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建築成本升 樓價難大跌

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會榮譽會長及常務顧問
香港東區工商業聯會首席會長

   政府推出三項辣招打壓樓市,期望樓價有所回落,好讓年輕人可以上車置業。然而發展局局長陳茂波卻多番強調不會平賣土地,不讓地產商「執死雞」,話口未完,馬鞍山白石地上週拍賣價只是每呎@4,241元,比兩年前還便宜18%。土地成交價格出現顯著下降,似乎是地產商向政府發出信息,高價投地低價賣樓,他們是做不到的。

   正如本人所料,政府要維持每年的土地供應量,低價賣地是必然的事,否則土地是賣不出的。波叔針對地產商的言論,可能是一時之氣,目的也是想討好未上車一族而已。樓市已正式走向下跌軌道,然而這種下跌的速度是緩慢的,它跟未買樓者的期望會有所偏差。為什麼樓價難以大跌?其中最主要的因素不單是地價問題,建築成本急升更是關鍵所在,大家想想,蓋樓成本每呎高達@4,000元,以白石地最新售價計算,幾年後地產商建成的新樓成本也要@8,300元左右,到時他們如何平賣樓盤?


發展商續低價投地

   現實是殘酷的,土地價格可以下調,甚至降至零地價,但是工資和建築材料是不能下降的,也就是說,樓價基數是四千多元一呎,就算是新界偏遠地區也不能低於此價,這一點,未上車一族必須明白。在政府辣招捆綁下,樓市交投量不斷萎縮,但樓價跌幅不會太大,準買家入市與否宜按照自己的需要和能力作決定。至於地產商,面對樓市低迷和三項印花稅的衝擊,除了選擇繼續低價投地之外,已別無他法。

   這樣發展下去,將來地產商賣樓利潤大減,政府庫房失收,小業主身家也大縮水,出現三輸局面。地產商跟政府的關係愈來愈不和睦,自是不在話下。最近就有媒體訪問城中富商,當問到特首梁振英上任以來的表現時,富商稱讚:「扶貧工作做得幾好」。再追問是否支持梁振英連任時,他勉強回答:「睇多幾年先啦」。從表情看得出,富商並不十分支持梁振英連任。


行政干預越少越好

   也難怪,這樣的房屋政策,不僅地產界反對,相信小業主也開始反感。現實生活中,聽過不少業主想賣樓變現,或者要樓換樓改善居住環境等,可是在樓市辣招困擾下,小業主實現不了他們的願望,他們已開始不耐煩,究竟打壓需求的三項印花稅,何時才有撤招或減辣的一天?

   政府用行政干預樓市,目的是要照顧小部份未買樓者的訴求,卻損害了多數人的利益,甚至影響從業員的生計。辣招已實施兩三年,社會上的反映毀譽參半,可謂有得也有失。歸根究柢,香港應該走多勞多得的資本主義制度,香港之所以有今天的成就,就是奉行自由市場經濟的結果,行政干預政策還是越少越好。

 
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1. YY 2014-04-02 12:40:14
政府的行政干預根本幫唔到未買樓者上車...更導致香港經濟愈來愈差....狼振英真係好事多磨
2. LOL 2014-04-02 12:42:56
如果689連任...香港就真係死得...最好佢就快d自己落台...唔好係度害人害物!!!!!
3. 亮劍 2014-04-02 12:56:54

比對幾年前,同係賣万零銀嘅樓,地惨商嘅遭遇如何?

 

1 由發水幾成變發得一成

2 由溢價賣樓變成市價沽

3 由賣兩年樓花變賣現樓

4 由折扣一成變代客交稅

5 建築費用由 3 K4 K

6 由幾日沽清變賣到氣咳

7 每呎利息支出升咗成仟

8 要做成千本整餅用樓書

9 賣平樓唔知能否平買地

 

上面加加埋埋,地惨商每呎收少幾多?

咁地價由 5,XXX 4,XXX,有幾奇?

