繁榮背後的代價

整天強調房屋政策是施政重中之中，總是擺出一副要幫助年輕人上車買樓的樣子。

施政重中之中???

施政重中之重???

在香港,  好多冇買樓人士都有一個共同特性,  我怕買貴樓,所以十幾年來都買唔成樓, 等樓價跌先買, 想唔到沽樓後, 樓價唔跌, 興旺十幾年,  咁玩法, 分分鐘旺足20年以上...

每篇文章都有個人獨特見解!蔡生有料到!

'樓市升跌和經濟發展息息相關，我們不能因為想要樓價大跌，而希望經濟轉差，執政當局也不會因為要讓年輕人上車，而故意去破壞經濟。用行政手段干預樓市，只是一種暫時管理需求措施，用來緩和樓價的升勢，一旦購買力釋放，樓價又會再次上揚。香港是國際大都會，繁榮的背後難免要付出一些代價，高昂的樓價和地價使政府庫房水浸，但也讓普羅大眾忍受居住擁擠之苦。'

[回顧上屆梁振英政府，整天強調房屋政策是施政重中之重，總是擺出一副要幫助年輕人上車買樓的樣子。結果上任5年，樓價升了近6成，而期間不斷出招加辣及收緊按揭，年輕首置者上車買樓愈來愈困難。今屆政府班子雖然沿用了不少舊人，但是施政方針明顯有所不同，沒有強調「打倒地產霸權」，沒有高呼「反對官商勾結」，實事求是辦事，先尋求立法會議員共識，減少拉布，有利將來推行政策。]

林鄭比較有親和力,管治一定會好啲,樓市唔會跌,今年下半年再升5%起碼!

內房股錢淹腳目

2017年7月12日 上午4:20

融創（01918）「蛇吞象」萬達旗下文旅資產，今年花於併購的金額已逾千億元，幾乎是其自身市值雙倍，不但震驚市場，亦令人質疑「錢從何來」。解答這問題，可從融創和萬達宣布交易的同一日（本周一），備受忽略的另一宗消息講起，那就是另一隻內房股新城控股（01030）停牌，以待發出私有化公告。

過去12個月，新城控股股價累漲1.6倍，較恒大（03333）和融創這兩大「內房火車頭」並不怎麼遜色。但為何在股價倍升之後，大股東仍覺得目前市值顯著低估，以致於要提出私有化？背後原因關乎內房行業最近兩三年的大趨勢。

新城控股估值低私有化

以新城控股為例，去年賣樓金額達到650億元（人民幣．下同），按年勁增104%。在今年上半年，其賣樓金額更高達490億元，按此速度推算，全年很可能突破1000億元。另一邊廂，新城控股股價在近12個月飆升158%之後，目前市值仍僅159億港元；相比起近千億元人民幣售樓規模，市銷率（Price-to-Sales Ratio）僅約0.13倍，難怪其大股東認為現價依然顯著低估。

或曰，新城控股自去年以來的「賣樓大爆發」，會否只是「霎時虛火」？這要從兩個角度看，一方面，假若內地樓市快將冷卻甚至崩盤，那麼新城控股這種賣樓勢頭必無法持久。但另方面，假設作為外部因素的內地樓市在兩三年內能夠避免爆煲，單看新城控股的自身因素，其賣樓成績應有條件維持，甚至在未來兩三年更加凌厲。

皆因在市況平穩暢旺之下，決定一家房企賣樓成績的最重要因素是土地儲備。例如新城控股去年賣樓金額650億元，銷售面積為575萬方米；而在同一年，該公司大手買入40幅地皮，主要來自一二線城市，新增土地儲備（按建築面積計）1424萬方米，截至去年底的土地儲備達到3532萬方米。換言之，假設新城控股維持去年的銷售面積，同時不再購置新地皮，現有土地儲備也足夠5年之用，不必擔心「市旺但缺貨」。

簡單來說，內地數以百計大小房企當中，有一些像新城控股一樣，在過往兩三年大膽地以高槓桿掃入大量地皮。隨着內地樓市自去年開始熾熱，這些房企等於「瞓身賭贏一鋪勁」，現在賣樓賣到開巷；假設樓市不崩盤，可望在未來兩三年持續旺場。除了新城控股，業內「贏家」還包括恒大、融創和碧桂園（02007）等，所以它們近12個月股價升幅均超過1倍，且看來似乎餘勢未盡。

融創銷售勁擁千億彈藥

回到文首的問題，融創「錢從何來」？截至去年底，其手持現金698億元，而今年上半年賣樓金額達到1118億元，全年很有可能突破2100億元目標。

對房企來說，「賣樓金額」是很玄妙的數字，它嚴格而言屬於「預售金額」，通常在大約一年後交付物業之時，才可計入營業額和利潤。不過由於「預售金額」確實是真金白銀收到的款項，在會計報表中以「客戶預付款」形式作為負債入賬。

