9. 亮劍 2015-03-30 11:59:16
呢篇野寫了幾年，今天又貼多次！
如果大家求其捉一個香港人來問問，現在樓價貴唔貴？
答案好明顯，大比數勝出嘅係貴啦！
再問啲年青人想唔想上車？
答案好明顯，大比數勝出嘅喺想啦！
但再問一問嗰啲業主，如果政府以行政手段攪冧嗰樓市，好等年青人易啲上車，你又讚唔讚成呢？
答案好明顯，大比數勝出嘅唔讚成啦！
咁問題來啦，月入萬多元樓下有公屋呢個安全網，叁四萬幾銀樓上嗰啲人自己有對策上車，但中間呢班人點算？
政府現在用嘅藥係居屋同置安心，之前仲有夾屋、首置及租者置其屋，但以上各式各樣嘅資助房屋計劃，都同樓價有某程度上掛勾！
即係樓價升，政府就加大現金及土地資助力度、放寬多啲受助人仕限制、加大折扣成數就嗰個市場價！
通常樓價升得急，就算無迫切需要嘅人，都會一窩蜂地走去買樓，但政府嘅各種資助置業計劃，又間接上同樓價相互追趕，咁樓市唔升就真係有鬼！
世界唔少樓市泡沫爆破嘅原因，是因為信貸政策過度寬鬆，這會使到那些之前唔夠首期及缺乏供款能力嘅人，都可以入倒市！
那些要政府幫手先可入市者，就係最後買家，咁連拒哋都出埋場，高位接曬火棒，購買力仲唔耗盡晒？
最惨呢班人因為實力不足，如果個市一回，拒哋唔少人會成為首批倒下來嘅犧牲者，攪得兩攪他們嘅物業會變成銀主盤，然後拖埋其他人落水，主政者愛你變成害你，世界就喺咁無可奈何！
任何一個負責任及有少少良心嘅政府，都要防止樓市狂飆暴跌，最好當然係人人有屋住，個個樂安居，地價以分期支付方式收取，以防止實力不足嘅人摸頂入市累街坊！
1 香港只得豆腐膶咁大，土地極之珍貴，講句現實啲就係，政府手上土地係賣一幅，少一幅，這連住喺非洲嘅土人都知道，樓價唔貴真係有鬼！
咁點解樓價高？小學 2 年班都知因為地價貴呀嗎！
點解地價貴？因為政府唔能夠將啲珍貴土地平賣囉！
點解平價賣地唔得？其一平賣會俾人話官商勾結、其二政府等開飯、其三嗰啲小業主會嘈！
咁地價唔平得，年青人如果無呀爸呀媽照住，咪唔使旨意買樓？佢哋隨時聚合起來攪事，天下大亂可期喎！
呢個上車難係第一死結！
2 地產商本有唔少土地喺手，點解又唔走去起屋？說穿係在香港建樓，要過甚麼規劃評估、乜乜環評、地區咨詢等幾拾關卡，但呢啲都係碎料，補地價係幾多先係關鍵！本來香港政府擁有土地的絕對擁有權 (除了中環聖約翰座堂的所在地), 都是屬於政府, 政府賣地其實只是將土地出租一定年期, 而建於土地上的樓宇亦屬於土地的一部份, 所以業主其實只購入地契年期內該單位的權益. 地契到期後, 政府可以收回土地及建於其上的所有建築物, 如果政府決定這樣做,單位便不再屬於業主, 而有別於重建收地的情況, 政府沒有法定責任要給予賠償. ，例如九龍倉旗下嘅海運大廈地契到期，就要講故！當然, 政府亦可以將土地續租, 若政府決定續租, 那業主可繼續持有單位，當然嘔大筆錢出來係少不了的！
對於住宅用地, 為免擾民, 政府目前的政策是一般也會續租, 至於接近地契到期時買樓, 其實交易時買賣雙方都會知道這情況, 有關的風險自然會在價錢上反映出來, 而政府通常做法，係容許土地在地契到期後，不需再付地價而獲續期五十年，而地租只是差餉租值的3%，屬偏低水平，間接樓價居高不下。
呢個供樓難係第二死結！
3 我已幾拾歲，而我哋呢班人在打後拾幾弍拾年將會陸續退休「享福」！但政府所能賣嘅土地就越來越少，另一方面政府嘅總開支又會隨人口老化而越來越多，政府點保證有充裕嘅經常性收入去找數？
呢個巧婦難係第三死結！
4 喺現行居屋/公屋補地價機制之下，政府可使到一半居屋業主補回地價差額俾佢哋，我喺中環倒吊十分鐘都仲得！
