核心摘要

• 李嘉诚家族全球套现接近3500亿港元，但地产业务从未退出

• 长实集团明确表态："地产还是主业，投地这件事会继续做下去"

• 2026-2027年度卖地计划已放进9幅住宅用地，为后续动作铺垫

• 香港楼价已连涨47周，进入周期上行阶段

一、超人归来：3500亿的"退出"与"回归"

长实集团主席李泽钜把话说得很直："地产还是主业，投地这件事会继续做下去"。听上去像一句常规表态，放在今天的香港楼市里，却分量不轻。

过去一段时间，李嘉诚家族在全球持续出售资产。欧洲电信、伦敦写字楼，这些资产都在名单里。累计套现接近3500亿港元。但真正耐人寻味的，不是他卖了多少，而是在市场安静下来时又走了回来。

熟悉周期的人，往往不追热闹，只盯价格、现金流和时间。

二、数据印证：香港楼市已走出底部

香港2026至2027年度的卖地计划里，已经放进9幅住宅用地，这让李泽钜的表态不只是态度，更像动作前的铺垫。

摩根大通给出的数据很直白：2025年香港房屋买卖合约达到8.7万宗，同比增长18.7%，总成交额6142亿港元，增长15%。这组数据说明：支撑价格的不是单点情绪，而是真实交易。

时间长度也值得注意。过去楼市里常见的短期回升，往往撑不过30周，这一轮已经走到47周。时间一旦拉长，市场的性格就变了——修复和反弹，开始分开。

三、底层逻辑：四大支撑因素

摩根大通研究里提到，超过30周以后，市场常见的不是短促回弹，而是进入3到5年的上行阶段。这个判断听上去大胆，但放在成交和价格一起抬头的背景里，就有了支点。

1. 房价收入比改善

下跌前，香港家庭要不吃不喝20多年才够买一套房，现在已经降到14年。和东京18倍、首尔20倍相比，香港并没有脱离压力区，却已经走出了前面那段最吃力的距离。

2. 人口流入支撑需求

香港整体增长不算亮眼，但高收入群体的流入，对住宅市场的作用一直很直接。优才计划放宽后，外地买家的购房成本下降，摩根大通预计到2030年，每年会新增2.5万个家庭购房需求。

3. 利率环境利好

当前香港房贷利率约3.25%，加上政府补贴和降息预期，实际利率已低于3%，而平均租金回报率也正好在3%左右。租金能接住利息，投资逻辑就从单纯赌涨，变成了现金流和资产保值一起算。

4. 供给收缩预期

差饷物业估价署预测，2026年私楼落成量仅16,975伙，按年减少约8%；2027年进一步降至15,360伙。供应减少将对楼价形成长期支撑。

四、对普通购房者的启示

这也是李嘉诚这类资本会关注的地方。大资金看房，不会只盯一两个月的波动，他们先看的是成本，接着看持有期，最后才是涨幅。市场越冷，账面越轻，越容易把长期筹码捡回来。

但香港不是内地，内地也不是香港。内地回暖更多集中在少数核心城市，空间有限，节奏也受政策影响更直接。香港这边，住宅供给、资金流向、税费环境、利率变化，组合起来后，市场弹性更明显。

普通人就不一样。工资没有同步上行，家庭负担也摆在那里，房子如果只靠想象去买，风险会落到自己身上。能不能扛住几年波动，能不能接受价格先走一段再回来，才是该先算清的账。

结论与建议

李嘉诚的动作，看起来像回归地产，实际上更像资本对时间的选择。

• 对市场来说，这是一种确认——香港楼市已走出底部

• 对观望者来说，这是一种提醒——资金已开始布局

• 对普通家庭来说，这是一道需要自己算清的账

现在的香港楼市，已经不是单纯靠情绪推动的阶段，数据在走，资金在走，周期也在走。分歧也会一直存在——有人会把它看成新一轮上行的起点，也有人会把它看成修复后的再平衡。两种判断都站得住，真正难的是，自己站在哪一边。

