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1. 中產A 2012-02-29 12:28:38 |
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現在香港地做官冇諗住有什麼大著數,他們應該醒醒定定. |
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2. O了 2012-02-29 12:45:10 |
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回题目 战战惊惊的肯定不会. 但自以为是的改革者就肯定会, 加上有洂可查. |
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3. Carol 2012-02-29 13:08:06 |
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不太影響中小型私樓價格, I agree! 坊間太多人鼓吹樓價大升而已, 其實跌少少是正常不過。 |
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4. ABCD 2012-02-29 13:44:52 |
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合理價: 新界舊樓跌1成, 新樓跌2成。 市區舊樓跌2成, 新樓跌3成, 殘樓半價。 |
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5. 愈睇愈好笑 2012-02-29 14:25:47 |
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6. 過路人 2012-02-29 17:04:56 |
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樓上, 你每天的工錢好容易賺. 只要剪剪貼貼就可以. |
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7. 也是80s 2012-02-29 17:04:58 |
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還是中央說了算，樓市TT和CY相信不會莽動，豬耶狼耶不過已。是升是跌，還看市場力量。 |
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8. O了 2012-02-29 17:28:50 |
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5楼,你每天的工錢好容易賺. 只要剪剪貼貼就可以. 可能重系大家一齐合份出粮比佢架. |
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9. O了 2012-02-29 17:33:22 |
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佢啲兄弟更无能, 搞到个网慢到死, 大家都冇得好过, 跟CY啲政策一样 |
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10. 大樓 2012-02-29 22:40:38 |
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作者所言甚是：「為官者最好餐餐粗茶淡飯」，香港這地方的官員不能學美國英國那樣，受商人款待，更不能學大陸官員的作風，因為香港是世界上最廉潔的地方。 |
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11. 上善若水 2012-02-29 23:55:24 |
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無人主觀意願是推冧樓市，包括97年的八萬五。 不過一旦過分“安撫日益擴大的基層聲音”，大興土木，就很難把握平衡點，如何才能令新增的公屋、居屋“不太影響中小型私樓價格”呢？恐怕特首候選人都胸無成竹。 事實上，本港大多數的私樓，與同區居屋、甚至公屋的質素相差無幾，大建居屋、公屋對私樓的租售都有影響，並非截然分開的兩個市場。新特首的領導班子能夠正確把握尺度嗎？在民粹日益高漲的·今天，小弟真的沒有信心！ 中小型私樓受到衝擊，豪宅可以置身事外嗎？小弟不那樣認為。地產市場本身就是一個整體，環環相扣。所有類型的樓宇都跟隨大市，只有跑贏大市或者跑輸大市的程度區別，不會有某類型的樓宇長期背離大市的情形，歷史上找不出先例！ |
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12. AIA 2012-03-01 01:47:56 |
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我對議員的黑材料都好有興趣,不要有口話人沒口話自已了,政棍們真的禁清白嗎?沒食過朋友一餐飯? |
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13. 先達 2012-03-01 04:07:27 |
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宜家香港樓市係兩極化,豪宅一枝獨秀,有錢佬愈來愈多,足以令豪宅供不應求,新樓有大陸客支持,地產商冇後顧之憂. 中下價樓就慘了,將因為大量供應而愈來愈跌價,將來嘅社會財富更加唔平均,貧富懸殊進一步擴大! |
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14. 過客 2012-03-01 04:15:53 |
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同意作者意見,無論邊個做特首,都會大興土木起樓,中下價私樓必定難升,不過亦難大跌,係未來銀紙大縮水嘅情況下,唔升嘅中下價樓的所有業主,其實係身家在大貶值! |
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15. 韋良 2012-03-01 11:27:17 |
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筆者， 請問有沒有700呎以下私樓家庭數目？大量興建資助房屋對這些中小私樓價格必定很有影響。而往往就是這些家些生活壓力較大，他們所住的單位亦會佔他們的總資產有較大的比例。 在任何稍為先進的地方，一般人買樓都需要透過某些努力和犧牲。大建資助房屋現在的年青人亦可以不用花什麼氣力就能安居，這對努力拼搏買樓，特別是中小型單位的人絕對不公平。這樣人人都會安逸享樂，還談什麼拼搏？這樣子香港這樣一塊好福地必然很快沉沒… |
