病急最忌亂投醫。近月政府就是否開徵新樓空置稅「放風」，這個事情便要小心處理。回顧過去政府推出的一些樓市「辣招」，普羅市民看不到有成效，反而被歸咎為有助推高中小型單位樓價。因此若政府想再推出任何干預樓市的措施，應該更加小心謹慎，避免「好心做壞事」。

本港樓市早已「病急」多時。若以平均呎價計算，比之5年前已飈升約1萬元，近年一手樓平均呎價已突破2萬元關口，但每逢新盤開售仍然大排長龍，而且大部分買家都是港人，反映本地存在龐大置業需求。事實上過去政府亦曾多次「出口術」，言語之間不鼓勵市民急於買樓，說要留意息率變化等。言猶在耳，如有市民幾年前真的聽從政府「忠告」而不急於買樓，今天豈不是吃大虧了嗎？除非這個需求可以被滿足，否則我看不到樓市會無緣無故降溫。

增一手樓成本 市民或要付更高代價

除了置業需求龐大，另一個導致樓價節節上升的主要原因，就是地價和建築成本高昂，也就是「麵粉和麵包」的問題。按常理而言，若想一手樓價格下降，便應減輕這方面的成本。但新樓空置稅卻反其道而行，實際上增加了未出售或未能出售的一手樓的成本，發展商很可能把相關成本一併計入樓價之中，市民可能因此而要付出更高昂代價。

有一種說法認為，假如政府按月徵收空置稅，或許有可能迫使發展商減價求售。可惜這只是一個理論，假如真的付諸實行，還要考慮3個問題。第一，空置稅未必適用於已建成的新單位及已完成招標的新盤，因為過去標書沒有空置稅這項規定。也就是說，假如真的要開徵空置稅，最有可能受影響的應該是還未招標的地盤，也就是最快都要五六年後才建成的樓盤。而且凡是開徵空置稅，一般都設有一段通融期。新加坡也是一個土地供應緊張的地方，該處設有空置稅，有為期兩年的通融期。假設香港跟從新加坡，由土地招標到通融期結束開始徵稅，隨時是七八年後的事情了。

正所謂「遠水不能救近火」，與其糾纏在開徵新稅的問題上，倒不如好好利用這幾年時間，做好各個新發展區尤其是新界東北的收地安置工作，以期大量公私營單位盡快落成，從根本上解決香港房屋問題。

第二，假如堅持要立即向所有空置單位徵稅，發展商或許會提司法覆核，一個冗長的法律程序從此展開，最少消耗好幾年時間。這樣做是否值得，實在見仁見智。同樣是「遠水不能救近火」，何不集中精力用幾年時間解決未來8年的800公頃「土地荒」呢？

第三，從一手樓銷售的公開資料顯示，目前並非所有類型的單位都那麼「渴市」。市場上最受歡迎的單位為樓價1500萬元以下的單位，約佔現時所有一手樓銷售的八成。但1500萬元或以上的一手單位，即大約750平方呎以上的單位，銷售情况遠不如1500萬元以下的單位，甚至有賣不出的情况。開徵空置稅有一個重要的假設，就是假設那些空置單位一放出去就能賣出。但以上資料顯示，這個假設未能完全成立。

增土地供應才有望解決住屋問題

政府把私人樓宇按實用面積分為5類，當中的中小型單位屬於A、B和C三類。A類為小於430平方呎，B類為430至752平方呎，C類為753至1075平方呎。去年底的9000多個空置一手單位中，A、B兩類單位合共佔六成。假如政府真的要開徵空置稅，應該集中向這兩類中小型單位下手，不應以「一刀切」方式向所有空置單位徵稅，以免進一步扭曲市場。

一直以來，筆者都希望社會把討論焦點放在新發展區。筆者深信，只有新發展區發展起來，從根本上增加土地供應，才有望解決住屋問題。這是土地房屋問題的主軸，其他方案只屬襯托，治標不治本。新樓空置稅或許可以「明天的飯今天吃」，但先要確保明天還有飯吃。因此，沒有事情比持久、穩定的土地供應更重要。新界東北計劃自2012年第三階段公眾參與活動至今已過了6年，只能用一個「慢」字來形容。由此觀之，空置稅不外一道「花招」，掩蓋了新市鎮發展緩慢和土地供應不足的事實。與其博取掌聲，還不如實事求是好了。

作者是立法會議員

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