樓市谷底徘徊 利率左右升跌

　　近期香港的金融市場，大型新股排隊到港上市集資，市場反應十分熱烈。本港作為融資平台，在首次公開招股（IPO）及企業股份增發方面，今年的成績令人非常鼓舞，寧德時代H股作為全球今年以來最大宗IPO交易，使香港目前在全球IPO排名進入第二。這是最好的時代，也是最壞的時代！當工商界被貿易戰打得暈頭轉向的時候，環球資金投向了世界最安全的城市。是危是機取決於自身的處境，是好是壞都屬於這個時代！

　　如今各地資金繼續蜂擁而來，企業和人才不斷增長擴張，帶來的經濟效益將會慢慢浮現。而中國今年首季經濟增長高達5.4%，香港增長也達到3.1%，都屬於增長較好的國家和地區。作為國際金融中心，香港的金融板塊勢頭良好，既獲取應有的利益，也符合自身的定位，前景已經看到曙光。那麼這個優秀的產業頂住了半邊天，又能否帶挈其他行業健康穩定發展？如正在衰退的零售和飲食業，以及地產業等等。

　　金融市場的蓬勃和人才政策的成功，將能夠帶動周邊配套產業升級，除了有大量的家族辦公室和各類基金的成立，也將是虛擬資產和Web3的新基地，香港更有充分條件打造成為亞洲教育之都，大量的人才來港工作、中外學生到港入讀等等，創造住宅市場更大的需求，以及學生宿舍這條龐大的產業鏈。在新的商機出現之下，傳統行業又能否受惠？悲觀的論調依然充斥市場，每當零售或飲食市場出現倒閉事件，媒體馬上爭先恐後報導；又如地產市場出現減價促銷，網上又立刻紛紛唱衰物業市場。

這是最好的時代  也是最壞的時代

　　這是最好的時代，也是最壞的時代！市場上的確出現商店「執笠潮」，當然也有一些新開張，總體來說應該是關閉多過開張；樓市方面，部分中小地產商和投資者因財困被銀行Call Loan，甚至出現銀主盤情況。然而相比1997年亞洲金融風暴至2003年「沙士」期間，香港出現逾萬宗銀主盤，現在的440幾宗，只是小兒科。不過，現今某些投資者的物業被銀主接管拍賣，便有大量的負面報導。

　　近日利率大幅下降，執筆當天銀行拆息（Hibor）跌至0.6%左右，H按息低至1.9釐多，創近3年新低，對經濟和樓市非常利好。筆者多次強調，利率是決定樓價升跌的主要因素，過去受制於美聯儲強美元政策，引致香港利息居高不下，也導致部分借貸過度的投資者和中小企業面臨困境，苦苦支撐一段時間後，資金鏈開始斷裂。

　　這樣的話，市場上會產生一些超低價成交。所謂成也利率，敗也利率，對於後市發展，筆者沒那麼悲觀，相信美國很快會改變貨幣政策，大幅下調利率，甚至重啟量化寬鬆政策來支持疲弱經濟。因此，雖然樓市還在低位打底，但是利率也會在低點徘徊，樓價自然就有機會止跌回穩。