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16. 代理 2012-03-01 11:31:42 |
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政府應該設立獎金，鼓勵舉報僭建，將罰款10%-20%作獎金，大把人有興趣
現在地產代理生意淡薄，佢地有好多僭建資料，絕對樂意爆料，賺取生活費，又可帶動復完工程，律師、運輸、裝修......都有大把生意做，創造就業，一舉數得。聽聞全九龍塘絕大部份都有僭建，再加埋港島豪宅區，應該可帶動數千億計的經濟增長。 |
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17. 土壤 2012-03-01 22:25:43 |
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特首和政府冇運行,香港管治有危機,最好大陸派人來港做特首最適當! |
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18. 好同意 2012-03-01 22:28:07 |
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絕對同意樓上所講,香港人愈來愈煩躁,又咁難管教,亞爺派人來最啱! |
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19. 王先生 2012-03-02 10:05:41 |
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點解要係熱火朝天嘅 97 年買樓？我絕對有發言權！
因我唔單止係 97 年買，仲要係 6 月底落細定，7 月頭俾大定！！
我本來有間兩房細樓，大約 400 呎左右，但結左婚後唔係幾夠住，我與太太在 96 年頭已四出睇樓，想 G O D！！
心怡單位要近我外母，但嗰度嘅樓價就每個月都升十萬八萬俾我睇，勁過呢排多多聲！！
我住開嗰層當然都有升，不過銀碼細啲，每月只係升幾萬啫，但已經足夠俾人Call 爆機，叫你放盤！！
我咪同地產開個天價出來，話有人俾倒先再揾我，費事成日俾人煩住，點知只係靜左個零月，真係有人俾到價呀！！
我同老婆商量，話呢個係接火棒嘅遊戲，樓市根本係升到 Over 晒，有傻佬接貨，咪俾拒囉，大不了搬去同外母住！
嗰陣係 97 年頭，我同經記開出兩成大訂，半年先交吉，成交期未完唔能夠再翻睇，點知新買家二話不說立即答應！
原來接手嗰位仁兄係一個炒家，過多一個禮拜見倒附近地產貼我個盤出來，加弍萬！！！
突然揸多成百萬現金先知死，個市原來繼續升俾我睇，重唔拿拿聲走去揾樓？但每次去睇樓，地產連一個鎖匙盤都無！
就算有人住緊嘅單位，每次都有其他客齊齊參與，都唔知係唔係「妹」黎嘅！！
到真係去到 King 價嗰陣，唔單止無價講，十之八九仲反埋價潻，經過幾次之後，我都學精左 ，唔講價！！
你話幾多就幾多，並立即開票！但原來咁係唔得架，嗰陣啲業主好醒，聯名持有嘅物業，一定有一個人唔係度！
通常個零鐘頭就會收倒經紀電話，唔係另一方唔肯賣樓、就係再高啲賣左俾第二個，再唔係就係要你再加啲！！
到左 97 年中，有個經記話有個實到唔實嘅盤，只係比市價高少少，經記仲例牌「實盤難求，有買襯手，蘇州過後」
咁我就成為嗰幢樓嘅其中一個業主，直到前年先翻家鄉！
想當年深井樓賣一皮、嘉湖要 5 千，但半山樓只係叫緊 8 千，所以我咪鬼使神差咁落左「叠」！
依家回翻帶看當年，深井浪翠及嘉湖最少有大半價格係泡沫，就算政府乜都唔做都爆硬！
97 年高峰仲敢入市嘅業主，十之八九曾幾何時都執過錢，要嘔少少出來應該無大問題！
但幾年時間樓價跌一半，對整體香港經濟絕對係傷筋動骨、入心入肺！
嗰陣失業率飇升，就算保著份工都會面對 CUT人工、扣花紅、減福利及無償開 OT嘅情況！
收入少左唔代表可以做少啲嘢，反而加辛唔加薪就大把，如果唔係 98 - 03 年供樓利息係咁減，死得仲多人！
其實 98 年開始股票狂跌、樓價失控，政府應該檢討呢個 8 萬 5 政策，而且當有新嘅房屋方向，就唔好收收埋埋！
好等 8 萬 5 自然死亡，整死多啲人先收科！！
CY 話拒咁多年有乜嘢做錯？請問 8 萬 5 死咁多人夠未？你唔好話呢單嘢係老董嘅「功勞」！你只係「觀眾」！！
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20. 陳生 2012-03-02 10:12:44 |
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我97年摸頂買樓自住，現在都供完，冇問題喎，唔明點解買樓自住要燒炭。燒炭的大部份都係炒家，抵死啦！而且都好似只係幾十單而已，好多炒家都冇問題喎！ |
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21. 王先生 2012-03-02 10:42:51 |
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| 樓上陳生---樓市大起大落對任何住係香港嘅人都無好處！由其係呢種大起大落係由政府同政棍所做成！！！ | | CY拋出首 2 年起 35,000 個公屋單位，上任後可能又拋出居屋每年 2 萬 個，再下年又話私樓唔夠，要起夠 3 萬！ | | | 樓市能承受得起嗎？可能有好多人未試過負資產，係度講風涼話，「自住唔使理樓價起跌，只係數字遊戲------」 | | | 如果層樓 300 萬買翻來，借左銀行 200 萬，只用 4 成樓下入息供樓，重有成年儲備預左供款，做好風險管理未？ | | 但層樓如果數年間跌落去 100 萬，唔好話未試過，大把真實個案，又剛剛又發生係你身上，你哋會點做？ | | | 通常樓價趺成咁，會有一個「越窮越見鬼現象」- 收入減少、經濟衰退、失業率上升肯定係主菜，走唔甩。 | | 就算有工做都會減人工，加上銀行每月定時定候要還樓按，合稱「雙鬼拍門」。 | | 本來好穩健嘅財務會忽然間惡化，儲蓄好快消耗曬。 | | | 如果樓市向下行係两叁年間嘅事，咁碌住信用卡頂當都重得，但如果唔係點先----- | | 去到呢個地步，你會睇倒報紙同電視新聞報今日又有幾多人無左個飯碗，股票市場又跌左幾多點---- | | 負資產業主每日早上嘅希望係仲有工返！！我都試過負資產嘅味道，嗰種渡日如年感覺，真係非筆墨所能形容！ | | | 身邊就有好友因為係 97 年細屋換大屋，點知樓價狂跌變負資產，供唔掂層樓加上失業，終於做左空中飛人！！ | | | 依家歐豬、美國同日本經濟係點？路人皆見，爆大鑊唔係會唔會嘅問題，而係幾時發出黎嘅問題！！ | | | 依家最大鑊嘅係香港民生派在立法會係 30 比 0 ，小業主同中產無人代表發聲，我哋現在仲係度等運到， | | 咁第時「民意代表」就會同我哋做決定！！ | | | 唔好話我烏鴉口，依家為爭立法會議席及特首寶座嘅候選人，都會狂開期票，候選人甲叫 3 萬 5 ； | | 乙會叫夠 4 萬；丙會執輸嗎？最低消費 5 萬起碼！！重係講緊公屋咋！！！ | | | 如果今次歐、美、日相繼爆大鑊，合理推斷發生日期係 2013 - 2015 年左右，同香港呢兩年新增建屋量出奇地夾！ | | 到時外圍經濟衰退、銀行相繼倒閉、惡性通貨膨脹引發全利率急升----重加上香港各類樓宇落成量大升！ | | 最低消費樓價跌 5 成起碼！！重有樣杰係 97-03 年利息處於下降軌，今次係上升軌------- | | | 我想 CY 同董伯伯最初都係想啲樓價平少少，當幫吓人，點知係跌 7 成先收倒科，重要係呀爺幫先埋倒尾！ | |
