貨幣前變得微不足道了！ 另外，香港有資產者（包括業主），在宏觀調控（包括樓市辣招）下的財富凝聚了多少，也能左右大局，因為樓價的升跌，其實是買賣兩方的博弈，如果業主財富愈厚，減價機會便愈低了！ |
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26. 引刀一快 2019-04-25 11:48:54 |
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To 17樓 支持者兄
唔需要共鳴，可以發聲就夠。輸家與否，係要有對比，咩價位買入、咩時候買咩位置，諸如此類。 至於40年一定賺呢句話，應該要計一計呢40年輸咗D乜。 |
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27. 引刀一快 2019-04-25 11:53:36 |
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有D醍醐含大量三聚氰胺。 |
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29. 林太 2019-04-25 15:05:27 |
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引刀兄，都睇錯市十年啦，仲講呢啲？ |
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30. 引刀一快 2019-04-25 16:53:18 |
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林太，恭喜你先，妳同妳個仔都有樓有高潮，可喜可賀。 我呢十年，買嘅都係大灣區，升幅完勝港樓，仲有大把地方養貓仔狗仔，連動物都幸福埋，我唔清楚林太閣下睇錯市定義如何，既然係都要咁講，我只能話我錯得好開心囉。 |
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31. 樓宇興趣者 2019-04-25 17:55:56 |
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小弟有一事一直唔明的, 請各位賜教:
=== 根據統計處2017年期間數字:
永久性房屋的單位數目('000):2,745 家庭住戶數目('000): 2 534.7 ---------------------------------------- 多出的單位數目('000): 210.3 ===
即是全港有 21 萬個單位不是家庭用途, 那是什麼用途?
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32. 基層市民 2019-04-25 18:09:10 |
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樓市難預料!又再回升,希望唔好升咁急! |
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38. 回31樓 2019-04-25 20:26:38 |
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有米之人在大嶼山擁有渡假屋，或是多間屋用來放影音設備，又或者有強國土豪買九龍站上蓋用來渡假。
想當年，香港人也不是在珠三角地區買了不少單位用作渡假屋。現在風水輪流轉罷了。
不要忘記，有好多港璨移民加拿大澳洲，也仍然keep住層樓用來渡假。
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39. 引刀一快 2019-04-26 05:30:29 |
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原來有人識得“風水輪流轉”嘅道理喎。 風水，轉緊返廣州，跟住深圳。 |
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40. 世事難料 2019-04-26 05:40:18 |
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早晨刀兄:
閣下活躍於網絡,能夠騰出足夠時間,睇得出係財務自由嘅人,財政應好穩健,好一個形容香港樓價升,廣州升得仲多.其實投資邊度都好,買磚頭係保值工具,閣下已一早領會. |
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42. Will Hunting 2019-04-26 10:01:34 |
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Thanks 亮劍 at 25/F. It's an excellent article especially it was written in 2015. I've just read an article from Mr. C, regarding the development of the two great nations. Pretty interesting as well. |
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43. 真真薯片 2019-04-26 10:07:50 |
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擁有高追物業 豐盛地代人生 |
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44. 林太 2019-04-26 10:43:56 |
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薯片兄， 嘉湖兩房2003年賣50萬 100萬的時候買，是否高追？ 200萬的時候買，是否高追？ 300萬的時候買，是否高追？ 400萬的時候買，是否高追？ 500萬的時候買，是否高追？ 600萬的時候買，是否高追？ |
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45. 家接貨 2019-04-26 11:07:38 |
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唔駛怕摸頂,樓價就來又創新高,香港有幾多個負資產呀?咪嚇人啦!？？？？？？？？ 又創新高,香港有幾多個負資產呀？？？ 當你手上的物業沒有新買家接貨,就會輪為負資產啦!!! |
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46. 何謂高追 2019-04-26 12:41:47 |
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美孚兩房1968年賣60元一尺，升到600元一尺，升咗10倍。600元一天接貨的，算不算高追？後來又升到6千元一千，比開盤價已經升咗100倍了。咁在6000元一尺接貨的人，又是否精神失常。
你確定現時可以用6000元一尺的價錢買到美孚凶宅？
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47. 可憐的大灣AA 2019-04-26 14:27:18 |
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刀刀為了開多幾張單，埋末了已經無幾的良知，吹到處處長都是置業陷阱的大灣似天堂。
大灣AA搵錢咁艱難，刀兄，回港搵食吧。回港是岸呀！ |
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49. 引刀一快 2019-04-26 17:52:45 |
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大灣區當然係香港人嘅天堂喇，依家超過50萬香港人住緊廣東省內，你當佢地傻？ |
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50. 引刀一快 2019-04-26 18:11:19 |
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To 44樓 林太
事後孔明邊個唔識？CCL定位於1997，咁你就由1997開始問就啱嘞。 |
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51. 引刀一快 2019-04-26 18:25:12 |
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To 40樓 世事難料兄
有人估引刀開夜更的士，兄台點睇？ 同意，磚頭係保值工具之一，而磚頭最大好處係保值之外，有廣泛實際用途，比如我養貓仔狗仔金魚，唔係講笑，呢D係生活一部分，係人生對快樂嘅需要。 不過，磚頭唔係唯一保值工具，而且，保值並非最終要求，增值先係剛需中嘅剛需。兄台同意嗎？ |
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53. 世事難料 2019-04-27 03:56:46 |
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刀兄:
同意磚頭唔單止可保值,仲可以升值,養猫養狗嘅生活確係寫意,刀兄咁得閒,自然係養尊處優,投資大灣區物業,相信刀兄屬於投資有道之人.
