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文亮言
施政報告能夠落實,細價樓危矣
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2018年10月11日

  特首林鄭月娥發表第三份施政報告,估計外界對今次施政報告的評價不外乎冇料到,不合格,毫無新意等,其實,今次施政報告非常創新,如果能夠落實,細價樓危矣。

  今次施政報告的房屋政策部份,可以用四個字來表達,就是增加供應,是全方位增加供應,甚至連工廈也不放過,美其名是過渡性安排,其實是長遠之計,香港有超過一千幢工廈可以活化成過渡性房屋供應,潛力的確很大,而且,大多數全幢工廈由不同業主持有,進行活化的時間會縮短很多,很快就有大量過渡性房屋在市場出現,舒緩市場對細價樓的需求,對細價樓樓價有抑制作用。

  除此之外,填海是一個創新嘗試,很多人不明白,點解過去幾位特首從來沒有提及填海,主要原因是填海造地是關乎國家主權,林鄭大約在三個月前上京,得到國務院及副總理韓正批准,才落實填海計劃,有了此項計劃,未來土地供應有所保證,政府可以大擔使用現有土地儲備,間接提高供應量,供應充足,樓價自然會下調。

  在施政報告發表之前,大家一早猜測到土地的公私營比例由6:4變成7:3,不少人認為,私營土地減少,樓價將會飆升,事實上這是錯覺,政府在減少私營土地供應的同時,將會增加供應資助房屋數量,52折的白居二以及42折的綠置居將會搶去不少私人市場細價樓的購買力,地產商以後就會集中興建中型以上的住宅單位,因為在細價樓巿場,很難與政府競爭,如果政府落實施政報告,中型以上的住宅單位有可能會繼續上升,但細價樓樓價很快就會下跌,這是施政報告即時產生的效力,大家不用等太久就可以見到。

  今次施政報告隱藏了一個重要訊息,就是政府打算放棄高地價政策,這一點大家應該可以理解,政府若不趁財政充裕時放棄高地價政策,香港將漸漸失去競爭力,到那時候,政府想繼續推行高地價政策亦無能為力,在財政充裕時解決基層房屋問題,是固本培元的最佳時機。

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1. 支持填海 2018-10-11 09:20:51
1700 公頃填是向大地產説明,若不在10年向政府合作交出農地,10後土地充足時政府不會再有興趣,絶!
2. 博士粉絲 2018-10-11 09:25:26
52折的白居二以及42折的綠置居將會搶去不少私人市場細價樓的購買力

想問下呢兩個計劃符合咩人士去申請?符合計劃既人士而家真係敢用呼吸plan買樓嗎?

填海既地方具體真係唔知起邊度,如果無地鐵接駁應該唔太方便?

當佢填完有30萬個單位,3成私樓即係9萬私人21萬政府樓,果21萬個單位公屋,居屋等計劃點分怖應該未講?
3. 十一哥 2018-10-11 09:46:21
私樓地價係隨行就市、正苦唔可以主觀操控地價…原則一定係價高條件好者得、收放供應…係主要手段、地價政策係偽命題。


4. 香港土著 2018-10-11 10:01:43
供應與價格根本就係一幣兩面,硬要切割兩者,話一面係真,另一面係僞,哩句說話本身更符合偽命題條件。
5. 十一哥 2018-10-11 10:02:10
C正布局有長短棍、填海~兇~囤地…正苦大把跟尾、公營工厦鬆綁係大~迷你炒家~一注。

6. 引刀一快 2018-10-11 10:25:01
睇依家大陸呢邊提出嘅規劃,將來分分鐘失驚無神出飛地,拭目以待。
7. 向泛民说不 2018-10-11 10:45:52
美国佬被自己假新闻反噬,引发全球股灾。点解没有人讨论。
8. 鳥5 2018-10-11 11:45:50
6/F,技術上係可以的,向香港境外沿海,由中央造島,再送香港,冇需立法亦冇需港工人造,可以三年內完工。。基建奇才再快啲都仲得,向大嶼南5係太遠。。香港只造條橋,島内所有都係made in china冇需立法。。
9. 鳥5 2018-10-11 11:54:12
地霸呢鑊應該被套住,玩流拍5得!得一條路同正苦合作玩軟着陸,時間開始企向正苦一方,
10. 鳥5 2018-10-11 12:02:27
2/F, 21萬個單位 足夠燒繼地霸第一條地產食物鏈。。中央果宇宙歷史係冇(失控財閥)D件事。。。
11. 鳥5 2018-10-11 12:05:41
不過講開,小弟睇到大陸開始向香港追贓,5係 範圍大唔大
12. 向泛民说不 2018-10-11 12:21:38
美国鬼找你追贓,10年前放水,今日收水。
唔好咩都赖大陆。
13. 十郎 2018-10-11 12:34:25


