7. 亮劍 2015-06-17 16:30:47
不少楼評成日將香港呢家既楼市同 97 來比較，但呢家同 97年最大的分別有以下幾点:
首先我要講係 97 年最大檸樂的是，嗰陣不少人本想短炒，根本上佢哋由 day one 開始，就無想過找銀行上會，或可以講佢哋想上，都無銀行肯借錢畀佢哋，咁當轉角市出現，呢批投機者唯有不問價蝕讓。
在呢塊骨牌被推倒後，才是一連串骨牌效應，根本果陣楼價崩潰的主要原因係:
1 私楼價遠超合理水平
2 不少投資者借到盡。
3 按息過高，業主每個月都要補貼租客。
4 政府盲目幫助不應買楼的人上車。
5 不少發展商借貸過度，貨多錢少。
但呢家就係:
1 私楼衡平比只是 1.2，仲處於合理水平。
2 绝大部分業主及投資者都無借到盡。
3 按息超低，收租佬每個月都有正現金流，可以戰養戰。
4 政府表面幫助低下階層上車，但實情係將他們拒於門外。
5 發展商學精咗，借貸比率好合理。
其中第四点「政府是否幫倒忙」最值得深入討論!
「據差估署樓價指數，2009 年以前的細單位價格一直排行在五類住宅中最低，以 2004 年 6 月為例，細單位價格指數只有 69.7，大單位卻是 106.3（均以1999年為100，下同）。
但自 2009 年起細單位的價格便快速爬升，至 2013 年 11 月細單位的價格指數更橫越四線，榮升為五類指數中最高，最新（4月）細單位指數為 325.7，而大單位的指數只有 284.5，即細單位樓價在過去 12 年間升了 4.5 倍，而大單位同期只升了 2.8 倍。
若以升幅比較，1999 至 2008 年間細與大單位價格的年度升幅差為 -5%，期間絕大部份時間細單位的價格升幅比豪宅的低；但 2009 至 2015 年間，兩者的差為 +9%，即期間細單位樓價升得比豪宅快，且升幅有拾級擴大之形，明顯轉勢。
首先，時間上這趨勢與辣招時間表相當脗合，有理由相信這趨勢是與辣招有關，譬如收緊按揭成數和壓力測試等要求，逼令需求走向細價樓，愈升愈勇。
但市面細單位的供應非常有限，皆因過去二十年，住宅供應主要集中中型單位，現時的細單位總數只有約三十五萬五千間，約佔全部住宅樓宇的三成，去年只新建了 2,160 間細單位，難以滿足政策引導的新需求。
相反，一直以來，拆樓的主要對象大多數為細單位（唐樓格式），去年差不多拆了 1,300 間，佔全年拆樓（住宅）數量的一半有多，亦抵銷了新建細單位的六成。
加上自由行政策和非本地人士來港政策從 2004 年起施行，大量市區的細單位被改裝為賓館或者宿舍，令問題進一步加劇。 」
以上資料係小弟抄自香港中文大學地理與資源管理學系副教授姚松炎博士的文章。
…………直到呢家，終於有學者指出政府為何攪到一鑊粥，都不能為楼市降溫。
我亮剑只是蛋散，無姚副咁多數據喺手，不如呢家我用自己朋友圈子個案來解釋呢個七下七下打房方案。
在 2010 年中，A 君因老豆的遺囑攪掂，可分倒老豆的遺產幾仟個，佢每個兄弟都有錢分，每人可攤佔仟零万左右，但因為政府收緊「豪宅」按揭及加 SD，咁佢唯有整一件太古城自住及一件康怡收租，其他買下股票。
在2011年中，B 君因為阿仔要結婚，佢本想將自住太古 675 賣走套首期，換間同區仟零呎，但因為有打房政策，焗一開二買兩個Tko 兩房。
2013 年C君有小朋友要升小學，他本想將東區單幢兩房換西半山叁房，以方便D细路返学，但因為果陣出咗加強版 SSD，所以一動不如一静，佢只係將用來换楼既兩球幾入件沙一395，再租畀大陸學生幫手去供楼。
2014年D君退休，夾埋老婆私己都有成仟個，本想話換件红山享受下，但原來入紅山要成兩仟幾個首期呀，講真佢無奶油將成副身家押晒喺自住楼度，咁佢唯有降低享受，继續住城市花園，然後將仟零個去抽納米楼，做其包租公。
其實你有1球美元流動資產，真係唔好大大聲，因為香港成 20 幾萬個家庭有呢個能量呀。
但因為港幣經量化寬鬆後，又經金管局打壓，你得球零美元流動資金，原來根本上唔件似樣少少嘅「真豪宅」，但上唔倒真正豪宅，呢 20 幾万個「有錢人」，可退而求其次，上幾件納米做收租佬喎。
你得壹佰幾拾，自不然要揸頸就命，有乜上乜啦！
但當你有M幾兩M美元流動資金，咁你就可以選擇買股票、買債券、換豪宅、買細码楼收租……
政府既然話買豪宅有原罪，咁人家咪搶纳米楼畀你睇囉。
者再次提醒首次置業者，如果能力所及，務必把握最後買樓機會，若是能力不足，但有父母幫助，也要盡量爭取上車，這可能是最後通牒，為免長期淪為公屋居民，請綁緊褲頭，努力上游，成功買樓不僅關乎居住問題，也是創造財富的一條途徑。
者再次提醒首次置業者，如果能力所及，務必把握最後買樓機會，若是能力不足，但有父母幫助，也要盡量爭取上車，這可能是最後通牒，為免長期淪為公屋居民，請綁緊褲頭，努力上游，成功買樓不僅關乎居住問題，也是創造財富的一條途徑。]