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打壓需求成主流

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會榮譽會長及常務顧問
香港東區工商業聯會首席會長

  在香港專業地產顧問商會舉辦的研討會上,再次聽到「香港黃金五十」創辦人林奮強先生的精采演講。「機會不等人,香港必須抓緊眼前「黃金五年」的機遇,努力做大塊餅,此乃香港未來半世紀的盛衰關鍵時刻。」他呼籲聽眾立刻行動,互相傳遞正能量,推動新政策的制訂和執行,不要做沉默的大多數。

  像林奮強這樣有心的人不多,幾年來他到處演說,竭力將其「黃金五年」的理念宣揚出去。本人已聽了好幾次,但每次都有新鮮感,在座聽眾無不被其打動。以此同時,大家卻不期然產生一種焦慮的心情,香港面臨前所未有的發展契機,大興土木便可追英趕美,與倫敦和紐約三足鼎立,成為真正的國際大都會。然而偏偏事與願違,現實是在各種政治團體壓力和本土主義復興的情況下,港府沒有做好各項配套措施,相反施政卻以打壓需求成為主流。

當局應造地填海 增加供應

  就以房屋政策為例,香港面對強大的剛性需求,理應排除萬難、果斷行事,造地填海增加供應,以滿足市民的置業願望,地產市道蓬勃發展,對香港利多於弊。可惜港府畏首畏尾,庸者當道,只能想出打壓需求的各項辣招,經過一招接一招後,如今的地產市道是一片黯淡,土地拍賣不是流標就是低價成交,物業交投量跌至歷史新低,地產界人心惶惶,深恐飯碗不保。大家萬萬想不到,在經濟向好的今天,從業員要過的卻是苦日子。

  連國際貨幣基金組織(IMF)也開始看不過眼,上周三發表報告指出,美國息率在2016年底或會升至正常的4厘水平,到時本港息率無可避免地跟著上升,港人供樓負擔大大增加,樓價未來兩三年可能出現明顯調整。在樓市急升時推特別措施,實施逆周期政策乃無可厚非,但當泡沫風險減退時,政府理應逐步減少或撤銷印花稅等辣招才正確。基金強調當局必須確保樓市向下調整,對香港經濟帶來的影響屬於有限度。

  未經歷97年金融風暴的年輕人,大都很羨慕今天擁有物業的中年人,他們認為無論如何努力工作和儲蓄,也追不上樓價的升幅,於是不斷大聲疾呼打倒樓市。而這些反對高樓價的人群中,也少不了幾年前將自住物業賣掉,在等待樓價大跌重新入市的人。他們人數雖不多,但聲音特大,迫使特首梁振英立刻作出回應:「現在非撤招時機。」


揹廿年債 買樓不一定快樂

  本人想告訴未買樓的年輕人,買樓不一定是快樂的事,除了要犧牲很多吃喝玩樂的時間,還要養成努力儲蓄的習慣,供樓不容易,債可是要揹上十幾廿年,萬一碰上如當年金融風暴般樓市大跌六七成,那可隨時會出現破產跳樓個案。想當年,外母選女婿,就曾千叮萬囑:「女兒,別嫁錯負資產郎呀!」

 
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1. 希伯來 2014-04-16 12:26:05

可以向年輕人講:

"本人想告訴未買樓的年輕人,買樓不一定是快樂的事,除了要犧牲很多吃喝玩樂的時間,還要養成努力儲蓄的習慣,供樓不容易,債可是要揹上十幾廿年,萬一碰上如當年金融風暴般樓市大跌六七成,那可隨時會出現破產跳樓個案。想當年,外母選女婿,就曾千叮萬囑:「女兒,別嫁錯負資產郎呀!」"

2. CK 2014-04-16 12:34:05

打壓需求和管理需求是這幾年香港率先流行的字句,即是說我們夠了,有生意不做,政府官員常常掛在口邊.

我們香港人就是這樣驕傲,罵自由行,不給人買樓,不做奶粉生意等等,我們的地位比英美更高尚!