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22. 回樓上20樓陳生 2012-03-02 10:43:21 |
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事情要公平一點地去說, 點解人家97年買樓要去到燒炭? 不是只有炒家才如此. 您自住就無問題嗎? 您錯啦! 您看看您樓上那位王先生的說話, 問題是失業率勁. 您能夠由97年供到此刻都能持續供下去, 只能夠說您好彩! 有份好工俾您穩定做下去. 但不是人人都好似您般好彩. 回望您只是少數中之極少數. 當然炒家是衰人, 我都唔幫, 但係97年買來自住的, 無份工如何再談供樓, 生活呢! 是嗎? 所以做人公道D好! |
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23. 70後 2012-03-02 10:59:54 |
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22樓, 我無喺97買樓, 我都冧市後生靈塗炭喇, 佢講得咁涼....你信佢喺97摸頂買過樓??? |
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24. 70後 2012-03-02 11:00:15 |
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22樓, 我無喺97買樓, 我都覺得冧市後生靈塗炭喇, 佢講得咁涼....你信佢喺97摸頂買過樓??? |
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25. 70後 2012-03-02 11:05:15 |
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22樓, 我無喺97買樓, 我都覺得冧市後生靈塗炭喇, 佢講得咁涼....你信佢喺97摸頂買過樓??? |
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26. 王先生 2012-03-02 11:31:27 |
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| 政府推倒樓價容易，一個政策就得；但要將下跌中嘅樓市做「力挽狂瀾」動作，好大難度！美國就有辦你睇！！ | | | 如果樓市下跌幾成，可以令到上唔倒車嘅香港年青人買倒樓，咁我哋呢啲小業主嘅壯烈犧牲都話有少少價值！ | | 但最攪笑嘅係嗰班話唔買唔倒樓嘅人，到時恐怕會失曬終，因為拒哋會無左份工 、被迫減薪 、首期被蒸發、 | | 或唔夠胆係果陣入市，最終都係無福消受呢隻肥美「乳豬」！ | | | 咁邊個人咁醒可以「食人隻豬」呢？咪係果啲有大舊人民幣嘅大款同投資者囉，放長雙眼睇把啦！ | |
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27. 王先生 2012-03-02 11:37:35 |
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| 因為香港人口年齡分佈好似個欖球，而以 60 後最多，所謂男大當婚，女大當嫁，會在平均 28 - 38 歲結婚！ | | 而在香港，正常人首次置業嘅年紀都係呢個歲數左右，所以在 90 年代，好多市民有置業剛性需求係正路嘅。 | | 因此 90年代中，係彭定康統治期間，有研究話 90 年代尾到千禧年代初，每年 8.5 萬個樓宇新供應就係咁黎！ | | | 可能香港係 97 年回歸之後開始行衰運，或者係英國人臨走前佈下嘅局，由董建華公佈呢個 8.5 萬房策開始， | | 香港樓市一瀉千里，跌足 7 成肯定打破世界紀錄！這次樓災受害至深者並非嗰啲醒目炒家，拒地神早高位出曬貨！ | | 摸貨短炒嘅人輕傷，嘔翻少少出黎當做善事都應該：地產商見曬血，但簡單包紮吓都無事，起碼無一間真係要執； | | 狂炒過百個豪宅或各大中小型單位嘅大炒家重傷輸身家，死有餘辜，好多人破產收埸，但 7 年之後又一條好漢； | | | 最慘係果啲在政府「房產安全網」之外嘅小業主，任何房屋福利都無份，焗住買一層樓自住，又無炒過樓， | | 拒地慘變負資產，想投降賣樓，又要先抬數拾萬(連使費)以上方可甩身，不少人進退兩難，真係谷到爆， | | | 就算有屋企人肯借俾你頂住，唔使還？半生努力一Q清袋，欠下一屁股債，重要揾地方住，唔少人就咁睇唔開！！ | |
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28. 陳生 2012-03-02 12:26:24 |
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老實講，有幾多人真係買樓自住因為樓價跌而BBQ丫，作大咩，最多唔會超過3個！唔信可以找一找過去的新聞吧！最多BBQ或破產的好多都係炒得太大，所謂食得鹹魚抵得渴，可以怪邊個？年齡就話日日升丫，樓價又點會只升不跌呢，唔係呢班人中招，都會另一班人中招架啦，冇乜大不了喎！只要你唔係炒樓，買來自住，計清楚開支，點會BBQ咁蠢呀！ |
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29. 回28樓陳生 2012-03-02 13:23:14 |
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我相信都是那位陳生吧! 嘩! 您說話都很無良心, 講得就講, 好明顯您根本都未買過樓, 先會這樣口涼. 您今日有沒有看過新聞. 一個女仔只得21歲, 無樓, 未婚, 中二無書讀, 常常轉工, 最近想報考保險經紀牌, 但考唔到, 昨天在家一飛沖天. 死亡! 那您認為要燒炭是一定無樓, 無工作或其他問題就不能嗎? 我討厭您這位陳生, 個口臭到無人有! 請您收咀啦! 您如何得閒無事做, 或者有精神問題, 希望您去醫下好過. 唔好係度散播涼薄的說話. 現時香港人已經很辛苦, 無人喜歡去聽您講您好似唔關您事, 個世界轉您仍然企係度. 您要做到不食人間煙火, 無人會理您, 但唔該您唔好講d不盡不實的事. 好唔好! 唔該您啦! 阿陳某先生! 拜託晒您啦! |