當然，房企賣樓也需要成本，主要包括地價和建築費，通常在房企賣樓之際，這些成本大部分已經發生和入賬。恒大、融創和新城控股等房企目前負債率高企，皆因過往兩三年花費了巨額成本買地和起樓，而賣樓金額卻尚未作為營業額入賬，當中大約有一年的時間差。

換言之，假設融創今年賣樓金額達到2100億元，由於所涉及的成本大部分已是「過去式」，所以在扣除一些應繳工程款項和稅款，以及償還流動負債貸款（截至去年底高達326億元）之後，這筆錢的一大截都可以袋袋平安。難怪在宣布跟萬達的交易時，融創老闆孫宏斌豪氣地「預先透露」，融創截至6月底手持現金達900多億元，較去年底的698億元進一步增加；若再計及下半年銷售金額，融創手上隨時有逾千億元彈藥可供調動。而恒大、碧桂園、新城控股等同類「贏家」房企的情況也相似，堪稱「錢淹腳目」。

中央倘出招恐滿手蟹貨

然而，商業環境瞬息萬變，2017年下半年只過了12日，各房企儘管對全年賣樓目標相當樂觀，卻也難言100%把握。中央政府自去年底開始正視樓價飆升，使出各種冷卻招數，暫時來說達到「樓價微降、銷售暢旺」之理想局面。不過遏抑樓價已成主旋律，習大大也強調「房子是用來住的，不是用來炒的」；尤其在「十九大」前後，假若樓價再現上漲苗頭，不排除中央會再出重手，有可能打殘樓市。屆時恒大、融創和新城控股在過往兩三年掃入的地皮，恐會立刻變成「蟹貨」。總的來說，這批「贏家」房企的風光究竟是霎眼嬌抑或持久，始終存在政策風險。

今日辣招他日救命蕉

6月9日週五

踩過長途單車賽的朋友都知道，補給安排是一大難題，出發時糧水負磅若太重，難免會拖慢初段速度，但在尾段體力將盡，從背包掏出一隻香蕉塞進口中便可再衝一段，這隻蕉又被車手稱為「救命蕉」。港府和金管局近年不斷出「辣招」嘗試遏抑樓市，其實亦是為將來預留後着，萬一樓價失序下瀉，辣招便可搖身一變成為「救命蕉」。德銀昨天預測香港樓價在10年內會勁跌48%，空置率會飆升至9%，更甚者如化身為傻燦風水師‧土著‧自醉‧浪子‧阿井直指中國有個大浪打埋嚟，香港樓價將會大跌3、5、7成，到2016年底見118指日可待，當中固然有其建基於人口結構的理據，然而卻未必有充分考慮到「救命蕉」因素。

德銀料人口老化推冧樓價

德銀作出如此大膽估計，主要由於預期本港人口結構出現變化，作為「買樓主力」的25至44歲壯年人口佔比，將由目前29%，到2025年降至26%；相反60歲以上人口佔比將由22%急升至30%，屆時會令香港成為亞洲人口老化第二嚴重地區（僅次於日本）。這不但會導致「剛性需求」驟降，人口老化亦影響按揭取用能力，更少家庭可以獲批30年期按揭貸款；再加上供應增加和美國加息等因素，所以德銀料樓價將由目前高位到2026年大跌48%，才可達致平衡。

德銀的分析不可說沒有道理，但主要聚焦於本港內部基本因素，對於政策變化因素着墨較少；同時，不管喜歡與否，中港兩地經濟日益融為命運共同體已是不爭事實，所以分析香港樓市不應只看維港兩岸，而須把整個神州大陸框架形勢也納入考慮。

日後撤招變托市手段

先講政策因素，港府及金管局自2009年起連環出辣招以「管理」樓市需求，這其實有點似長途單車賽的糧水負磅，儘管在初段會構成負累，但在有需要時就可變為「救命蕉」。例如當樓價忽然跌幅過劇，超過了政府的盤算，屆時大可撤銷SSD、BSD、DSD等厲害印花稅，釋放受壓的置業需求。此外，金管局連續8次以「逆周期」名義收緊樓按，猶如郭靖降龍十八掌一重接一重；但所謂「逆周期」，無形中也為了日後能變為「順周期」，不但這8招可以逐一收回，更可反過來放寬樓按，這正是樓市現況跟上一輪高峰期（1997年）的最大分別之一。

當然，物業市場的老行尊都很清楚，所謂「剛需」其實不太剛，一旦樓價轉勢下行，「剛需」隨時會突然一下子消失，就像1998至2003年樓市低迷期的情況。屆時即使港府完全「撤辣」、放寬樓按，甚至打鑼打鼓呼籲市民入市，也未必可以帶動市民的買樓意欲。