呢個收銀難係第四死結！
5 呢個 MPF有幾「掂」已經有公論，費事浪費我口水，咁小市民唔想臨老無銀用，點攪？
呢個退休難係第五死結！
我喺呢度提出一個合理而可行的新土地政策，由今日開始，每年喺政府土地庫中抽出 5千個單位，或揼地產商心口「捐」地亦可，然後以免地價嘅方式，起樓俾啲年青人，而地價就用分期付款方式，於樓宇建成入伙之後，由呢班業主分期繳納！
以一個新界市值 2百幾萬嘅單位為例，建築成本連地產發展商利潤當一百多萬，小业主可以去銀行用 9成半上會，那首期連使費十萬應有找，而嗰1百萬地價就當地租咁每月收 2-3千，咁置業人士可望付出一個較低的樓價「上車」，這麼政府可以收租代賣斷，而地產發展商同銀行可以繼續做佢哋嘅生意。
實行我嘅 (Hire-purchase) 方案，就可分期收翻大部份補地價收益，我在十幾年前的提議係同應課差餉租值掛勾，大約係新界 3 成，市區 4成。
政府如推行此方案，有下列好處 –
1 香港嘅大型地產發展商都識得强化收租物業組合，以防每年盈利因售樓收益起落而大幅波動，咁政府用穩定收入來源已經攪掂好多議員把口！
2 年輕人點解未畢業就走去申請公屋？主因係佢哋恐怕成世都上唔倒車，臨老都過唔倒世，咁現在有條路，俾你十萬八萬就上倒車，係咪打定個底先！
3 而現在持有物業嘅小業主，呢個 (Hire-purchase) 方式對你哋嘅影響已經係最少，除非你係一個持有大量中小型單位出租嘅包租公！
4 銀行同發展商因為免除左地價大幅波動風險，可以做到薄利多銷，而因為呢啲屋只係用來住，無投資價值，咁就唔驚同胞將這些住宅炒到反轉！
5 最重要嘅係，現在樓價已經喺高水平，無論你係發展商或小買家，如要入市嘅話，都面對好大風險！發展商唔係第一日出來做生意，風險大---咁就大大聲、細細注，唔好玩咁大囉！咁本來可以做一萬個單位嘅胃納，都變成七千或六千啦，升市本應增加供應，但地產商因為避險而減少供應，你話係咪攪笑呢？
但實行分期支付地價方式賣出土地，樓價升降風險由政府負責，咁發展商就可以有數圍！
打後樓市唔係升就係跌，睇吓對買左呢啲樓嘅業主有乜影響？
樓市兩年之後大跌，咁小業主就可以俾少啲分期付款(補地價金額) ！
樓市繼續上，咁因為補地價金額係同應課差餉租值掛左勾，理應同市民負擔能力有重大互動關連，就算租金要升，都升得無咁離譜！
而最重要係政府可一次過解決上述五大死結！
那麼政府是否應收取買樓人士risk premium及利息呢﹖政府現在賣地，係一次過賣斷例如 50 年嘅土地使用權，政府有兩個方法收回呢筆錢：一
一係本加利息分五十年收翻！
一係與應課差餉租值掛勾！
補地價政府可幾時才收---我嘅提議係入伙之後數年先俾！
業主再多還款幾十年，那麼跟現在延長按揭年期令每月供款下降有何分別﹖還完銀行呢一筆，咁就等如用半價或四折租倒樓住，再加多個逆按揭，咁就唔怕老來做無殼蝸牛，呢樣就係分別！
發展商全包點解有問題？如果你提出的措施旨在“令樓價下跌從而令更多人可以置業”，那把地價拆開算並沒有降低成本。除非發展商甘願少賺些，否則售價不會下跌。
發展商全包(地價加建築成本加發展商的利潤) ，其實就係香港樓價高企嘅核心！
當你係一個買大陸平價手袋嘅商人，每個包包入貨價只係十幾銀，你會賣行電視廣告；或係大道中、時代廣場、IFC、太古廣場同人搶租天價舖經營嗎？咁人同此心，發展商如果入塊地都講緊十億八億，加埋建築成本又講緊十億八億，咁以後唔賣翻三十億樓上又點維皮？又點對冲期間風險？但實行我嘅 (Hire-purchase) 方案，政府可以要求發展商「價低者得」，同之前私人參與居屋一樣，咁發展商嘅風險及利息支出會降低唔少，隨時政府自己起埋都仲得！單計大數----請想一想(建築成本加地價)乘合理利潤率大，或者係建築成本乘合理利潤率大？