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30. 70後 2012-03-02 13:32:15 |
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啲人太涼萡，又唔知民間疾苦，97前，揸的士，月入过3万以上...地盆扎鉄釘板，开足工，5，6万以上嘅，中环一个OA,冇15k请唔到......冧市后，的士佬，地盆佬，有工做嘅6，7仟，冇嘢做嘅呢.......冇人会谂到天堂同地獄原來就係咁近....: ( |
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31. 陳生 2012-03-02 13:46:09 |
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根本買樓自住，樓價升跌係絕對冇問題，咪當交20年租囉，根住以後都唔駛交，有些人交幾十年租都係咁交啦，唔通又要BBQ咩！邊個會保證買樓一定賺唔會冧市架？賺蝕都好，自己作的決定，自己要負責，冇得賴！ |
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32. 回 28 樓陳生 2012-03-02 13:47:35 |
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| 陳生--請問你年齡幾多？報紙嘅嘢你到好信曬？ | | | 我身邊有個朋友，因為 97 年買左層樓花，以便第日收樓嗰陣搬去住，改善家人嘅居住環境！ | | | 點知係 98 年突然生重病，無左份工不特止，一層自住、一層樓花嘅按揭供款，加上醫药費！ | | | 年零就耗盡畢生積蓄及退休金！想賣樓續命，點知兩層樓就算賣曬都要抬兩百萬方夠填翻條數！ | | | 拒本來月入成七八萬，仲有成百萬儲蓄，成世人只係做錯一個決定，就係買左嗰一層樓！ | | | | | 終於拒選擇做空中飛人，只為攞份保險賠償，等拒個仔可以生存下去，而報紙寫拒死因係「因病厭世」呀大哥！！！ | |
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33. 陳生 2012-03-02 14:02:54 |
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好同情你朋友的不幸，但好明顯都係炒大了，97年摸頂買樓花能怪誰？星加坡金融風暴跌得仲利害，叉唔見星加坡人賴乜賴物！我都摸頂買，期間亦沒打算愈買愈大令自己負擔過重，係買貴了，但沒有怪任何人，現在自住唔駛交租，還有很多餘錢遊山玩水，完全冇問題喎！ |
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34. 王先生 2012-03-02 14:11:56 |
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| 狂炒過百個豪宅嘅例如秦某、農X餐廳老細； | | 或專炒嘉湖嘅大炒家大X活老閭，拒哋炒濃樓重傷輸身家，本來死有餘辜，但他們最多只係破產收埸！ | | | | 七年過後又是一條好漢，根本就唔使死，要死嘅只係啲得一兩層樓自住嘅小業主咋！！ | |
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35. 回 33 樓陳生 2012-03-02 14:18:50 |
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| 33 樓陳生------ | | | 人無千日好，花無百日紅，祝你成世都咁「好運」！！ | |
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36. 陳生 2012-03-02 15:43:02 |
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下下靠運，輸死都未天光，做人要量力而為，唔好冇咁大個頭戴咁大頂帽！別人炒樓發達，普通市民唔一定得既，千祈唔好亂試，做人要腳踏實地，經濟全靠炒樓並非好事！ |
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37. TO--36 樓陳生 2012-03-03 09:42:21 |
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買樓10大誤解 (好文重溫)  [按此打開] [隱藏] 重溫數字兄精彩文章 (11-11-2010)
每次睇完都有新領會...... 勁
http://finance.discuss.com.hk/vi ... p;extra=&page=1
1. 我可以係跌市買樓
一再強調，大跌市時雖然樓價平，但買樓第一炮所需的資金唔會按比例大幅減少。大跌市為何會出現？因為有大量業主賤價割愛。為何賤價都要賣俾你？因為冇水。冇水點解唔問人借？因為銀行閂水喉。大家必須記住，大跌市的出現，一定配合銀行閂水喉。如果好似而家咁，打2個電話就借10萬，點解要賤賣層樓俾你？因此，在大跌市時買樓，你必須有心理準備估唔足價，同埋連7成都做唔到。例如200萬跌剩100萬，但銀行只肯估80萬，兼只肯做6成，那麼你就要嘔52萬。如果你係諗住用10萬經MC上呢個100萬盤，可以返屋企訓覺。
還有，要係大跌市時買平樓，你要有好多現金。我強調係現金，唔係股票或其他需要變賣既資產，因為你既股票係大跌市時一樣會下調。
估價8折做6成，係非常樂觀保守的估計數字，事實上，在08金融海潚時，部份銀行在簽按揭契前突然終止申請，1成會都唔俾上既個案真係發生過。另外，除非閣下係公務員，否則在大跌市時好難保証收入不會下跌。
結論：你需要持有目標樓價50%以上的現金。
2. 樓價一定會下跌
樓價在短期內有上落是事實，但另一個更重要既事實係，以30年為觀察期的話，樓價只會上升不會下跌！03沙士價是香港近十年最低價，美孚的03呎價約為1600，但1600這個賤價仍然係美孚入伙價的10多倍！事實上，某時期的低價，通常都會比上一個時期的高價還要高。等樓價爆破的朋友，要有心理準備爆破後的樓價和今日的價其實差不多。
因此，如果你係用家，諗住長住20~30年，只要供款係能力範圍內，就算97年買樓一樣冇問題，因為樓價升跌不會影響你一早已計劃好既供款，20年後樓價一定會超過買入價(請對比1983及2003的樓價)。
結論：以20~30年長線睇，樓價一定升。短期升跌只係為炒家而設。
補充：