 

4. 順民 2014-04-02 13:13:00
現在很多香港人都流行一句口頭禪﹐國內行資本主義﹐香港反而行共產主義﹐主意是諷刺梁振英及其身後的一幫人。這幫人成事不足敗事有餘﹐但卻爭著做話事人﹐造成了香港今日的三輸局面。
5. 過路者 2014-04-02 13:35:31
  正如本人所料,政府要維持每年的土地供應量,低價賣地是必然的事,否則土地是賣不出的。波叔針對地產商的言論,可能是一時之氣,目的也是想討好未上車一族而已。樓市已正式走向下跌軌道,然而這種下跌的速度是緩慢的,它跟未買樓者的期望會有所偏差。為什麼樓價難以大跌?其中最主要的因素不單是地價問題,建築成本急升更是關鍵所在,大家想想,蓋樓成本每呎高達@4,000元,以白石地最新售價計算,幾年後地產商建成的新樓成本也要@8,300元左右,到時他們如何平賣樓盤?
6. 過路者 2014-04-02 13:37:11
作者文章甚有道理,值得推介!
7. 小浪 2014-04-02 13:43:32
狼英哥好野,,,,
我地偉大而濕狗既大話英。
由佢条粉兜英明領導下。
政府全力打擊樓價、、、、
搞玲錯,,,係全力打擊地价。
中指明確,係,,,無錯,係打地。
打地英好野,但係香港咪無收入?
打完地建築費又係甘昇,樓价又㔻唔到。
輸入外勞?但奶粉甘細雞野都搞成甘,
重話外勞?以大話英既能力黎講会唔会大高難度呢。
甘打地都唔掂不如吊地哪!
吊地英好野,吊高塊地黎賣。
珍系催鳩象。
8. 順民 2014-04-02 14:26:52
阿波今日在立法會特別會議上被兩位一男一女工聯會議員質問﹐男的問他政府招標賣地是否想返回過往高地價政策﹐女的說香港現時的樓價仍然太高﹐支持政府繼續推行港人港地。阿波回答說政府已將招標價訂於最低﹐但又說土地是公眾珍貴財產所以不能賤價賣地﹐究竟他知不知道自己在說甚麼 ﹖立會現在由無才無德﹐身卑而據高位的人來話事﹐就一定是這樣的結果了 ﹗
9. 地價新低是必然 2014-04-02 15:58:17
"政府用行政干預樓市,目的是要照顧小部份未買樓者的訴求,卻損害了多數人的利益,甚至影響從業員的生計。辣招已實施兩三年,社會上的反映毀譽參半,可謂有得也有失。歸根究柢,香港應該走多勞多得的資本主義制度,香港之所以有今天的成就,就是奉行自由市場經濟的結果,行政干預政策還是越少越好。 "
10. 哂 2014-04-02 16:53:47
而家麵粉好平,但發展商唔會建樓,而今年2013建成單位係最少,反映大陸同外圍經濟差,香港捱打中

http://news.now.com/home/local/player?newsId=97221
11. 油 2014-04-02 16:54:06

港人港地是梁振英競選特首時政綱的亮點,據聞梁振英競選時,一直有研究這個念頭,但一直也覺得欠缺執行細節,所以起初不打算寫入政綱。

不過,外界對他房屋政綱的期望很高,梁振英擔心亮點不足,於是在開記者會前,才拍板決定將港人港地寫入政綱。當日在記者會,大家無論如何問,梁振英都答不到細節,就是因為他們未做完研究。

梁振英上任,樓市繼續升溫,他亦迅速交貨,揀選了啟德兩幅地做試點,不過地價只是比同區地皮便宜一成,政府內部及市場都質疑政策有無成效。結果在他第二份施政報告,已經無再提到港人港地。

以往為樓市把脈,判斷樓市是否過熱,是否要推出需求管理措施,向來是財金系統以及運輸及房屋局官員的責任。至於土地供應、港人港地,則主要由梁振英與發展局拍板,由落實到取消,財金系統都不知情。

梁振英現時的下台階,是樓市過熱才再推港人港地,還說樓市已經不存在一個過熱的情況,這句說話,立即觸動地產界神經,究竟辣招又何時撤?