      果班傻好仲話土豪走資落黎香港買樓 , 5知話佢癲定幼稚好 ? 鎗打出頭鳥 , 第一個就拉你。自投羅網。


14. 真真薯片 2018-10-11 12:50:24
增加資助樓比例,有幾個影響

首先,假設一年三千個單位由私樓轉正苦樓,唔係三千個都轉做居屋放出黎同私樓搶客,好大機會係2000個變做公屋,得1000個變做居屋,公屋輪候名冊係無底洞,2000個額外單位被秒殺,除非有一日公屋可以做到一兩年內上樓,否則增加公屋供應基本上唔會影響私樓市場,咁就變成減3000個私樓,加1000個居屋既局面,結果會點大家自己諗

即使有辣招,依家好多私樓仍然係賣比投資者,大陸人為主,去新入伙私樓附近行下就知,將部份私樓轉做居屋,雖然效力因為公屋而打拆扣,但都總好過大部份賣比投資者用黎收租,點都幫到少少

可以預期,香港由有樓-冇樓既貧富懸殊,會發展做有高質私樓-有正苦樓/有低質私樓-冇樓,三個層次,簡單講,新增既正苦樓會打殘地點質素差既私樓,唔同依家無論咩樓,只要係樓就貴到嘔既局面,係私樓市場之內,將會出現分化,優質私樓會更上一層樓,劣質私樓因為受新增公居屋供應衝擊而跌價,香港將來既貧富懸殊將會更勁
15. 引刀一快 2018-10-11 12:51:31
鳥5兄

人工島都慳返,大灣區好多地方可以飛地,遷人亦唔難,補返原居1.3面積,新香港邊境,絕大部分人都縲飯應喇。
就算起D樓賣6000蚊呎,都大把水位補貼俾當地人搬屋,完全唔使做陰公嘢。
16. 真真薯片 2018-10-11 13:33:43
講完73比,又講下活化工廈同填海

活化工廈唔係新招,貪憎就做過,不過係商業,兩者用途唔同但同樣面對業權問題,咁貪憎活化左幾多工廈出黎?大家去睇睇就可以估計到林鄭活代工廈可以創造幾多住宅單位

至於填海,我一直以黎成日係度講,配合中央既洗算政策,填海大計最終必定上馬,之前唔填海,係因為地霸阻止,北京冇出聲要求,依家阿爺出聲叫你填海配合洗血,港苦即時充滿決心,地霸唔敢出聲,填海可以立即上馬,犯民根本阻止唔到,港苦唔係為解決港人住屋問題而填海,港苦只為地霸同阿爺服務,所以阿爺同地霸態度一變,填海話黎就黎,只有腦袋有問題既人先會覺得一直以黎唔填海係因為犯民帶幾個臨記去示威所以正苦怕左佢地,而林鄭已經講埋比你聽,填海最快要14年,14年每年5000個單程證岩岩好70萬人住晒填出黎既住宅,所以我一直以黎已經成日講,填海最後一定會做,但到做好果日,香港已經900萬人,填海無助解決香港居住問題
17. 望東樓 2018-10-11 13:38:28
咁你梗係拿著個plan B先至殺上去同人講數㗎。唔係班地霸用眼尾睄吓你,開個天價重要逐忽逐忽拎出嚟賣。你仲要舐佢鞋底稱讚佢。

用五千億填一千七百萬平米比一百萬人住,即係每人成本五十萬(未計起樓嘅錢,唔知其他基建包咗未)。又或者係每呎地成本三千蚊。
18. 鳥5 2018-10-11 14:14:08
引刀兄,如果D野可以一刀切,當 當然可以咁樣做啦, 但不確定風險好大,大陸唔夠膽博。。。 不過大陸對港政策 可以參考下台灣,如何誘港人北上。。。 畢竟(法)以地為界, (人)、則可越境而為。。。 攻心方為上策, 伐城為下策。。
19. 150人 2018-10-11 14:17:22
大家計計數,日150個新移民來港,咁15年等於80萬人。

1700公頃土地只能够剛剛满足新移民,無助解决上車及上樓问题。

1700公頃不震憾,因为根本不夠。
20. 香港 2018-10-11 14:27:52
博士
我覺得我們都把焦點放錯了地方, 林鄭月娥重點是把6000億用了,  第一, 增加公營房屋得到基層的支持, 第二 ,睇到金融風暴來香港, 跟住會失業率增加,  香港進入被動性通縮,   但香港沒有貨幣政策, 樓價必然小跌好幾成,  但及時推出財政政策「明日大嶼願景」每年可以增加香港1.8%GDP. 所以令到香港經濟打底. 因此樓價不會跌太多,  這才是他真正的目的. 幾年後他又再連任了.  看來他是最醒目的特首. 這是一石二鳥的方法,  高明好多 .
22. 樓市中哥 2018-10-11 14:42:42
五十年不變還餘29年,到時還有香港邊界?填海到起樓我想也要20-30年吧?

大陸沿海城市如果無地會不會用5000億填海?
23. 真真薯片 2018-10-11 15:30:08
空置稅要明年先立法,再係立法之後一年內賣唔晒又租唔出多過半年,即係2020年先收稅,今日樓市回調,真正原因係美元升,加息,股市跌,三鬼拍門,呢個論點我已經堅持左兩年,今日林鄭推出後年先收既空置稅,14年後先入伙既填海,就話今日樓市回調歸功於佢,實在講唔通
24. 香港土著 2018-10-11 15:41:32
咁多人講150個單程證,又幾多年幾多十萬,到底本土港人數目係咪一路不變呢?會唔會減少呢?老化又點計呢?