有人質疑為何要用過去30年的升幅去推論未來30年，並表示香港的經濟發展已到頂，沒有可能重覆過去30年的升幅。
首先要搞清楚一樣野，就係物價的上升和經濟的發展不一定有直接的關係，事實上香港今天的經濟規模雖然比1980年時大，但沒有大20倍那麼多(我指實際上，不是數字上)。「物價上升=經濟發展」背後，最重要的因素是「金錢的產量是按經濟發展的需要而增加」，例如10個人的勞動力產生了10件衫，社會就按這10件衫的價值(假設每件$10)製造$100的貨幣，分配給付出勞動力的10個人。社會因為有新增的價值(10件新衫)才去製造貨幣，因此「物價上升=經濟發展」。
但現實是殘酷的。自從上世紀70年代美國單方面脫離金本位後，全球的貨幣逐一跟隨，今時今日世界上所有的貨幣背後均沒有實物支持，純依靠政府的信用進行發行。貨幣脫離了黃金的約束後，製造貨幣可以和經濟發展完全脫勾，經濟好時固然可以加印貨幣，經濟差時更加要印。全世界現時在「沒有新增價值」的情況下，卻可以以火箭升空的速度加印貨幣，結果是經濟沒有大幅發展，物價卻大幅上升。製造貨幣的特權階級成為社會的大贏家，製造實物的勞動者卻被社會嚴懲，扭曲了世人的價值觀。衡量一個人的價值，不是看這個人能為社會作多大的貢獻，而是看這個人能夠從社會奪取的資源有多少。
貨幣脫離金本位30多年，因此過去30年的樓價走勢絕對有參考價值。坦白說，今後貨幣的貶值速度能保持30年只跌95%，已經是非常幸運。
3. 遲早會加息
講得呢句說話，即係話而家息平。係人都知遲早會加息，但重點係息口仲平既時候你還左幾多本金？房貸好公道，本金少左，息會按比例減少，係低息環境下你可以好輕易就還幾十萬本金。即使加息，對你的實際影響極微。
結論：趁息平多還本金，點會怕加息！
4. 供30年樓係樓奴
我寫包單，講得出呢句說話既人學歷不會超過小學6年級。世界上所有銀紙現在均以每30年跌95%的速度貶值，簡單來說，30年後港幣的購買力，和現在的日圓差不多，即是說，今日我借港幣100萬，還到第30年就變左100萬yen。當然，中途你係有不斷供款，但你每期供款的購買力都會貶值，變相你可以用貶值後的貨幣購買未貶值的資產。幻想一下你可以用今日既身家，坐時光機回到1980年買當時既樓。因此，30年的供款期內，供款壓力係會越來越低，因為你的債項不斷貶值。頭10年是最艱苦困難的，中間10年可以有閒錢去下旅行，後10年供款比飲茶錢還要低。
結論：供樓係會越來越輕鬆
5. 唔買樓可以租
供樓壓力會隨時間減弱，因為你用未來貶值後的錢，去還今日未貶值的錢。但租金就相反，你一定要用當時的錢去還當時的錢，即是說，當供款金額固定下來，租金卻係會隨時間不斷上升，例如貨幣每30年下跌95%，租金就會同樣以每30年升20倍的速度上升。當然，這是假設沒有加息。但即使有加息，亦不見得租樓會有著數，因為業主會按成本加租，冇死錯人。
租樓的另一個問題係，你和業主的財富差距越拉越大，假設今天你和業主身家都係100萬，租了2年樓洗左20萬，你的身家變成80萬，業主就120萬，差距係40萬，亦即你現有身家的一半。當然，你投資有道，可以用呢80萬本金賺超過40萬，則另作別論。但假如你唔投資，純做租客，你會白白將日後入市上車既資金送俾業主。租金回報5厘知唔知即係點解？即係話你租20年的話，你就送左層樓俾業主。多謝夾承惠。
結論：年輕人應該同阿媽住，省回租金支出。要2人世界可以租時鐘。
6. 生活質素唔可以妥協
好多人唔接受舊樓、單幢樓、大西北，話唔會為上車而降低生活質素。請讓本人告訴你一個殘酷的事實，如果你的能力只能買舊樓、單幢樓、大西北，你冇資格講質素。如果你係打工仔，每日可以係屋企既清醒時間唔會超過6小時，有乜質唔質素？訓到朝早11點，然後先考慮今日返唔返公司打點一下，呢d就叫質素。
結論：先講資格，後談質素
7. 炒家炒高樓價
錯！實際係「買家買高樓價」。冇炒家唔代表用家會平賣俾你，有人肯接炒家貨，代表炒家有眼光，估計到未來樓價有水位，係先有購買力後有炒家。其實有買過樓都會知，買炒家貨好買過用家貨，議價空間比用家盤大，因為炒家係做生意，計好個ROI唔怕平少少賣俾你，但用家就皇帝女唔憂嫁，大不了住多2年先賣。再者，炒家買完一定賣，穩定供應，用家就有入冇出，炒家有時反而會有調低樓價的平衡功能。
結論：自願的價就係市價
8. 市區樓抗跌力強
抗跌力是大跌市時業主繼續供款的能力，因此，以下類別的物業抗跌力一定強：
一、 大部份業主已供斷的屋苑(沒有供樓壓力)
二、 大部份業主的買入價都很低(供樓壓力極低)
三、 業主真係好有錢(沒有收入壓力)
因此，老牌屋苑(第1類)、新界100萬上下的物業、半山豪宅的抗跌力一定高，其中半山豪宅最強。而老牌屋苑如太古城、美孚新村都位於市區，故產生抗跌力強的假象。
以下物業抗跌力最弱：
一、 被發展商食盡溢價的一手樓
二、 業主多數是高收入打工仔(一旦失業很難在短時間內找到同樣人工的工作)
三、 入伙日期接近爆破日期的物業
此三項條件可以同時出現。
9. 以外幣代替房地產作為儲蓄保值工具
QE配合部份準備金制度，令美元的流通量大幅增加，其他貨幣相對美元因此出現顯著升值。身邊有不少朋友考慮將港元兌換成人民幣或澳元搏升值。
首先，我不反對將手頭持有的少量現金換成外幣對沖港幣貶值。但若果手頭持有數十萬至數百萬港幣，樓與外幣2擇其一，則一定是選擇磚頭實物。
QE是聯儲局在帳簿上無中生有數以千萬億計的美元，其好處有四：
1. 刺激美國本土消費市場，改善失業，這個是官方解釋
2. 用貶值後的美元償還美國國債，借10蚊還7蚊，淨賺3蚊
3. 削弱以美元作儲備的國家之國力，尤其是與美國有大額貿易順差的國家，如中國
4. 增強本國出口的競爭力，尤其農產品
顯而易見，美國以外的國家為保出口貿易與及國家的整体經濟，必須參與印銀紙遊戲令本國貨幣貶值。澳元、人民幣和美元一樣正在不斷印銀紙，盡可能維持現有的美元匯率，由於澳元、人民幣不斷增加貨幣流通量，令本土物價上漲，坊間因而指控美國「輸出通脹」。澳元、人民幣及其他貨幣正在不斷印銀紙，不斷貶值是鐵一般的事實，香港人之所以會產生澳元升、人民幣升值的感覺，是因為美元港元的貶值速度更快。任何一個中國、澳洲的老百姓，在這一刻都會感到自己的貨幣在本國內的購買力越來越低，通脹猛於虎！
澳元、人民幣等貨幣雖然在近期相對港幣有顯著大額升幅，但相對實物例如物業甚至日用品，澳元和人民幣同樣是不斷貶值。將身家投放在澳元和人民幣，只不過是由一條賊船跳去另一條，到最後即使外幣有所斬獲，對實物的購買力無可避免一定會下跌，因為貨幣的供應增加速度遠超實物的生產速度。因此，我是極其反對賣樓買外幣的投資方法。但我要強調一點，人在社會生存一定要有一點現金，購買貶值速度較低的外幣作對沖我是贊成的。我所反對的是以外幣作為主要投資/儲蓄工具。
香港使用人民幣作為儲蓄工具還有一個嚴重問題，就是日限提款2萬元的限制。即使你在滙豐、恆生、渣打、中銀、東亞……等10間銀行各開一個人民幣戶口，提款或轉移100萬仍需時5個工作天。顯而易見，對香港人來說，以人民幣作為大額儲蓄貨幣現時仍然是不可行的。
10. 中國富豪的資金會徹離香港