上次立法會審議買家印花稅,已有不少議員想作反;另一條落實雙倍印花稅的草案,立法會還未通過。梁振英現在說,樓市已不存在過熱,恐怕議員要求廢招的呼聲更高,財庫局和運房局恐怕要想辦法應付了。

12. 人人 2014-04-02 16:56:19
行政干預越少越好

沒有可能,只有CY一日係度,只會加大打壓
13. 自由經濟市場 2014-04-02 18:30:56

這樣的房屋政策,不僅地產界反對,相信小業主也開始反感。現實生活中,聽過不少業主想賣樓變現,或者要樓換樓改善居住環境等,可是在樓市辣招困擾下,小業主實現不了他們的願望,...........

自由經濟市場!!!130萬私樓投資房產社群,他們貢獻出香港最重要的稅收服務???他們享受到美國狂印貨幣所帶動的超級通貨膨脹,他想要樓換樓改善居住環境等,都不可以實現,  施政者可以說是大錯特錯!!!

14. 亮劍 2014-04-02 19:38:11
要是有需要揾地方住係 A
有3成首期喺手係B
可以只用3成以下收入供楼者係C
對自己、後市同香港前景有信心者係D
你ABCD都齐……那麼你应該上了車
有A而BCD爭少少,你应該做緊租客,爭取時間儲多点、揾多点及个市回一D
你係A但BCD都爭好多呢,同志还願需努力
BCD都有,獨唔係A的话,你可能住喺阿媽嗰度
AD都有,但欠BC的话,那麼睇下屋企人或按保能
否助你一臂工之力
有ABC獨冇D,现在望小业主福佳冚包散執死鸡
而乜叉都冇的4毛,又唔知点解嘈得最大声,而CY就最聽呢班友左右!
15. 過路者 2014-04-03 02:17:16

樓價難大跌:

"現實是殘酷的,土地價格可以下調,甚至降至零地價,但是工資和建築材料是不能下降的,也就是說,樓價基數是四千多元一呎,就算是新界偏遠地區也不能低於此價,這一點,未上車一族必須明白。在政府辣招捆綁下,樓市交投量不斷萎縮,但樓價跌幅不會太大,準買家入市與否宜按照自己的需要和能力作決定。至於地產商,面對樓市低迷和三項印花稅的衝擊,除了選擇繼續低價投地之外,已別無他法。"

16. 法子 2014-04-03 06:25:26
看到15樓的苦心,說出事實,向看淡人士作出忠告。可惜的是「忠言逆耳」。
17. 法子 2014-04-03 06:39:31
「低價推地」?這是什麼的一個行為?

其實「土地儲備」和「財政儲備」一樣,是香港人的共同資產。

「低價推地」就等同政府派全的、派福利。

梁振英在施政報告已經增加「經常性福利200億」,即係梁振英同時將「土地儲備」和「財政儲備」開倉派福利去討好民粹,為自己拉票。

香港何時才有政治領袖,而不是政治演員?
18. 亮劍 2014-04-03 09:17:43
土地價格可以下調,甚至降至零地價??
 
在香港一塊生地變成熟地,如果係農地、棕地的話,你先要俾著數過地主;移山填海及打郊野公園主意,請先過環保佬呢關;綠化帶就要先問過地區人仕及區議會。
呢度一係開足幾年會,一係要用以物易物方式作等價交換,再唔係就係直接揼錢落海、用錢剷泥走去做地。
攪掂塊生地之後,就要做七通一平,這是指项目用地要做七通包括通路、通水、通电、通电话线、通宽带、通有线电视和通燃气管道,一平是地盆已经平整。
從失業率只是 3.1 %可得知,香港勞動力全面短缺,而做地盆嘅更是重災區,你唔重賞何來有勇夫?
咁你估由生地變成熟地呢度,加埋會少錢嗎? 
政府要是連土地發展成本都攞唔翻玩倒貼,咪又係納稅人埋單?那係乜東東奶油先?
19. 同意17樓 2014-04-03 10:30:18

現届政府施政無方,其中尤以房屋政策最差,最影響民生和財政。港人港地對想平價上車的人不過是畫餅餅充饑,最多也只是特首幫自己上位的口號。白居易呢?

