如何令樓價下跌？

　　筆者日前在中華總商會演講，題目是如何讓樓價下跌。近年來，高樓價令許多人寢食難安，樓價上升似乎是理所當然的概念，要讓樓價下跌簡直不可能，連港府智囊團都費煞思量，高官們更是經常口口聲聲說，要打破市民對樓市只升不跌的期望。

　　有人說徵收空置稅可讓樓價下跌，其實不然，香港的樓宇空置率只有約3.7%左右，屬於一個很低水平，何為空置或空置多久才要徵稅，這個很難界定，法例執行起來有一定困難。且收費也不一定起阻嚇作用，空置的新樓反而會逐年加價，價格最終會轉嫁於消費者身上。

　　如果想香港樓價下跌，需要天時地利人和配合，比如政局不穏、打仗（包括貿易戰）、金融風暴、利率大升以及人口減少等，這些負面消息都可能讓樓市大跌，可是十年來沒有發生過，樓價就一直往上升。雖然說今天民怨因高樓價有所加深，但我們總不能因為期望樓價跌，而希望香港經濟低迷，失業率高企吧。

獨家蔡氏方法 增供應減成本

　　說來說去，樓價下跌的市場並非最好的樓市，平穏發展才是健康的市場。那麼甚麼才是穩定樓市最好的方法？筆者認為不影響經濟發展，不讓市民收入減少，能幫助市民上車的政策，才是好的房屋政策。停止內地同胞移民來港的政策，雖會讓房屋需求大幅減少，即時紓緩樓價上升壓力，但此做法是不讓人家庭團聚，有違人道主義，並不可取。

　　筆者提出兩個獨家蔡氏方法供各位參考：首先，大家要投票支持建制派人士當選立法會議員。眾所皆知，建制派向來支持港府施政，甚至為打擊樓市出謀劃策，希望政府適時推出措施遏制房價漲幅。然而，反對派議員經常在議會裏拉布阻止政策推行，好像去年7月份，政府擬就港島至大嶼山的西部水域進行填海工程，建造一個容納100萬人口的新市鎮，此項龐大計劃需撥款作顧問研究報告，可惜至今，連此顧問報告都因拉布而推遲兩三年。

　　其次，減少物業印花稅。坊間都有一個誤解，以為加徵買賣印花稅，樓價就會因買家減少而下跌。其實剛剛相反，一買一賣的成本大增，雖然使物業買賣兩閒，但樓價卻因成本大增而升得更高，情況就像地產商買進來的土地價格愈高，將來樓盤售價也會因為成本高而開價更高。因此，減少買賣物業印花稅，減輕買賣雙方的成本，讓樓市正常運作，樓價才有下調空間。