3. 地產代理 2014-04-16 12:40:41

我們被歧視:

以房屋政策為例,香港面對強大的剛性需求,理應排除萬難、果斷行事,造地填海增加供應,以滿足市民的置業願望,地產市道蓬勃發展,對香港利多於弊。可惜港府畏首畏尾,庸者當道,只能想出打壓需求的各項辣招,經過一招接一招後,如今的地產市道是一片黯淡,土地拍賣不是流標就是低價成交,物業交投量跌至歷史新低,地產界人心惶惶,深恐飯碗不保。大家萬萬想不到,在經濟向好的今天,從業員要過的卻是苦日子。

4. qq 2014-04-16 12:46:57
買樓不一定快樂,冇樓一定HAPPY
5. 白石角賣地流標 反映殖民騙術 2014-04-16 13:08:27

房產學人——白石角賣地流標 反映殖民騙術

2014-04-15

 

上月賣地,白石角地皮流標,有估計認為投標價每呎樓面價4,000元都不到,市場為之嘩然;市場多以發展商看淡後市為理解。但若此理解屬實,地價的下跌幅度相當驚人,甚至難以置信。因為同區近年有多幅地皮出售,其中不乏地王。自20079月,該區兩幅拍賣的臨海地地價已高達樓面價每呎6,109元及6,368元,創出當時新界地皮呎價新高,成為一時佳話。至200912年,同區的另外兩幅臨海地地價更衝上7,145元及7,284元。今次流標地段同樣臨海,與之前賣出土地相互為鄰,竟然流標,豈不反映地價(與2009年比較)已經下跌五成?

        
但同期地價並未出現相似跌幅,譬如馬鞍山白石地皮,一字之差,卻在上月成功賣出,雖然以接近市場估值下限投得,折合樓面價每呎4,241元,但與同區2012年的另一幅地價比較,跌幅不過18%,而2012年的地價當然遠高於2009年的地價。

        
有分析認為,因為今年下半年將有多達四幅位於大埔白石角同區的大型地皮招標,估計合共增加四千間千呎豪宅,對該區地價構成壓力云云,以此解釋今次流標底蘊。但以發展商之高瞻遠矚,若這些地皮早已規劃在圖,無理由年前會錯手買貴,解釋並不合理。

 

比較合理的流標解釋應與政府重施「兩頂帽」的騙術故技有關。查今年下半年的四幅白石角賣地,均註明待城規會改劃批准,據聞其中兩幅原為綠化用途,改劃為住宅(乙類)用地。另外,本年二月發展局再向區議會提出,把科學園的一幅8公頃土地,改劃為住宅(乙類)用途,並增加最高發展地積比率。換言之,該區的規劃突然大幅修改,住宅供應倍增,綠化用地減少,這些變化與2009年賣地時所公佈的資訊截然不同,但政府已經穩袋之前出售的地價,地價本來包含綠化地和低密度發展的價值,但之後透過改劃,全盤推翻承諾,明明話係限量版,點知賣完又加推,本質上就是騙術。

        
其實,去年天水圍天榮站上蓋項目流標,我已經提到有關這種「兩頂帽」騙術,政府在賣地時戴上地主頂帽,要求中標者一次過先付全費,但政府卻可以在穩收該地價後,戴上另一頂帽,以政策執行者的身份,改變規劃,增加稅項,明顯就存在利益衝突,屬殖民政府所為。

        
香港中文大學地理與資源管理學系副教授
6. 倒行逆施,逼人買貴樓。 2014-04-16 13:12:32

房產學人——建築成本上升的原因

建築成本近年升幅驚人,佔項目總成本的比例甚至比地價所佔比例還要高,政府、發展商與營造商齊聲必須輸入外勞,勞顧會亦於上周通過讓26類建造業工種加快輸入外勞;大家似乎確信,建築成本上升就是勞工成本上升所致,但卻沒有任何科學理據支持。

        
事實上,根據建築署投標價格指數,過去五年的建築工程投標價平均每年上升4.7%,以過去十年計平均每年升幅更高達12.9%,有關升幅大致可以歸咎四大原因,包括(一)通貨膨脹、(二)材料價格、(三)勞工成本及(四)其他。

