立案法團管理不善 舊樓價格大跌一半
2025年12月15日
蔡志忠
亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會榮譽會長及常務顧問
香港東區工商業聯會首席會長
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業主立案法團權力過大，卻沒有監管，一些動輒過億的維修工程，都是由法團拍板定案，因此容易產生腐敗事件。此等事早已街知巷聞，無奈還是任由其繼續敗壞下去，實在影響香港的廉潔形象。立案法團成員雖然能力有限，但可以直接指揮管理公司做事，是名副其實的一言堂。然而，這些法團成員水平普遍偏低，尤其是一些歷史悠久的居屋、公屋和私人舊樓，幾乎沒有法團成員是專業人士。由於這些法團沒有受到任何約束，容易給一些專門「吼住」維修工程的有勢力人士滲入，互相之間形成串通勾結，產生利益瓜分。
香港人喜歡努力儲蓄來投資物業，除了住宅物業，商舖也是其中用來收租養老的投資之一，這些物業都是樓齡
較舊位於大廈基座的商舖或停車場，非常不好彩，他們就是長期給立案法團欺壓的對象。雖然商舖業主支付最大的管理費和日常維修費，但是很少得到管理方面的支援，法團某些人甚至經常煽動小業主故意刁難，為達到個人目的，動不動就連同法團律師起訴商舖業主，如經常刻意針對商戶的廣告，不讓合法使用電梯，最離譜的是某些法團還會特別對商舖或車場任意加多一兩成管理費，說是經過法團大多數委員投票通過，如不同意，便利用大廈基金來起動官司控告商舖業主，商舖業主兩邊都要支付龐大的律師費。
立法監管立案法團 防止工程圍標腐敗
一直以來，就是因為法團權力過大，某些法團成員以權謀私，形成大廈管理失當，缺乏正常維修以及工程圍標混亂，引致舊樓價格跑輸給新樓一半以上，令一衆小業主蒙受巨大損失。再這樣發展下去，如果港府不立法大力改革，成立專業部門嚴加監管，業主立案法團已沒有存在的必要，因為法團霸道歪風已街知巷聞，繼續存在只會令物業更加貶值，對小業主有害無利。
其實，大廈只需要有業主委員會便已足夠。我們來作個比喻：管理良好的著名大型屋苑「太古城」，因為沒有立案法團，只有業委會作監管，一些日常的管理工作和維修事宜反而做得十分透明，管理公司與業戶有充分溝通和協調，大廈管理良好，管理費又很便宜，物業保值能力更高。真心講，假如太古城成立業主立案法團，樓價會立刻下調兩成。再看看已經成立業主立案法團的另一個知名屋苑「城市花園」又如何？今天樓價每平方呎只有10,000-13,000左右，較旁邊幾年樓齡沒有立案法團的「維港頌」的造價每平方呎23,000-33,000，價格便宜了一半有多，顯然跑輸了大市。
我們再比較一下寫字樓物業，如中環甲級商廈「IFC」、「交易廣場」等，樓齡非淺但仍不失光芒，就以「置地廣場」多幢寫字樓為例，樓齡雖已40多年，但由於大廈管理完善，不需要立案法團，至今租金每平方呎仍高達100元以上，不比同區全新的甲級寫字樓「The Henderson」和「長江中心二期」低，這說明舊樓管理完善，也一樣可以很保值。又比較一下買賣價格，沒有成立法團的寫字樓和高端豪宅，舊樓與新樓的買賣價格也只是相差1至3成不等，不像已成立法團的二手樓，明顯跑輸給大市，價格比同區新樓便宜了超過一半。