25. 香港土著 2018-10-11 15:43:21
不老不死之城!
26. 同意20樓 2018-10-11 15:49:51
正如20樓所講,林鄭連任已經成為定局,原因是佢醒目,知道避重就輕,識得捨難取易。

粉嶺哥爾夫球會的會員名冊佢識得背,所以佢寧願使幾千億填海。不得罪得罪不起的人,又可以不扛擊樓市,更可以以刺激就業及GDP,一舉兩得。

林鄭不連任,天理難容!

27. 777 2018-10-11 15:57:02
777票,其中有好多投票人士(包括家人)都是粉嶺球會的會員。大家不要強求林太了。
28. 真真薯片 2018-10-11 16:09:37
土著兄,本地人當然有人死亦有人出世,你當兩樣打和或者每年淨加/淨減少少就得,唔影響大局,但係每日150就肯定非常影響大局,所以重點計每日150都好合理
29. 向泛民说不 2018-10-11 16:31:25
真真,都话150名额是香港人流精又留情的结果啦,而且这是违背你地饭民的人权的普世价值,也是歧视的配额,同样外地结婚,除中国外,其他地方,包括同性恋婚姻都可以马上来香港定居。这样的配额制度,只有大陆先可以做到。

当然香港可以立法,香港人和外地结婚,配偶没有香港的居留权。但是你们饭民支持吗?

不过经济角度考虑,新移民对香港的经济上有益。今日之所以甘大争议,就是因为你地饭民抹黑。香港的出生率其实非常低。没有新移民,人口老化会非常严重。其实发达国家包括新加波,澳洲,加拿大欧洲都面对同样问题,都有积极的移民政策。
30. 香港土著 2018-10-11 17:15:56
2017數據

出生率:7.7/1000人
死亡率:6.2/1000人

出生率呈現長線下降趨勢
死亡率則穩定上升中
兩者同樣因人口老化而令走勢加速

單程證人數於兩三年內見頂,預計未來三十年平均數大概每日100左右。

仲未計人口老化,總體樓市購買力亦會慢慢下降。
31. comment 2018-10-11 17:27:21

8/F,

made in china 人工岛, 怕不怕陆沉?

32. 香港土著 2018-10-11 17:40:23
以過去三十年做對比,GDP高增長肯定不再,計埋人口數目及年齡結構,期望未來二十年樓價走勢複製過去起飛速度的話,可能不太實際。

仲有,2008至2018瘋狂印錢盛況未必會再出現。
33. 向泛民说不 2018-10-11 18:06:11
31楼,甘你美爹使咩惊南海造岛啦。浪费咩钱去自由航行。你美爹真系大白像。
34. 腥港人 2018-10-11 18:52:56
落實都要時間。即使今日開工起樓,都要四年先落成、熟地政府唔係無,亦夠撐到新人工島落成。唔好忘記,港鐵仲有成大個八鄉車廠曬緊太陽,未計已經進入設計階段嘅小濠灣同將軍澳137區。供應唔係無,係政府本身都唔敢一次使哂
35. 基層市民 2018-10-11 19:40:48
我相信大價樓比較危險,細價樓本來價錢就合理,供應又追唔上,比較穩健.
施政報告中提及嘅工廈改過渡性房屋計劃,根本是得啖笑,冇私人工廈業主會參與,300呎最多只租4000幾元,仲要全幢最少花幾千萬裝修,年期得5年,好難令人有興趣.
除咗慈善機構,或者大型地產公司,呢啲唔計商業利益就可以,需要有社會使命者至肯作貢獻.

36. 窮千萬 2018-10-11 21:36:11
青竹蛇兒口,黃蜂尾上針。兩般皆是可(二者皆不毒)。。。
37. 向泛民说不 2018-10-11 22:44:09
真真,有无看嫁到这世界远端,女方为让洋人留在香港,结婚,洋人不受150配额限制,马上可以在香港定居。
150配额制是中央帮香港,食死猫。唔该感恩啦。
39. al70 2018-10-12 07:53:07
真真,如果了解蛾六招,会明白单一空置税,可能作用不大。
但加埋居屋52折,不可同日而語。而家再加埋填海,活化工厂,棕地,我睇尤其新界区纳米楼会沉底价。
至於劣质私楼会受影响,不明白咩名叫劣质私楼?唐楼?
地点貭素差私楼系边种?
高質系私楼意思地產商溢价賣纳米毫宅?



40. 十郎 2018-10-12 08:02:32


      海傲灣今日偷襲豬豬港 , 細價樓危5危 ? 今日有啟示了。

41. 樓市中哥 2018-10-12 08:53:11
我覺得3房6xx尺以上比較保值
公營房屋少房,如家庭想提高生活質素就只有這個選擇
42. 引刀一快 2018-10-12 16:12:28
依家先嚟填海,填得嚟香港都已經係第二種香港喇。
43. 引刀一快 2018-10-12 16:13:48
救國救民,馬上飛地!

南沙、佛山、中山,都可以。