要分析中國富豪為何在香港買樓買股，就一定要明白中國的國情。在中國要發財，一定要有人脈關係，所謂「關係」，說穿了其實是利益輸送，行賄送禮送女人。這些行為雖然是中國商界的基本功，但名義上其實是犯法的。在中國要發財而又出於污泥而不染，基本上是沒有可能，所有人都有犯法，甚至應說所有人都必須犯法。中國的富豪心知肚明中國是人治不是法治，都會怕有朝一日自己會變成第二個黃光裕或周正毅，突然有一天被人上門抄家，家財盡失，瑯璫入獄。財產只要仍在中國國內，都會有被完全充公的可能，為保獲家產，富豪必須將生意運作以外的錢偷運到境外(走資也是非法的)，日後即是不幸在中國被抄家，仍然可以有資金行賄購買自由。否則一旦成為一無所有的階下囚，則一定永不超生。
因此，中國的富豪千山萬水把以千萬計的現金偷運到香港買樓買股，你要他把錢送回中國即是要他的命。香港是中國富豪的保險箱，只要香港的法制仍健全，行政司法仍獨立於中國大陸，中國富豪的資金是不會離開香港的。(國內同胞如欲轉載，請自行和諧)
補充：來香港買樓的大陸人，不限於億萬富豪。根據我所認識的國內朋友的親身經驗(100%真實冇吹水，我甚至有陪同睇樓)，一些身家數百萬的小康之家，為求孩子能有香港身份證，又或者想追仔避開城管打胎，都會在大西北、北區購買低價物業作「生仔屋」給老婆養胎。這些生仔屋在完成任務後都會留在香港放租，不會變賣徹資，因為國內同胞不分貧富，都相信香港的法治精神能夠保障他們的財產擁有權。很多一日投訴到黑的香港人其實生在福中不知福。
後記：市場會嚴懲睇錯市既人，若果你覺得我的觀點係錯的話，就讓市場去懲罰我，同樣，閣下若果睇錯市，必須要有被市場嚴懲的心理準備。補充一點，沒有自住樓的租客，你們現時正在被市場懲罰，反不反省是你們的自由 |
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38. TO--36 樓陳生 2012-03-03 09:46:50 |
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文章重溫：「淡友的9大誤解」 [按此打開] [隱藏] 每逢有死人冧樓，都總有一班酸友淡友拍手稱慶。我驚奇地發現，小弟數月前寫的一篇拙文，時至今日一樣通，而且真理越辯越明，因此再post一次和大家分享。
好多酸友淡友唔知樓價大幅下跌的必要3大條件，即：
1. 銀行閂水喉
2. 高失業率
3. 高利率
只要此3項條件不同時出現(強調係同時)，即使世界末日香港樓價都唔會大跌。
1. 有利淡消息，業主一定要賤賣
我做過一個有趣實驗，各位可以跟我一齊做。我試下問公司幾個住公屋未買過樓既淡友，而家供樓利息係幾多，可能我既同事都係arm arm赤柱放監出黎，竟然冇人答得出，有一兩個就答3~4厘，最離譜的一個答5厘，但能夠答0.9~1厘既，係一個都冇。
沒有準確的利率訊息，當然會對市況作出錯誤的估計，亦不會知道現時業主的供樓壓力是何其低。我一再強調，市場出現大量劈價盤的原因是大量業主供唔起樓，只要有能力供，業主會選擇一動不如一靜，因為賣了樓轉租同樣係支出，而且租金遠超實際利息支出，毫不化算。以我住的貧民區屯門市中心為例，月供6000，利息佔1500，但租金就要1萬，即租金支出=利息支出的6倍左右。劈價賣樓後每月的財政壓力會大4000蚊。因此，自住樓的業主都會選擇繼續月供6000，其中1500當係交租俾銀行，4500當係儲錢。
窮鬼業主係呢一刻反而冇能力劈價賤賣，唔係唔想劈俾你。
2. 炒家止賺就叫劈價
呢一兩日我有去地產舖問下有冇筍盤，結果係得個桔。唔係話冇業主減價，而係減完都仲比9月份個價貴，點入呀？
報紙仲搞笑，炒家入貨310萬，叫價410萬，新招後減到385萬就叫「劈」，足足叫高75萬，即原價的25%都叫「劈」！情況就好似一個次次考第一既高材生，測完驗你問佢識唔識，佢話考得好差，你以為今次仲輪唔到你唔合格，點知一派試卷，先知高材生拿99分，99分係佢黎講叫考得好差。
而所謂撻訂其實係新入貨炒家眼見6個月內冇可能升15%以上，在沒有盈利希望的情況下離場止蝕。實際上真正用家在新招後都繼續買樓。
3. 所有業主都可以隨時劈4~5成賣樓
信不信由你，係呢一刻只得有錢佬才有能力劈價3成以上賣樓俾你。原因好簡單，劈價4成我就要抬1成樓價先可以貼錢賣層樓俾你，你欣賞我層樓我貼俾你冇乜所謂，但問題係好似我呢d咁既窮鬼真係冇幾十萬抬俾你。
抬錢賣樓既動機就係，借私人貸款的利息，比供樓利率低，抬完錢反而可以節省利息。但現在暫時供樓利率仲係低，抬錢賣樓冇乜著數，大家可能要等一等。
4. 全港業主PK，我可以獨善其身
很多淡友希望樓價跌，但目的唔係想趁低入貨，而係想睇業主PK，見到有人負資產燒炭食二手飯佢地就會亢奮，說穿了，其實就係心地唔好，損人不利己。
但話時話，如果有一日全港業主都PK，失業冇收入供唔起樓，淡友就可以全身而退做一個食花生既旁觀者？如果係咁天水圍公屋就唔會悲情。訓天橋底既陳伯就係天下最幸福的男人。
事實上，要全港業主一齊PK，香港經濟一定出現嚴重問題，全香港冇人可以冇事甩身。淡友想業主死，但淡友本身自己都要死，仲可能係死先過人。當然，淡友既目的唔係想改善自己生活，由頭到尾都只係想人地同佢一齊PK，所以只要有業主陪佢一齊燒炭佢就覺得賺左。
5. 我冇能力買樓，所以樓價太高
坦白講，我都唔明點解有人會用1萬蚊一呎買樓，但唔明還唔明，有人真係有本事買，首期俾4百萬，月供5萬都供得起，証明人地有本事搵錢多過我，我買唔到1萬蚊樓係我廢，而唔係樓貴。
一再強調，自願的價就係市價，就係合理價，買唔起係人既問題，唔係個價既問題。你唔係身處那個圈子/階層，你不會明白那個圈子階層的人一個月搵幾多，如果你用自己的能力去衡量別人的負擔，一定出錯。
6. 炒家撻訂，我有著數
好多淡友睇報紙見到炒家撻訂，覺得炒家抵死，心都涼晒。但可能佢地未買過樓唔知乜野叫撻訂，撻訂D錢去左邊個度又唔知，總之有人唔見錢就最開心。事實上樓市係zero sum，有人賺錢就有人接貴貨，有人蝕錢就有人執筍野，d錢唔會唔見左，只係會由傻仔度轉移去叻仔度。炒家撻訂，一方面係炒家蝕錢，另一方面睇，係業主無啦啦賺左，d錢唔會落入淡友或買家度，係全數落入業主及agent，我唔明白業主多左錢駛淡友點解會開心。現在情況係，一方面冇實力炒家撻訂，另一方面實力用家、長線投資者創新高呎價，被撻業主錢多左，持貨力增強，個市更加難跌。呢一樣野未買過賣過樓係好難明白。長期淡友一定會誤解。坦白講，如果每次賣樓買家都撻我訂，一年撻一次我已經可以退休唔駛返工。
另外，我做過agent可以講多一樣野俾大家聽，agent的其中一件工作，就係行家(另一間公司)做到成交後，會話俾業主聽賣平左，然後話俾買家聽買貴左，撩佢地撻訂，保持客源盤源。更過份係，正常成交係2~3個月後俾佣，撻訂就即時俾，因此agent係有動機撩自己的客、業主撻訂。對於agent黎講，最理想的環境就係每一單都有人撻訂。
7. 炒家會感到痛苦
任何一個在2009-2010年出入過3次貨既炒家，起碼賺100萬，同一時間持貨50件的大炒家，身家最少5~6億，單係2010年的收入已經8位數字，呢d人既字典入面，只有幸福，沒有痛苦呢2個字。(美孚大炒家97,03,08乜都經歷過，有咩世面未見過？)點解人地撻40萬都撻得起？因為冤枉黎瘟疫去，賺左幾球野，蝕40萬當捐錢。淡友只係睇到炒家撻訂蝕幾十萬，冇睇到人地之前賺既錢已經夠退休。若果淡友既目的係睇人痛苦，好對唔住，對象唔應該係數緊銀紙既炒家。(我做過agent，職業炒家幾錢入貨幾錢化妝幾錢出貨一年出入幾多我好清楚，信不信由你，炒家呢期係嫌賺唔夠，冇得再玩)
