「3+4」與消費券雙管齊下 哪類物業值得投資?......任何引誘都不適合高追......

香港文匯報訊（記者 顏倫樂）藍籌屋苑鰂魚涌太古城近日連環出現兩宗蝕讓，最新一宗賬面蝕讓金額更高達212萬元或約15%，為疫情後屋苑最大額蝕讓個案，連使費實際虧蝕或逾292萬元。實際上，港九新界不同地區屋苑近期都陸續出現蝕讓，如馬鞍山迎海·星灣就錄得一宗約23.8萬元蝕讓個案，而「半新樓」大坑尚巒亦有業主蝕108萬元離場。

三年半賬面貶值15%

最新太古城蝕讓個案來自怡山閣高層F室，美聯物業范浩軒表示，單位面積685方呎，三房間隔，原業主2019年4月以約1,420萬元購入物業，今年5月時曾以1,460萬元放盤，想賺微利離場，詎料市況急速改變，叫價降低至1,350萬元，已較當年買入價低70萬元，但仍乏人問津，最後減至1,208萬元才於近日成功易手，相比最初開價足足減低252萬元或約17.3%，折合呎價17,635元。對比買入價賬面大幅蝕讓約212萬元或約15%。

而近日同一屋苑天山閣高層F室以950萬元成交，比2019年3月時的買入價1,030萬元賬面蝕80萬元，連使費恐蝕逾150萬元。換言之，今次是不足一個星期內，太古城第二宗蝕讓。而且今次蝕讓金額約212萬元，估計為疫情出現後屋苑「蝕得最甘」的一宗，如果連同使費計算，實蝕金額更可能逾292萬元或逾兩成。翻查近月數據，太古城已連續3個月錄蝕讓成交，6月底燕宮閣一個785方呎頂層特色戶以1,930萬元易手，原業主亦實蝕逾217萬元或近11%離場。

大坑尚巒3年損失108萬

除太古城外，港島大坑尚巒新近亦錄蝕讓成交，世紀21北山地產嚴智贇表示，尚巒高層B單位，面積約549方呎，2房間隔，以約1,180萬元易手，呎價21,494元，買家為區外換樓客，今趟屬市價成交。原業主於2019年2月以約1,288萬元購入上址，三年額外印花稅期滿即放售，最終賬面損失108萬元離場，單位貶值約8%。

其他地區，馬鞍山迎海·星灣亦錄得蝕讓。中原地產張義強表示，20座低層G室，單位面積564方呎，2房間隔，放盤時開價約970萬元，議價後以948萬元成交，實用平均呎價16,809元。原業主於2017年以971.8萬元購入單位，持貨5年沽出，賬面蝕約23.8萬元，連同使費在內料實蝕約70萬元。

近期美國兩次大幅加息後，香港跟隨加息無可避免，本港樓價拾級下跌，單在本月首十天已經出現至少數十宗蝕讓成交。香港文匯報追蹤的十個大型屋苑的銀行估價接近全線下跌，其中太古城，沙田第一城及嘉湖山莊估價的跌幅更超過半成，後市不容樂觀。有專家指出，在剛性需求強勁下，本港樓市要下行必須要有多重負面因素來牽引，包括美國加息導致按息急升之外，疫情對環球經濟的傷害及營商環境改變，而政府預期全年經濟可能出現負增長，以及地緣政治風險等。本港市民若有意撈底執平貨，則要留意投資風險，務必量力而為。

◆香港文匯報記者 黎梓田

據本報追蹤的十個大型屋苑的銀行估價，多個主要屋苑估價都比起今年一月時全部下跌，跌幅較多的包括鰂魚涌太古城、香港仔中心、荔枝角美孚新邨、觀塘麗港城、牛頭角淘大花園、沙田第一城、天水圍嘉湖山莊，跌幅介乎4%至6.4%。其中太古城，沙田第一城及嘉湖山莊估價的跌幅更超過半成。

大幅低於估價或拒批按揭

按揭專家指出，近日市場經常出現成交價大幅低於估價的成交。雖常聽說買家怕銀行估價不足影響成交，但原來成交價大幅低於銀行估價的單位有機會未能成功上會亦非好事，因銀行亦一樣有機會拒批按揭。如果銀行發現單位的成交價較市價低5%或以上，銀行審批按揭申請的態度會相對審慎，如成交價比估價低超過10%，銀行有可能會視為不合理成交而拒絕審批按揭。市民若有計劃入市，必須計算好自己財務能力，以及一旦失業能否持續一段時間供樓，免得一旦被迫斷供輸了首期兼供款之餘，還要付出一筆款項租樓安身。

近月樓價持續下跌，銀行估值不斷下調，不少業主對前景感到悲觀。蝕讓潮於8月變得更明顯，藍籌屋苑更加群盤減價蝕住走，包括鰂魚涌太古城、康怡花園、九龍灣德福花園、沙田第一城等，都出現零星蝕讓個案。太古城更於一周內連續出現2宗蝕讓，其中一宗蝕讓金額接近300萬元，為疫情後屋苑最大額蝕讓個案。

太古城連環損手 最誇蝕兩成

鰂魚涌太古城近日連環出現兩宗蝕讓，其中一宗賬面蝕讓金額更高達212萬元或約15%，為疫情後屋苑最大額蝕讓個案，連使費實際虧蝕逾292萬元或逾兩成。單位來自怡山閣高層F室，美聯物業范浩軒表示，單位面積685方呎，三房間隔，原業主2019年4月以約1,420萬元購入物業，近日以1,208萬元易手，折合呎價17,635元，3年多時間賬面大幅蝕讓約212萬元或約15%。

值得留意，近期多宗蝕讓個案都有共通點，大部分於近3至4年前買入。據差估署指數，當時屬樓市高位，2019年5月樓價指數曾登上396.9點，為前一個歷史高峰。但之後遭逢疫情衝擊，今年樓價更因加息陰霾及外圍經濟不穩等而出現明顯下跌，最新6月份樓價指數只約380.5點，較2019年高位跌4%，因此如現在因為額外印花稅3年期「鬆綁」想沽樓，會較容易損手。