其實投資嘅世界冇分地域,除咗香港,亦有人鍾意英國美國日本,有人鍾意北京上海或大灣區,總之唔理黑猫白猫,捉到老鼠就係好猫. |
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54. 引刀一快 2019-04-28 04:03:13 |
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世事難料兄
同意，投資物業不必拘泥國家，唯獨是考慮管理與交通支出就夠。 所謂捉到老鼠就係好貓，簡單嚟講有錢賺就OK，不過大灣區有個特質，就係若樓唔賺錢，起碼賺咗個使用價值，對香港冇大屋住嘅人，有實質意義。
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55. 十一哥 2019-04-28 07:46:36 |
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又係咁早都未瞓…好可能係夜更食蕉……揸的士冇理由可以長期唔睇路嘅 ! |
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56. 世事難料 2019-04-29 02:08:52 |
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引刀兄早起身唔代表係揸的士,就算揸的士又好投資的士又好,都有的士狀元,唔好睇小人.
本人認為刀兄移居大灣區,投資物業有道,應該早已是財務自由人士,無論大灣區或香港等,投資房地產呢10年8載都有斬獲,相信刀兄明白呢個道理,只是言論裡面,唔應該只講大灣區好香港唔好. |
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57. 引刀一快 2019-04-29 03:01:31 |
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琳琳，我幫人倒屎㗎嘛。唔通喺廣州做看更咩。 |
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58. 十一哥 2019-04-29 10:19:09 |
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刀刀 咪咁情緒化先得㗎、職業冇貴賤、好多食蕉幾層樓收租…返工衹係渡日辰、尤其夜更…長夜漫漫·寫下嘢·上下網·吹下水不知幾疏肝、揸的士要識路…理性論句…路你肯定唔識睇、倒C又點可以咁得閑呢？成抽鎖匙揸手…食蕉幻化成收租佬…都係創意嘅一種… |
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59. 引刀一快 2019-04-29 10:21:12 |
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傻。 |
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60. Jon 2019-04-29 14:26:36 |
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刀兄, 家阵大陆越来越多人养狗，特别D小姐同网红！早上没事放狗四围乱拉，好讨厌。深圳小姐又多。。。hai。
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61. 引刀一快 2019-04-29 17:45:34 |
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Jon兄
養狗係將中國推向文明嘅一大動力，新一代孤獨人多，寄情動物，原因說來話長，此處不贅。 至於小姐，深圳從來都唔會少，我1988年去上海玩，綠楊村嘅女侍應居然有幾個識講粵語，就係喺深圳“打過工”。 |
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63. 十一哥 2019-04-30 09:21:38 |
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好耐冇經過觀塘道、早兩日路經、驚見牛頭角邨拆咗後部分起緊東九文化中心、上網睇真…攞咗3·5公頃嚟玩文化中心、當日蔡涯棉提出好實際嘅發展概念、但最後班權貴一致通過3.5公頃要嚟玩文化…重要過為寒士蓋瓦、做決定班權貴、個個食飽…梗要玩下品味、屋企工人都有個套房…冇乜可能體會平民等到天長地久果種焦慮、更堅實咗十一哥一向嘅信念…正苦權貴玩飢餓營銷策略、香港磚頭金槍不倒、正苦使費就疏爽…營養權貴肥仔…
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64. 十一哥 2019-04-30 09:43:05 |
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啱睇到報導，東九文化中心使費40個億、又有鑊氣……又係關禮頓事，真係要深挖內情！！！！！ |
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65. 十郎 2019-04-30 10:05:59 |
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11哥 ， 17億一條行人天橋 ， 做價抵唔抵 ？ 17億起得幾多公屋 ？
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66. 十一哥 2019-04-30 13:07:06 |
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十哥 起公營屋…冇乜高難度花臣、價位亦有template、門檻低爭食多…操控難、梗係向infrastructure…文化芸術揼錢啦！波蓆大…冇客觀比較標準、拉多少文化芸術界…民運社福份子…撑場、政治正確…又食到大茶飯、有乜理由要冒隊冧磚頭嘅風險…去起公屋呢 !
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67. 忠忠 2019-05-07 14:38:03 |
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抵蔡老闆發過豬頭 |
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價能升多少的問題。筆者上文已經提過，樓價升到去年高位，即回升10%左右，在今年第二季是可以達標。至於下半年如何發展，有待進一步觀察，本人看法較為樂觀，主要源於對中國經濟仍然有信心，假如內地經濟增長可保持在6%-6.5%左右，香港就不會差到哪裡去，樓市的剛需就依然會存在。