截至5月4日，本年一手私宅成交金额已突破1,000亿港元，创2013年一手销售条例实施以来最快破千亿纪录。首季一手成交6,297宗，按年大增44%。

首季内地买家成交3,882宗，涉及426.9亿港元，同比分别上升52.5%及92.8%。5000万以上一手豪宅，内地买家占比近70%。

摩根大通大幅上调香港楼市预测，由+5%上调至+10%~15%；标普预期升8%~10%；世邦魏理仕同样看好，预期升8%~10%。

今日要点速览

香港首季GDP按年增长5.9%，创近五年最大季度增幅

4月楼宇买卖登记8,692份，创4个月新高，同比升20.2%

5月初一手私宅成交金额冲破千亿港元，创纪录最快

• 楼价指数312.8点连升10个月，年内升幅扩大至4.4%

核心数据一览

详细解读

香港楼价指数走势（2024-2026）

楼宇买卖登记量对比（4月）

一手私宅落成量趋势

图表数据来源：差饷物业估价署

核心观点：摩根大通将2026年香港楼价升幅预测由5-7%大幅上调至10-15%，标志着香港地产行业已由"复苏初期"迈入"扩张期"。高盛、摩根士丹利、花旗、世邦魏理仕等外资大行纷纷上调预测，看好香港楼市前景。

一、外资大行集体上调预测

进入2026年，香港楼市在撤辣红利、降息周期与需求集中释放的三重驱动下，延续强势复苏态势。外资大行纷纷上调香港楼价预测，释放强烈看多信号。

摩根大通：行业进入"扩张期"

摩根大通发布的香港地产展望报告，将2026年香港房价升幅预测由原先的5%至7%大幅上调至10%至15%，并预期2027年房价将进一步上升约5%。该行认为，香港地产行业已由"复苏初期"迈入"扩张期"。

摩根士丹利：复苏势头扩至写字楼及零售

摩根士丹利将今年住宅楼价升幅预测由10%进一步上调至12%，并相信这股复苏势头已扩至写字楼及零售板块。该行调高中环写字楼全年租金升幅预测由3%至5%。

世邦魏理仕：市场主导权悄然转换

世邦魏理仕预测，2026年香港住宅楼市将持续处于上升周期。在供应压力纾缓、发展商定价转趋强硬的情况下，若宏观环境未出现重大逆转，全年楼价有望录得约8-10%的升幅。

二、首季成交数据印证强势复苏

据美联物业研究中心综合《一手住宅物业销售资讯网》数据，2026年首季一手成交量录得6297宗，较2025年首季的4375宗按年大幅上升近44%，创自2013年一手条例后的同期新高。

成交宗数对比

2024年首季：约4000宗
2025年首季：4375宗
2026年首季：6297宗（按年增44%）

三、大手客扫货潮创历史新高

截至3月20日，今年首季全港新盘共录得265宗大手客入市个案（指同一买家于1个月内在同一屋苑购入多于1个单位），创2008年后同期新高。

大手客扫货潮的涌现，反映高净值买家对香港楼市前景充满信心，资金持续流入豪宅及优质项目。与"撤辣前"的2023年首季仅录得15宗大手客相比，今年首季数据狂飙近17倍。

四、豪宅市场持续火爆

本年截至5月4日，逾亿元一手成交量共录59宗，不单是自2013年一手销售条例实施以来的纪录同期新高，并已达至去年全年101宗约58.4%。

亿元豪宅成交分布

• 5000万港元以上成交：146宗（按年增128%）
• 亿元以上成交：52宗（按年增247%）
• 亿元以上涉资总额：93.56亿港元（按年增304%）

五、后市展望：升势有望延续

展望未来，香港楼市结构性复苏趋势明确，多重利好因素将支撑楼价继续上行：

需求端支撑

• 人才持续流入：高才通计划已批出超12万宗，内地人才占94%，带来稳定居住需求
• 投资需求回升：降息周期启动，按揭利率下降，租金回报率优于存款利率
• 财富效应显现：港股表现强劲，IPO市场活跃，提升买家购买力

供应端收紧

• 货尾量下降：截至2026年3月，住宅货尾量约17589套，较2025年1月高位急跌近24%
• 定价权转移：新盘优惠收窄，甚至重现轻微溢价，市场主导权正从买方转回开发商