        
當中最大升幅不是來自勞工成本改變,而是源於材料價格和通貨膨脹。數據顯示,過去五年和十年平均每年通脹率為3.4%2.8%。其次,根據統計署公佈的一籃子建築材料價格指數,過去五年建築材料價格平均每年上升4.6%,以十年計更每年平均大升9.1%,單計材料價格,已可解釋大部份建築成本升幅。
相反,根據統計署的建築工人薪金指數,過去十年扣除通脹後,不但沒有實質升幅,反而平均每年下跌了1%,即係一直減人工。雖然近五年勞工薪金以平均每年7.2%速度上升,比通脹為高,但其實不過是在追落後,追回十年來的倒退,至今仍未追上。換言之,勞工薪金的上升不但未有構成建築成本實質上升,工人反而是被無奈減薪,成全香港過去十年的建築成就,如今反以外勞相欺,政府怎可忘恩若此,商人豈可無情至斯?

        
最後,其他影響建築成本上升的因素還包括豪宅化、工程項目需求大增、工程利潤上升、建築業效益不高等等。其中,豪宅化在90年代中已引致建造成本上升一倍。

        
歸根究柢,進口材料價格上漲與通脹急遽上升,原因與貨幣貶值關係重大,源於聯繫匯率。其實,當此負實質利率年代,經濟過熱,港匯被美元大幅貶值拖入泥淖,外資大舉來港掃平貨;美匯指數從2000年的120下跌至今天的80,已足足跌了30%,香港正該減少購買進口材料,甚至減少工程,以防買貴,才是經濟王道。政府反而在此期間大量增加基建工程,猛增土地供應,又強制私樓限期檢驗維修,加劇進口材料與本地勞工需求,倒行逆施,逼人買貴樓。

        
香港中文大學地理與資源管理學系副教授

        
姚松炎博士

 姚松炎博士

7. HK人 2014-04-16 13:51:33
林奮強,有心人
8. 好世界 2014-04-16 14:59:31

你地一班不務正業,不事生產的食佣怪,為何會出現地代這種怪胎,包括你蔡生,沒成交至好,餓死你地。

地盤工種欠人,去吧,做地盤工吧。那裡有你們的新天地。灰塵滾滾,落泥片片,好呀好風光。

9. 講道理 2014-04-16 16:44:45
現在地產代理過緊苦日子,對他們落井下石者是心地差的人,這等人映衰了香港人
10. 【好文重温】跌市下撤招 樓市將暴跌至後果堪虞 2014-04-16 17:08:05

現在是否已經過了撤招最佳時間

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2014110

  雖然立法會尚未通過辣招,但一般人心目中,辣招早已被確認,通過只不過是時間問題,但經過一年審核,辣招仍未通過,的確令人有些少困惑,有人包括在下,或者會認為,辣招可能不會通過,原來,這是妄想,辣招一定會通過,若果不通過,樓市在稍升之後便會急速掉頭向下,一年內跌20%-30%亦是等閒,所以,在現階段,投資者反而希望辣招不撤,好彩我們的官員沒有吉士這樣做,他們擔心撤招後樓市會飆升,各人有不同見解其實是可以理解的事。

  辣招是否已經過了最佳的撤招時間,有人或者會問,什麼是最佳的撤招時間,就是樓市還有上升動力的時候就要撤招,若果等待樓市下跌軌跡開始,甚至下跌2-3成的時候才撤招,結果會令樓市大跌,所以,現在CY政府官員,一為神功,二為弟子又好,千祈唔好撤招,因為,政府唔撤招,有樓的業主不敢賣樓,他們恐怕賣咗買唔返,換句話說,即是鎖死由市場提供的供應量,沒有這些龐大供應量,樓價就不會大跌。