比口號更差,不但不能改善巿民的居住問題,還令那些相信政府的天真巿民上當,他們的置業真的是生活需要,沒有投資成分了!

至於那些辣招,如果這個政策能為那些想上車或想仇富者取得一分的好處或好感,那麼,香港整體(房地產相關從業員,稅收,賣地收入以至自由巿埸聲譽等)就起碼要賠上十倍代價!到頭來,最能得益的可能是炒房者和發展商,然而這些不是政府出招想對付的對象嗎?

20. 寒流 2014-04-04 01:53:20

香港行福利社會:

"這樣發展下去,將來地產商賣樓利潤大減,政府庫房失收,小業主身家也大縮水,出現三輸局面。地產商跟政府的關係愈來愈不和睦,自是不在話下。最近就有媒體訪問城中富商,當問到特首梁振英上任以來的表現時,富商稱讚:「扶貧工作做得幾好」。再追問是否支持梁振英連任時,他勉強回答:「睇多幾年先啦」。從表情看得出,富商並不十分支持梁振英連任。"

21. 许鉅 2014-04-06 21:37:43
現在果真出現三輸局面,爲了一少些人,而失大部份人的饭腕,地産從業,裝修,家具店,搬屋,律师等,损失的經济巾本不知点计,,,而得益的一少部,得到什么,,,重有政府哀史横手叫銀行不惜錢给買家,要什么一大堆证明,,這个证府巾本都睇不到很多中産就死就死,,這几年只攪政治,巾本一点經济都没有攪過,香港什么,製造業冇,贸易又失色,連股票又多老千,大老千,70%買股都在輸錢,,連一些樓市都殺死,,中産你等死吧,,,照這样子,半年後很多中産要死,過不了2015年,,,鉅字
22. 许鉅 2014-04-06 21:37:44
現在果真出現三輸局面,爲了一少些人,而失大部份人的饭腕,地産從業,裝修,家具店,搬屋,律师等,损失的經济巾本不知点计,,,而得益的一少部,得到什么,,,重有政府哀史横手叫銀行不惜錢给買家,要什么一大堆证明,,這个证府巾本都睇不到很多中産就死就死,,這几年只攪政治,巾本一点經济都没有攪過,香港什么,製造業冇,贸易又失色,連股票又多老千,大老千,70%買股都在輸錢,,連一些樓市都殺死,,中産你等死吧,,,照這样子,半年後很多中産要死,過不了2015年,,,鉅字
23. rrr 2014-04-06 23:54:59
不知是我哋未瞓醒,還是旁觀者清。當我們還以為香港的銀行體系大樹好遮蔭,被阿爺的人民幣業務帶挈,前景一片秀麗之際,內地及英國傳媒卻竟然不約而同,擔心起我們銀行的穩健,甚至爆發金融危機的可能性,那種山雨欲來的講法直讓人發毛。

唔講得笑,睇完標題已經嚇一驚。內地財經雜誌《新世紀》新一期發表題為《香港萬億美元危機》的報道,而英國《每日電訊報》則於周六刊出題為「Financial typhoon warning for Hong Kong(香港響起金融颱風警號)」的評論文章。

其實兩篇的論調有點相似,都是針對內地經濟的不明朗、企業壞賬飆升、人民幣不再單邊升值引發大量套利交易平倉及資金撤走,以及內地樓市調整等一籃子因素,可能連累近年大舉貸款予內地相關機構的香港銀行。按金管局早前披露的數字,去年底內地相關貸款已佔本港銀行總資產近兩成,或3.6萬億元,當中有多少會出現問題?就算是1%,也是360億元的天文數字。

《新世紀》的報道側重於熱錢,文章引述大和證券推算美國實施量化寬鬆以來,有1萬億美元熱錢透過香港進入內地,當中不少是衝着人民幣升值而來,估計單單是透過虛報中港出口來暗渡陳倉,把人民幣滙入境投資各類理財產品的金額,累計便高達3,100億美元。

