全球最難負擔城市？ 皆因計算入息有異

　　近期國際公共政策顧問機構Demographia公佈2025年度國際住宅負擔能力報告，香港連續15年位列全球樓價最難負擔城市，最新負擔比率為14.4倍，意味著市民要不吃不喝14.4年才能付清樓價。雖然香港的房價依然屬於最難負擔，但與其他先進城市比較，差距已經明顯收窄，香港的指數為14.4，澳洲悉尼為13.8、美國聖荷西12.1、加拿大溫哥華11.8、美國洛杉磯11.2，以上城市依序位列第一至第五位。

　　全球樓價最難負擔的城市，都是最先進的國際都市，甚至是創新科技和最宜居的城市。雖然全球出生率出現下降，但以上地方的人口卻一直在增加，證明這些城市受到世人嚮往。同時也說明一個地方是否受歡迎，與樓價高低沒有直接關係；相反是因爲一個地方受歡迎，吸引更多的人進來，才有機會推高樓價。有趣的是，香港樓價最難負擔，但港人自置物業的數量卻最多，這又證明高樓價並沒有嚇倒所有人，人們依然很樂意買房。或許買不起樓的人會比較埋怨，這是可以理解的，要怪就怪為何人家比自己強，為何還有那麼多人買得起樓。

　　香港與國際城市對買樓負擔的計算方法有差異，香港是計算所有人（包括內地、南亞裔的基層新移民），全部港人家庭的平均中位數入息，得出負擔比率為14.4年；而美國、澳洲和新加坡等城市是以擁有正式當地居民身分的人來計算，也就是說，那些只有居民證的低收入新移民，以及沒有拿到綠卡和沒有正式成為公民的新移民，並没有計算在內，因此他們的市民從表面上看整體的收入較高，買樓負擔比率才會相對較低。假如北上廣深等內地一線城市，都像香港一樣連剛進來的新移民都全部計算上去，那麼這些內地一線城市的負擔比率肯定比香港高很多，據說深圳的負擔比率就高達60倍。

入住公屋是暫時 自置居所是目標

　　都說高樓價是貶義詞，其實並不盡然，是褒是貶只能從個人的身分和角度來衡量。如果樓價持續高企，對於想上車買樓的人來說，會感到十分沮喪或者力不從心，自然就不喜歡；然而假如樓市大跌，對於港府的土地財政和庫房收入，卻會帶來嚴重影響，而一百二十幾萬名小業主財富縮水，也會直接影響消費意欲，造成飲食零售等行業萎縮，骨牌效應之下，又進一步影響就業市場。難怪至今仍然有不少人的人生奮鬥目標，是成功獲取公屋上樓。進駐公屋是不是奮鬥目標，筆者不敢苟同，但我建議港府多興建公營房屋，尤其是興建資助房屋和居屋之類，讓年輕一代擁有自己的物業，會更有幸福感和獲得感。

　　喜見公屋一般申請者的綜合輪候時間，首次降至5.1年的低位，是2018年第一季以來的最低位；對比今屆特區政府上任前的最高6.1年，縮短了一年。其實5年的時間不算很長，比起那些基層新移民要等到獲得香港永久身分證後，才有資格申請公屋，要快了很多很多。筆者希望港人申請入住公屋只是暫時的目標，等到收入增加儲夠了首期，有能力的時候應該自置居所，也交出公屋給其他更有需要的人。話說回來，雖然買樓有風險，但是不買樓也有風險，許多人總是擔憂樓價大跌會損失慘重，可是有沒有想過，有能力的時候不買樓而選擇租樓，會是白交租給別人，在利率開始下調的今天，供樓利息低過租金支出，便已釋出強烈的買樓訊號。