  倘若現在撤招,或者立法會不通過辣招,市場上很想賣樓的業主知道,就算他們將物業賣走,再回購的時間不需要付那些辣招稅,即是賣咗買得返,就算買貴少少,損失都不會太過慘重,況且,由於銀行收緊樓按,已供的樓款不能取回循環再用,尤其那些有超過五個物業的業主,不少已經捉襟見肘,在財務安排已經非常吃力,莫講他們採取逢三退一,就算逢五退一,市場上立刻有五萬個單位供應,講樓價唔會跌就是呃你,不過,要樓價跌,首先要政府官員夠膽撤招,如果辣招唔撤,樓價就很難會跌。

  究竟辣招幾時撤是最佳時間,我剛才說,當樓價還有能力上升的時候,就應該撤,不過,這是一個非常抽象的時間,很難表達出來,是要靠感覺與經驗,而話得事官員之中,兩者兼備的一個都沒有,撤,是一個很大學問,連星加坡李顯隆將軍都唔知幾時撤,而星加坡最佳撤招時間就是香港通過辣招議案,到那時候,所有國內購買力都會走向星加坡,形成星樓市有上升動力,雖然星加坡撤招同樣地令樓市下跌,不過,國內購買力湧至,將會平衡樓市上升或下跌風險,我相信很多人唔明白,若果你是地產界中人,就應該領悟箇中道理或者有不同見解。

  咁樣,辣招豈不是永遠不能撤,說話又不是這樣講,有很多時候都有機會撤銷辣招,不過,香港要撤就要過民粹的一關,而且又要過立法會的一關,正是關關難過,但當香港衰到貼地的時候,沒有物業,或者那些平日經常叫囂,要求政府出招打壓樓市的人,最後知道,樓市下調,對整個香港的經濟都有影響,不但出現財赤,失業率飆升,到那時候,反對撤招的聲音才會減少,甚至,要求政府撤招的聲音加大,或者進化成為民粹聲音,立法會議員又從善如流,到那時候,才有機會撤招。我雖然話現在已經過了撤招的最佳時間,但相比以後的歲月,現在依然是撤招的最佳時間,雖然撤招或者會令樓價下跌,但這是一個必經過程,愈早撤招,衝擊力愈小,況且,香港現在經濟基礎仍然穩健,就算撤招令樓價下跌2030%,應該可以承受得起,但到了香港經濟轉壞的時候才撤招,真的是後果堪虞。

11. 我同意 2014-04-16 17:45:05
連國際貨幣基金組織(IMF)也開始看不過眼,上周三發表報告指出,美國息率在2016年底或會升至正常的4厘水平,到時本港息率無可避免地跟著上升,港人供樓負擔大大增加,樓價未來兩三年可能出現明顯調整。在樓市急升時推特別措施,實施逆周期政策乃無可厚非,但當泡沫風險減退時,政府理應逐步減少或撤銷印花稅等辣招才正確。基金強調當局必須確保樓市向下調整,對香港經濟帶來的影響屬於有限度。
12. 慌失失請辭 2014-04-16 19:17:21

當局應造地填海 增加供應????一個虛幻思維的空想家???當上尊貴行政會議成員就急不及待沽售房產物業,是否輸唔起???ICAC不起訴,就急不及待慌失失請辭行會成員一職???完全沒有胸襟智慧的人種???不值得歌頌.........

13. 講道理 2014-04-16 20:22:17
林奮強做過什麼再爭論冇意義,本人認為佢現在的黃金五十理念相當不錯,香港唔可以再坐喺度等,虛度光陰對不起下一代!
14. 亮劍 2014-04-16 20:23:21
点解私人楼咁贵还有人肯買之原因……因為你冇私楼,便会冇女仔 鍾意你,那你便 因此失去繁殖下一代的權利!