8. 冇炒家樓市升唔起
炒家炒高樓價呢個誤解唔單只淡友有，甚至連好多業主都有呢個誤解。事實上，炒家係經常創出屋苑呎價新「低」既人，有睇開樓既人都會發現市場突然會有平10~15%既成交，唔知道呢d就係agent炒家鋤價既成果。地產代理每日既工作之一就係鋤價餵炒家，因為一般玩開既炒家冇即時水位都唔會入貨，父子都冇情講，好多人以為炒家用市價入貨然後mark高黎賣，大錯特錯。代理日日鋤價，部份分行會獎勵鋤到價既agent，鋤低過市價10%的話，即使手上冇炒家，同事成交到一樣有10%佣份。因此，係炒家出沒既屋苑入面，經常會有一股睇唔到，但實際存在既樓價下跌壓力。每一個業主(用家)要出貨時，都會俾agent試探性地鋤一輪摸底，企硬唔俾人鋤既業主可能放盤成個月都冇人睇樓。
另一方面，由於炒家有入就一定有出，令市場長期處於供應充足，樓價上升有壓力。Agent為搏獎金(其實係犯法)，專谷炒家貨，正常用家業主要同炒家鬥就只有減價，坦白講用家業主真係多得炒家唔少。
樓價升跌係經濟大圍環境影響，市升，用家盤一樣會升，市跌，炒家一樣有份。炒家只不過係將物業的實際價值在短時間內反映，因為最終接貨都係用家，用家自願付出的價位，就係市場合理價。
冇左炒家會點？好簡單，agent鋤價的動力、動機會消失，因為鋤到好價，都係益左自住用家，自住用家唔會俾獎金，買左又唔賣，倒不如唔鋤價，佣係用買賣價計，唔鋤價做少d反而高d佣，鋤黎做乜？我可以好肯定，業主冇左炒家鋤佢地價，一定放肆心雄。
炒家係市場生態學上，屬於獅子老虎的食肉型，佢地一消失，原本俾佢地食住既鹿、牛、馬等草食型用家業主，就會坐大影響生態。受害既係準買家！
鋤到價買家唔會俾著數agent(俾都唔夠膽收)，但做高個價反而可以收多些佣，agent今後既方向好清楚，橫掂以後每單deal都係one night stand，點解唔去盡？
冇買過樓既淡友唔知業主諗乜。同樣，冇做過代理亦唔會知佢地諗乜。分析樓價升跌既人就多，但分析負責做deal既agent，真係只此一家。
9. 長期睇淡最安全
外國諺語有云，一個停止了的時鐘每日都會有兩次報時正確。長期睇淡會令人有一種錯誤的安全感，覺得自己只要堅持，總有一日會正確。我唔想討論樓價升跌，只係想問一句，係香港冇公屋冇綜援，退休後可以靠租樓度日嗎？就算你有錢交租都唔會租俾你，因為驚你拉柴影響樓價。社會就係咁現實，又老又冇樓，連仔女都會睇唔起你。大部份人買樓唔係想炒，只係想俾屋企人一個家，以及老年時能夠活得比較有尊嚴，唔駛好似動物咁住係個籠入面。20~30歲個個都以為自己大把時間大把機會，實際上人生已過了1/3，你唔計劃未來30年，社會就會幫你計劃你既人生。淡下又10年，淡下又10年，人生有幾多個10年俾你睇淡？
我心知肚明，淡友睇呢篇文睇到最多一半一定睇唔落去，即使佢地睇足全文，都唔會覺得自己有問題，仍然繼續淡落去。但我建議從未買樓的長期淡友可以去SSP的籠屋睇下環境，橫掂第日自己都會搬去住，早d適應下冇壞。當一個人唔介意自己的結局就係好似動物咁，仲有咩野好講？
[ 本帖最後由 83010278301027 於 2011-3-17 07:34 PM 編輯 ] |
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39. CY支持者 2012-03-03 23:00:53 |
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有關特首或特首後選人，近期被揭發的弔詭行為或醜聞，作為一位香港市民，我感到羞愧、憤怒、非常失望、及極度難過。我們怎能再容忍這些事接二連三地發生？我們如何再教導子女，去建立一個良好生命的模式？如何再讓外人尊重我們？我們需要一位潔淨、誠實及有愛心的領袖、我們需要一位可被信賴、勇敢及堅强的領袖、我們需要一位有智慧、肯委身及謙虛的領袖。 CY比TT好很多! |
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40. HA HA 2012-03-03 23:23:00 |
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你們忽視了外圍經濟和世界局勢. 歐債危機和中東緊張局勢. 兩者不論那一發生? 必死無疑. 全球PK. |
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41. 奈何 2012-03-04 02:30:48 |
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TO:樓上39, 恰恰相反,TT比CY好至真,CY俾人嘅感覺係一個摸唔透嘅人,睇唔到佢有何勇敢和承擔,一個狡猾嘅人,只係得把口,睇唔出有何能力管治香港! |
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42. 理性反CY 2012-03-04 02:34:45 |
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CY做特首,香港人悲哀,如此不擠人才,竟然有機會做特首,香港危矣! |
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43. 陳生 2012-03-04 12:06:30 |
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我非淡友，亦非好友，買樓只為自住，已供完並無負擔，絕不炒樓，炒樓輸錢的人以至BBQ，絕對不用同情。 |
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44. 螢火虫 2012-03-04 17:47:03 |
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re 43樓 幸運的是97金融風暴及03年沙士沒有影響你的工作及收入. 否則可能是斷供+負資產...some of my friend... |
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45. 螢火虫 2012-03-04 18:00:05 |
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由統計學角度看數字:- 私人樓供樓中位數是8000, 是因為1998-2007年樓價低, 數字內主要是低價買樓的一批. 而96/97高位買樓的一批已超過十年, 已斷供內傷或現在已看到家鄉. 而租金的統計數字, 只計算了近年由03年谷底上升的幾年. 現在也可找到98後租金與樓價同時回落的數字. 現時賣樓的人賺50%-100%以上, 証明現時樓價高!!! 高人賣樓你接貨? 無樓無樓不用怕, 政府公屋大又亮!!! |
