賺與蝕比例不均匀 炒樓很難賺到大錢

　　香港住宅樓市成交暢旺，尤其是新樓巿場，内地客及大手買家不斷湧現，樓價處於上升趨勢，媒體又經常報導賣樓賺錢個案，這樣是否代表樓市炒風再現？政府又會不會再次推出壓抑樓市措施？坦白說，短線投資大幅獲利是長期被誇大的故事，看看當局近年沒有再重複打擊樓市炒風便知道。其實，炒家並非大家想像中那麼風光，甚至可形容他們是輸多贏少。

　　回顧過去，樓市自從2012年政府推出「三D辣招」後，短線炒家已經絕跡，然而樓價在沒有炒家情況下繼續上升，證明高樓價並非炒家造成。港府自九十年代初開始，一直不斷強調要打壓樓市炒風，講了幾十年，最後就靜悄悄不再提了，原因就是炒家根本賺不到什麼錢，打壓炒風的言論除了提高民望之外，沒有實際上的意義，而市場上真正也沒有多少人在短炒，打壓來做甚麼？後來經歷了2019年的暴動事件，2020年出現新冠疫情，以及2022年爆發俄烏戰爭和後來的以巴衝突等等，全球經濟蒙上陰影，最終港府在2024年全面撤銷樓市辣招。

　　我們再來看看，為什麼說炒樓賺不到什麼大錢呢？舉個簡單例子，就算今天沒有任何辣招，炒家用1,000萬元買入一層樓，短期內以1,100萬元賣出，樓價升了10%，帳面上賺了100萬元，實際上只賺了20-30萬元，原因是必須扣除印花稅、利得稅、買賣佣金、律師費、按揭費、利息甚至裝修費用等；那麼如果樓價以同樣幅度下跌1成，即以900萬元賣出，帳面上虧了100萬元，其實加上眾多費用，或者要虧損170-180萬元。也就是說，以公平投資法來計算，樓價上升1成賺到20-30萬元，相反下跌1成則虧了170-180萬元，同樣幅度虧損是賺錢的6、7倍，這種生意有大家想像中那麼好賺嗎？公道講，雖說短線投資者的口碑不太好，但是他們買賣樓房支付各項稅款和交易費用等，也

算是帶動了多個行業經濟發展。

與其管理需求措施 不如放手做大做強

　　至於港府會不會再次推出壓抑樓市措施？筆者認為在短期內，港府再次推出全面壓抑樓市措施的機會不高。目前官方口徑仍是持續監察市場變化，而不是急於重推「辣招」；房屋局資料亦寫明，政府已自2024 起全面撤銷所有住宅物業需求管理措施，當時房屋供求與整體經濟情況已經改變。不過，2026-2027 年財政預算案，港府卻忽然對1億元以上豪宅加徵買樓印花稅由4.25%增加至6.5%，令人十分費解，這反映政府財金官員對樓市密切關注，冷不防會隨時出招。那麼在什麼情況下再次出招的機會較高？筆者認為若樓市明顯快速上升，升勢被視為重新引發炒賣風險，推出政策干預的機會就比較高。

　　目前樓價雖然較2025年5月低位回升大約1成，但與高峰時期還有一段距離，價格仍然有兩成左右的差距。此時推出壓抑樓市措施，尤其是加徵針對外地客的買家印花稅，雖然能夠阻止外地買家買樓，但是會令新樓市場馬上停頓，樓宇買賣重回幾年前景象，嚴重影響剛剛復甦的經濟。筆者認為香港的「五年規劃」是必須「做大塊餅」，將香港經濟做大做強，配合人才政策的需要，大量增加年輕和優質人口，引進更多知名企業落戶香港。這樣的話，香港不是害怕更多人才和資金進入，而是要歡迎更多外資進來投資和買樓。港府只要摒棄傳統保守思維，大興土木放手去幹，首先充分照顧本地民衆的住屋需求，提供源源不絕的公營房屋，再興建足夠的私樓供應巿場，樓價自然就不會大上大落，樓市交投持續暢旺，經濟健康穩定增長，總比重推讓經濟倒退的逆周期管理需求措施好得多。