林鄭上任不夠一年，二手樓價已上升了一成半，反映現時香港樓市較梁振英在任時更瘋狂。

讀者相信仍記得林鄭上任之初，不斷推銷她的重建置業階梯大計，但是這位女特首卻忘記，鼓勵市民置業只會令已經非常亢奮的樓巿變得更亢奮。如果從這角度來看，本地樓價升到如此不理性的水平，林鄭的樓市政策是需要負上責任的。

筆者看見香港樓市泡沫不斷擴大，但林鄭政府又苦無良策根治樓市問題，如果這情況長此下去，最終結果是犧牲香港經濟和社會穩定。以林鄭這位AO出身的政客，又怎會不出花招來自保呢？因此，才會在這時侯準備推出一手樓空置稅，意圖令地產發展商出售更多的一手樓盤。究竟這個如意算盤打唔打得響？筆者的答案是「有極大保留」，尤其是政府有沒有仔細研究一手樓空置稅可能引發的不能預計的後果（unintended consequences)，這方面的問題才是最令人感到憂慮的。

從差估處公佈的資料，2017年的二手市場私人住宅空置率是3.7%，創下自1990年後的新低 (2015年也錄得相同水平），反映本地樓市求過於供的問題已非常嚴重。至於一手市場的情況，新盤賣出的數量在過去七年（2011至2017年）均高於落成量，這現象表示林鄭政府指控地產發展商囤積一手樓單位是不成立的。看來林鄭政府為了推出一手樓空置稅，真是無所不用其極。

假若政府無視樓市空置率低企的情況，仍然堅持實施一手樓空置稅，結果當然變成好心做壞事。原因是在樓市求過於供的情況下，地產發展商的議價能力是遠遠高於置業者，因此，地產發展商是有能力將全部或部分的空置稅轉嫁於買家身上，令一手樓樓價升得更多。

當政府推出新稅項後，地產發展商也會調整策略自保。根據幾份本地報章報導，林鄭政府設計的一手樓空置稅只是針對落成後已有入伙紙的一手單位，所以地產發展商是可以從調校興建樓盤的時間來應付空置稅，例如延長落成時間或在落成後不即時申請入伙紙。大家要留意，地產發展商只要符合賣地條款內的「建築規約期限」，即是在限期前完成項目並取得入伙紙便可以不被政府懲罰。由於一般「建築規約期限」是四至六年，地產商是有空間來控制新盤的落成時間。然而，一旦地產發展商採用此種策略，結果將會是當政府推出一手樓空置稅後，新樓落成量便會開始放緩，反而令未來兩三年的樓宇供應量減少。

另一個可能出現的情況是地產發展商會選擇逾期完成建築項目。從地政總署的公開資料來看，假若地產發展商在「建築規約期限」內未能完成興建項目，逾期一年的罰款是地價的2%，逾期二年的罰款是4%，逾期時間越長罰款也越高(政府更可以收回地皮)。然而，當逾期罰款的成本是低於空置稅，地產發展商肯定會選擇延遲落成項目，在此情況下，即使有空置稅，也未必可以令地產發展商增加樓盤供應。

地產商也可以透過控制預售單位數目（樓花）來控制整體新盤的供應量。例如，一手樓空置稅令地產發展商出售現時9,000個空置單位，但地產發展商也可以同時減少同樣數量的預售單位，從整體一手樓供應來看，政府的一手樓空置稅根本沒有作用。這稅項是否一個可以增加私人住宅單位供應的有效方法，大家心知肚明。

如果林鄭政府將空置稅訂在非常高的水平，令地產發展商不可能坐貨太耐，在這種情況下，地產發展商為了減低風險，是可以將投地的步伐減慢，最終拖累未來的私樓供應量。這個可能性，政府是不能不考慮的。雖然政府可以將準備出售的私人市場地皮轉用於興建公營房屋，但在私人住宅供應預期減少的影響下，樓價又如何回落呢！

最後，如果林鄭政府一廂情願地推出一手樓空置稅，隨時令樓宇供應量下降，這情況是不能抹殺的。其實，一手樓空置稅最大的死穴是地產發展商仍能夠採用不同方法來控制整體私人樓宇的供應量，這正好帶出一個有趣的問題：林鄭政府以稅項來調控本地樓市是否吃力不討好呢？不過，從AO角度來分析，既然市民希望政府在樓控方面交功課，政府選擇一手樓空置稅也是合乎社會期望，這又怎可以怪出身AO的林鄭呢！