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46. AIA 2012-03-05 01:19:39 |
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公屋?有家庭負擔申請公屋,沒話說,但年青單身申請公屋?今日先聽見有人講,單身排公屋,排左6年都音信全無,限制自已思想,用6年時間HEA,不如加多D班,用6年儲首期好過拉,你估公屋唔洗交租O羊 |
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47. 唔買樓 2012-03-05 04:54:04 |
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寧願等耐啲上公屋都唔買樓,冇理由為咗層樓就要放棄人嘅基本生活權利,成世幫地產商打工係好唔公道,堅決唔高價去買樓,除非樓價跌3成! |
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48. 好正確 2012-03-05 04:57:25 |
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宜家唔買樓係好明智,照筆者所講,中下價樓將來冇運行,未來特首以打倒中下價樓為己任! |
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49. 螢火虫 2012-03-05 12:51:03 |
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to 46/F 用多的時間 多的正當興趣, 結識朋友之後從中找個好朋友/伴侣共同分享&分擔&計劃.. . |
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50. AIA 2012-03-05 23:35:33 |
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其實大家覺得業主是樓奴嗎?但我總覺得租客才是樓奴XD |
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51. AIA 2012-03-05 23:43:23 |
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回49樓:有呀,不過找個知慳識儉的女朋友比較難,現在向20歲的小妹妹埋手(做左金魚叔叔添),我的理想是60歲有1000萬,能陪我達成理想的都是我考慮之列.多謝你關心^^" |
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52. 螢火虫 2012-03-06 10:25:24 |
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| 業主不易做, 收租全包, 水喉電制電器樣樣要維修, 租客走人又要做清理, 找租客付佣 金... | | 打工仔有希望, 只要不在高位用晒子彈 +“一身債” 就可有波幅，有升幅, 至少賺住!!! 如果有子彈, 捉到如99-2005的波幅, 就好!!!
如果子彈在97位用晒加一身債, 就捉不到 | |
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53. 螢火虫 2012-03-06 12:46:03 |
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不是“樓價已見底反彈”, 因為入貨價低!!! 才有“業主的持貨能力（Holding Power）很強。” 如果現在接貨, “無持貨能力”+ “高槓桿”!!! 內地高官富戶多, 個個就來被人查, 香港小小無得避!!! 天災人禍新聞報, 有錢可以買買買 換樓只是加小小, 08反彈是低價, 現在樓價高多少? 現時買家個個醒!! 97經驗常在心 巴非特「真理」是: 高賣低買 |
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54. 林 2012-03-06 14:26:55 |
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劉健儀聽聞唐英年年青時已有私生子 商業電台 – 2小時36分前 寄給朋友 列印 正在北京的自由黨主席劉健儀說，行政長官侯選人唐英年被指有私生子的事件，可能牽涉個人道德問題，她聽聞是唐英年在年輕時、在英國所發生，既然唐英年的太太已接受，她在考慮投票選行政長官前，這件事件佔的比重不會很大，反而侯選人的誠信是最高考量。 |
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55. 唐朝 2012-03-07 03:23:11 |
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香港的傳媒是全世界最壞的一群,同時也是最不中肯和最放肆的一群,打開電視台,電台或報紙,所有的政制民生問題,只單向泛民派議員訪問,他們的意見,大家都知道是什麼看法,完全單向地錯誤引導全港市民. 泛民派反政府反共產黨及仇商仇富,他們為了選票,出口攻擊他人還是情有可原,但是傳媒故意只發表他們的言論,才是最不中肯,最無恥的行為! |
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56. 同感 2012-03-07 03:29:52 |
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絕對同意香港傳媒最無恥!完全唔公平中肯報導事件,電視報章只一味反對政府和商界,大多數的香港記者都是一堆垃圾! |
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57. 唐糖 2012-03-07 09:26:56 |
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私生子女不是不可爆，而是不能爆，因為她們的丈夫還未知道幫TT養緊子女呢！如果爆出來，隨時會發生命案，到時幾個家庭會家破人亡，慘不忍睹呀！ |
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58. Pharma604 2013-02-26 17:40:23 |
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