如果內地經濟放緩,又或者人民幣不復之前強勢,大量熱錢相繼撤出內地,港銀之前袋袋平安的「貿易融資」便可能暴縮,亦可能出現資產負債錯配的情況。報道說,為監督銀行如何審批內地相關貸款,金管局已特別設立了一個專責部門來昅實。

問題是,虛報出口這種灰色手段,並無正式統計,其具體衝擊不易評估。早前彭博社的報道,則指今年以來人民幣貶值近3%,估計已令炒人民幣期權的美資行客戶輸掉20億美元,投資了人民幣衍生工具的中資公司,更加要輸35億美元,這種程度的中伏,可能真會嚇怕了一部份資金。

《每日電訊報》的評論文章,則聚焦於港銀的內地貸款急增風險,擔心內地的違約潮若蔓延,會波及香港銀行。穆迪上月已率先對四家港銀發出負面評級展望,擔心其內地貸款增長過快。例如剛賣盤的永隆,過去四年貸款予內地的比例,便由8%急升至去年中的40%。

為何一份英國報章會關注香港銀行體系,原來是英國央行也開始提防,內地的問題會透過滙控(005)及渣打(2888)這些在當地也舉足輕重的銀行,倒過來影響英國的金融業。去年英國央行要求兩家銀行進行壓力測試時,已叫他們集中測試中國及香港的衝擊。以滙控為例,英國央行要求該行模擬內地樓市跌五成、港股及港樓市跌五成下,銀行的財政狀況會如何惡化。

無論以上不利因素,有幾殺到埋身,但香港銀行不斷在中國業務上押重注,肯定令風險變得更集中,一次意外,泥足深陷,要避都避唔切
24. 引刀一快 2014-04-08 01:25:27
亮劍兄

我係AC,你評價一下喇
25. 亮劍 TO 引刀一快 2014-04-08 09:38:30

引刀一快-------

 

現在大部分未上車的人都係ACAB ABC,他們其實最缺嘅係 D,而呢班人有下列幾种情況。

1        同屋企人住在一起-----咁應儲多幾年錢及想辦法增加收入,儲蓄唔使我教啦,至於點增加收入呢?這不離搏紥升職、揾工跳槽、做兼職,其實你仲可考慮揾拍檔,例如你月入 20 K300 K 儲蓄,咁當你揾倒个有相約條件的伴侶,咁買倒樓嘅成數就大增,而且你屋企人唔能夠在首期上幫倒手,唔代表你伴侶唔得。

2        租緊私人住宅嘅單身人仕-----盡量搬回老家啦,因為搬開住會有好多估你唔倒的開支,儲蓄能力大跌。

3        租緊私人住宅嘅夫婦-----盡量搬去面積細少少,舊少少同遠少少嘅樓,嗰度就可省回一點錢。

 

有真實個案供你參考,我手上有個年輕人租客,月入約 3XK,他手持一個百零万買翻來,現值四百幾嘅一房市區單位,佢要喺上年結婚,想揾架 8 – 9M兩或叁房,但因為有呢个打靶DSD ,而銀行又收緊第二套房按揭,所以拒換唔倒車。

他最後想出一條路,先出租自己那一房收万幾銀租,在扣除所有洗費同供款後,他剩執 8 K幾。

然後同未婚妻用2X K租個兩房(可間三房) 。因為呢個家庭唔計租金只得总收入 4X K,因此我要佢先揾佢屋企人在租約加簽作擔保,然後一次過收佢11 張期票作交租用。

從呢个案例中你可找到靈活處理的要點,你如果對自己、後市同香港前景嘅信心唔係太大,又缺 BC 的話,咁其實你可同屋企人或伴侶,夾錢買一個新界一房細單位租俾人,然後自己走去租一個合符你要求的單位。

要是後市真係跌,你一來可以收回呢個單位自用,迫少少無計啦。

二來因為你冇用盡彈藥,如果插得深咪借機換樓囉!

要是後市回完气再上的話,那麽你因為唔係全面性沽空樓市,都可對沖部分上升風險。

 

26. 引刀一快 2014-04-08 14:53:03
多謝亮劍兄詳細用心教路,多謝
亮劍兄係香港呢邊嘅放租老手,你開咗我眼界,多多交流