不過，目前本港樓市的需求構成跟1997年存在頗大分別，除了本地市民剛需，還面對着龐大「內需」，說的是內地13億人的潛在需求。隨着深圳、北京和上海樓價日益追近香港，同時香港始終具有「一國兩制」、醫療、教育、出行便利和治安等方面優勢，所以在很多內地豪客眼中，本港樓價根本不算什麼。

龐大「內需」成強大後盾

目前除了BSD（買家印花稅）有助阻嚇內地豪客南下掃貨（儘管不少富豪不介意「豪畀你」），同樣重要（甚至更加重要）的是投資移民政策。港府先是於2010年把房地產剔除於投資移民計劃，意味境外人士不可再「買樓換身份證」，繼而在2015年更加徹底叫停投資移民計劃，至今未有恢復跡象。

假若真的如德銀預測，香港在10年內由於人口結構變化導致樓價大跌，港府大可恢復投資移民計劃，實行「買樓送身份證」。屆時除非「一國兩制」已失效，香港真的淪為中國一個普遍城鎮，或者內地本身的經濟和樓市已經爆煲，否則這一招總可為本港樓市帶來強力支持。最後還有一個變數，在於港府心目中可接受樓價下跌幾多，若然當局認為樓價跌一半也不會動搖經濟穩定，反而有利社會和諧，那麼日後坐待樓價插水並非無可能。

樓市旺盛之際，很多機構、專家和學者不斷警示風險，但樓價偏偏愈升愈高，十個買家超過九個在賬面上贏錢，傻燦‧土著‧自醉‧浪子‧阿井在CCL127點作死亡吻別後，再也難以接受香港樓價走勢超過160點，於是有買家高呼「專家食屎」。只是香港樓市的影響因素已變得龐大和複雜，難再根據以往的框架去分析。不過萬事萬物再複雜，總脫離不了常理和天道，且以龔自珍一首《己亥雜詩》作結：「卿籌爛熟我籌之，我有忠言質幻師。觀理自難觀勢易，彈丸壘到十枚時。」

未來是中國資金買起香港的資產格局...

TO:14樓,閣下冇留意蔡生文章,蔡生就係叫當局要著重民生,關心市民居住問題,他文章長期呼籲政府增加土地供應,尤其是公屋與居屋.

佢最贊成林鄭月娥推行港人首置上車盤,港人特別是年輕人優先,基層市民安居樂業,社會至會穩定繁榮!

to 友是低 B 兒童...

樓價升跌一點,對買家已經失咗意義,買唔起的仍然買唔起,宜家應關心的是居住問題,不是樓價問題.

起多啲公營房屋對基層市民最有幫助,林鄭做得啱!

現在香港的教育水平教育水準有問題,  好多小朋友都不知雌雄動物交配生出來的小生命是不會有副產品房屋的, 香港人上一代成功靠自己的奮鬥拼搏, 現在這一代人有一小部份人是成功靠父幹...父母失敗人生會影響下一代現時心理障礙...

在非洲草原上出生的小獅子,不會出現副產品每一頭小獅子有一個小草原, 人類也是一樣, 不會出現副產品每一位小朋友有一間房屋...房屋在地球上一直都沒有的...山頂洞人住山洞, 非洲土人住土屋, 中國有一位名人孔明: 諸葛亮27歲時，劉備“三顧茅廬 ”於南陽，會見諸葛亮，問以統一天下大計，諸葛亮精闢地分析了當時的形勢，提出了首先奪取荊、..........

諸葛亮27歲時都要住 茅廬  ......香港的高樓大廈,袛是近50年內大興土木而起,20年前咁平的樓你不買, 不要埋怨他人...

在香港,好多人沽空樓等跌, 卻想不到香港有可能產生的20年以上的潛在的興旺期...信不信由你.

[中原城市領先指數]   仍處於高位運行形態, 未出現恐懼急跌現象, 大家都可以去飲返一杯熱咖啡熱紅茶...

【新增短片】
領展管理的大圍顯徑邨商場及街市近月現倒閉潮，街市十室九空，邨內唯一超市亦會在今日結業，嚴重影響居民生活。區議員斥領展在商戶續約時，以大幅加租及重新裝修為條件逼遷，或為兩年後沙中線通車翻新舖路，要求領展盡快交代發展計劃。

[樓市升跌和經濟發展息息相關，我們不能因為想要樓價大跌，而希望經濟轉差，執政當局也不會因為要讓年輕人上車，而故意去破壞經濟。用行政手段干預樓市，只是一種暫時管理需求措施，用來緩和樓價的升勢，一旦購買力釋放，樓價又會再次上揚。香港是國際大都會，繁榮的背後難免要付出一些代價，高昂的樓價和地價使政府庫房水浸，但也讓普羅大眾忍受居住擁擠之苦。]

我認同蔡生講法,完全有理有據!