當然發展商會以「市價」賣樓，但回本加利潤率點都會計埋考慮。
仲有因為發展成本少左，入場門檻會降低埋，競爭大加上投標係以私人参建居屋嘅價低者得形式運作，單單建屋成本都可以減低唔少！
而地價因為以分期 50 年支付形式運作，以自用為主，無曬炒作成份，成本點會唔降低？
點解我提議分期補地價係同應課差餉租值掛勾，主要原因是整體私樓租金一定要同潛在租客嘅負擔能力掛勾，而且租金唔同樓市，係無得囤積居奇，無得俾人炒嘅！
現時不能負擔買樓的人仍是買不起----咁十隻手指都有長短，香港要做世界金融中心，呢個高樓價困擾中產會如影隨形。
而且比起租私樓，交租二十年會得到乜？起碼唔使每兩年就面對業主迫遷呢度已經賺左！
相對新居屋方案，我嘅提議係合理得多。
如果措施旨在"維持樓價水平但幫助人置業"，那將按揭比率放寬至95%或以上已可以了，犯不著把地價拆開算-----世界唔少樓市泡沫爆破嘅原因，係因為信貸政策過度寬鬆，這會使到那些之前唔夠首期嘅人都可以入倒市，連最後賣家都出埋場，咁嗰啲貨尾揾乜水來接？唔爆有鬼！！
我提出以分期支付形式繳納地價，係睇倒於可見嘅將來，會有排山倒海，仲要係腰纏萬貫嘅同胞走來香港買樓！
上幾年將西九同新界屋仔買上兩皮嘅同胞，先遣部隊黎咋，下一波係市區一手、二手，跟手就新市鎮一手、二手-----
現在唔盡快將「港人自住」同「樓房投資」兩個市場分割，咁如果最後連大西北嘅中小型二手都賣成千萬起錶嗰陣，政府先黎發矛，咁就蛇都死！
方案財務負擔沉重會無以為繼-----現在起一間公屋，地價係全面補貼的，建築費用連利息就隨時過百万，另一方面你房屋署收回的租金，就連請實蕉及維修都只係緊緊夠，每間公屋使你政府過百万，呢度就真係無以為繼，但(Hire-purchase) 方案，建築費可收回，地有發展商出，政府只係出七通一平基建支出，每呎當一仟啦，有剩咪當攪建築社區囉，而且呢D支出可分幾拾年分期回收喎，而且當(Hire-purchase) 樓越來越多，呢筆數絕非少嘢，政府每年在呢 D項目中的支出，應越來越少才是。
公屋弍三仟租，乜水會買(Hire-purchase) 先？------有層自己樓才是真理乃中國人傳統，所以連租者置其屋都有客，加上輪候公屋嗰班人應有唔少人責緊界，那麼每年幾仟個客會難揾嗎？
你政府善後工作一大串喎------應課差餉租值每年估價，咁於差餉單加多行又有多難？
問題既根本係供應不足，有供應，問題就ok，冇必要去改制度⋯⋯
我現在問你，俾著你係特首，又有時光機回到1997年頭，你會喺嗰陣減少土地及樓宇供應，以回應回歸後的供過於求嗎？
又俾著你回到2003年年頭，你會喺沙士期間，增加土地及樓宇供應以回應今天房屋求過於供嗎？
請唔好俾一個模棱兩可嘅答案我呀！
但要是實行我呢個補地價後數方案，咁市好，你交多啲地租，反之大圍市況差，你交少啲租囉！咁是否正路啲？
又有C兄話，經濟唔好交唔倒分期補地價，咪要瞓街？
咁又係喎，但當你現在供緊樓，又唔好彩供唔掂層樓斷供會點？
我做開按揭嗰間，就會將之後嘅按息加幾厘同你贈慶，再唔掂咪收你皮，將你層樓攪拍賣囉！
租緊人屋而交唔倒租呢？老老實實如果我係業主，會掃把你走，唔通和你有親？
場，如英美、澳紐、日本甚至星馬泰等地，筆者當時曾提議投資者，外國稅制複雜，與其周圍分散投資，不如直接投進內地市場，尤其是廣東珠三角一帶，回到水源充足的地方，將來樓價升了，會有大把人接貨。