那麼佢哋既老豆老母会点做?……

請看呢篇港式戀人——

殘酷的公屋私樓考試


2014-04-14


      


公屋定私樓?成為社會上熱話一時的題目,男的看着自己身處的地方,女的想想男友的居所,本來勤奮孝順有上進心的男孩,頓時被貼上公屋的標籤,再沒有人會看他的內涵,是就是,不是就不是,沒有灰色地帶。


        Derek是個外國回流的大學畢業生,現在於跨國外資公司工作,有天他跟幾個男同事吃飯時得知這公屋私樓論後,失笑說:「OhJesus,香港人都瘋了嗎?」坦白說他從不擔心這問題,因為他住在寶馬山,公屋對他來說,是遙遠的事。


        這星期五他參加了一個單身派對,Derek忽發奇想,不如他這一晚就搖身成為一個「公屋仔」,看看會有甚麼效果。


        跟Derek一起來的同事Paul還跟他立了個賭約,如果這天晚上Derek能夠拿到一個女孩的電話,就當他輸,前提是他不得表明自己的身份,只能當一個徹頭徹尾的「公屋仔」。


        當他接觸了第十三個女孩後,他開始認輸了,只是機械式的走到女孩前面說:「我叫Derek,在銀行工作,但利申我是住公屋的。」


        有禮貌的還是會找個藉口離開,沒禮貌的……


        直到第二十五個女孩,竟然回話說:「你怎麼一來就利益申報家世啊?腦子壞了嗎?」女孩的笑容很燦爛,Derek發現這女孩的妝容很整齊,剛到肩的頭髮都梳到一邊,露出的耳朵戴着一顆珍珠耳環。


        「最近很流行的公屋私樓論啊,你不知道嗎?」Derek頹廢說。


        女孩聽後像銀鈴般笑了起來:「哈哈……學張家輝說,現在你沒有,但或者你將來有呢,選男人像看股票啊!你購入時未必有價值,將來有就行啦!」


        Derek對這女孩提起了興趣,回答道:「剛才我說過類似的話,但有個女孩直接說,當你有時再來吧……」


        「Somean……」女孩失望的說:「你終會找到一個好女孩的!」


        「那……我可以要你的電話嗎?」Derek好不容易遇到一個聊得上的女孩,連忙問道。


        「哎喲,沒想到你看起來很被動,但泡女的技巧卻是直接得很啊。」女孩瞪眼說,在暗暗的酒吧中她的眼睛就像星辰般明亮,Derek被她說得不好意思來。


        「好,你給我一個理由,為甚麼我會看上你這個『公屋仔』?」女孩帶點狡猾的說。


        Derek眼睛一轉說了一句,然後女孩便給了他電話。


        後面看得眼突的Paul連忙前來問道:「你剛才說了甚麼?沒犯規吧!」


        Derek鬆了一口氣說:「我只是說『我認為你很清楚憑自己努力去擁有私樓,遠比找一個擁有私樓但愛你的人容易』。」


        但Derek這刻看着手上的電話,喃喃說着女孩的名字──寧月。


        庸俗的人特別在意表面,因為他們根本沒有能力看到將來和內在,於股市之中,這種人死得特別快。
15. 講道理 2014-04-16 20:40:55

樓上亮劍兄的故事十分吸引,道出香港女人現實主義的一面,值得年輕人思考.

假如閣下做了反對高樓價者,長住公屋會被人標籤為沒出息!

16. 上車易 2014-04-17 15:33:27

 年輕人很羨慕:

[未經歷97年金融風暴的年輕人,大都很羨慕今天擁有物業的中年人,他們認為無論如何努力工作和儲蓄,也追不上樓價的升幅,於是不斷大聲疾呼打倒樓市。而這些反對高樓價的人群中,也少不了幾年前將自住物業賣掉,在等待樓價大跌重新入市的人。他們人數雖不多,但聲音特大,迫使特首梁振英立刻作出回應:「現在非撤招時機。」]

17. 小浪 2014-04-17 18:17:57
人物 — 任達華 最懷念的年代
18. 我同意 2014-04-17 23:48:07
供樓揹債20年,並不一定快樂!
19. 大淡淡 2014-04-18 13:02:09
甘咪更加應該推冧個樓市咪冇人負資產囉!
20. 有樓冇尊嚴 2014-04-18 14:12:35
好一句“庸者當道”, 道出大部份市民心聲。
21. 致亮劍 2014-04-19 17:07:15
14樓"亮劍兄"的故事很精彩!講出香港女士的真性情!