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樓市乾坤
樓價將再瘋八年
 
何熊輝
2018年5月12日

  最新公佈一般申請者的公屋輪候時間又再上升,由平均輪候4.7年升至5.1年。其實這種輪候時間上升的態勢,早於上屆特首梁振英管治時代開始,雖然梁特首當年一再強調房策是其施政重中之重,但其結果一直未能阻遏持續延長的輪候時間,今屆特首林鄭月娥上場後,形勢不改,樓價猛升的現象更加變本加厲。

  土地供應專責小組最近更對未來8年土地供應短缺現象,作出預警。該小組指出未來8年至2026年,本港公私營房屋及基建設施等各種用地,合共缺地815公傾。除非現時樓策有突破性新發展,否則一缺地缺樓於未來8年内難以改變,在這情況下,租金及樓價保持高位是符合現實。

  值得留意的是,香港第一季經濟增長達百分之4.7,加上低失業率,因而有能力入市的人越來越多,近期樓價指數每週都創高的現象,就正好反映了這現實。公私營住宅供應持續不足,能買樓的人又不斷增加,這就迫瘋了樓價。

  現時樓價升勢未止,未來日子,升勢或許會因某些突發事件而出現波幅,但要完全扭轉這個高樓價的現象,相信並非想像中容易。

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1. 三個月内穿200點 2018-05-12 12:52:01
四大分區中,僅港島區錄得按周跌幅,CCL最新報189.52,按周回落0.01%;九龍分區的樓價指數為181.71,按周上漲0.58%;新界東分區樓價指數則報191.86,按周勁升1.45%;新界西分區樓價指數為163.71,按周上揚1.1%。 未來三個月,將升破200點大關。
2. 一刀粉絲 2018-05-12 13:12:19
樓價已到頂位,年中樓價開始横行,年底見150點。
3. 三雄搶地 2018-05-12 18:13:34
剛截標的啟德住宅地,屬上個財政年度推出的地皮,將不會實行新開標形式,即不會公開全部標價。另外,是次截標亦是海航連環出售同區3幅住宅地後首幅出售的啟德地皮;三大龍頭發展商長實、新地、恒地以獨資形式參戰,其中恒地於今年2月以159.59億元,透過公司轉讓形式向海航系連購兩幅住宅地,平均每方呎樓面地價約1.5萬元。至於長實及新地暫未投得啟德區住宅地。
4. 中原指數 2018-05-12 20:31:12
林鄭連任機會好高,第二任內中原指數升穿300點是必須的。
5. 事後孔明 2018-05-13 10:21:23
樓升地升政府收入升, 派錢減税教育医療開源於此
6. 一路瘋 2018-05-13 16:10:44
受屯門新盤帶動,區內公屋綠表市場隨即錄破頂成交。田景邨一個實用544呎單位綠表價沽305萬元,成交價及呎價齊破頂;將軍澳居屋英明苑兩房單位呎價直逼1.5萬元(自由市場),創屋苑呎價新高。
7. 樓市大瘋價 2018-05-15 18:44:12
地政總署公布,新地(00016)以251.61億元奪得九龍東啟德第1F區1號地皮,每方呎樓面地價17777元;造價打破去年長沙灣興華街西對出臨海地皮172.88億元的紀錄,成為賣地表住宅新地王,亦打破同區商業地王去年以246.01億元所創的賣地表地皮造價紀錄。
8. 3萬快到来 2018-05-15 22:47:37
新地以251.61億元奪得九龍東啟德第1F區1號地皮,市場人士預料,項目落成後呎價2.8萬元起。
9. Carson 2018-05-16 08:28:40
樓價升嗰陣就會多咗人排公屋,樓價跌呢個輪候時間又會跌。
香港土地有限,人嘅慾望無限,排下公屋只要合資格或做到合資格就得,成本不高,所以以有涯隨無涯,殆矣,根本冇可能追到。所以根治公屋輪候時間問題係要由私樓入手,而唔係再勁起公屋。梁振英時代已經試咗大起公屋但好明顯係失敗收場。
10. 二手樓便到震 2018-05-16 08:31:30
當舊機場樓面地價已去到1.8萬一尺,那麽現在附近尺價萬餘元的二手屋苑,簡直便到震。仲諗樓價跌,問左新地恒基南豐先。
11. 五年前就應跌 2018-05-16 17:14:43

香港樓市跟美國股市有一點十分相似,淡友(或曰等候較吸引水平入市的一群)以傳統估值指標衡量港樓和美股,5年前不約而同得出「大跌在即」的結論。單看結果,此輩自然大錯特錯,但知道這個並無多大意義,必須挖深一點,方能作出對投資有用的分析。

不吃不喝多少年一類聯想雖略嫌誇張,惟立足點乃樓價對入息比率遠離合理水平,簡單易明且合乎邏輯。問題是,這種按置業人士負擔能力評估樓市前景的指標,並未考慮到港人為求上車甘願容忍愈住愈細、父幹發力辣招破功這些5年前尚未普遍存在的元素。從這點着眼,傳統指標「得啖笑」便不那麼奇怪了。

12. 林凡 2018-05-17 08:37:02

2013年嫌港樓、美股貴,2018年自然更加買唔落手。這正是自認懂計數之輩最大的悲哀,當年作出等位入市的決定,是因為負擔能力、估值指標清楚告訴投資者,靜候調整勝於盲目高追。然而,港樓等吓3年,等吓5年,美股牛市更加10年都嚟緊頭,要此輩現在入市,等於強迫他們把均值回歸一類「舊思想」扔進垃圾箱,不是所有人都能接受。

繼續等嗎?正如前述,美股2梵梵013年至今已翻近一番,要回到當年水平,無異於「祈求」華爾街再度爆發股災,標指從現水平狂瀉四成。當然,真正的價值評估不能單看資產價格,必須同時考慮企業盈利和市民入息增長。可是,莫說不少人估值只憑印象,即使認真跟進,也會馬上意識到︰2013年標指CAPE 22.5倍已嘩嘩聲,何況今天31.27倍?香港樓市道理一樣,與2013年相比,樓價拋離工資只有更遠,5年前不吃不喝,今天怕且要「練仙」了;所謂觀望負擔能力何時回到合理水平,說穿了就是期望另一次金融風暴到臨。不過就算真的到来,此班精明之輩有幾多會入市?

13. 龍虎豹 2018-05-17 11:14:10
平凡之輩呢幾年忙著攪裝修,或攪租務,或費心照顧小朋友,邊有時間睇精明之輩發高論。
15. 好友小心 2018-05-18 11:22:08
雖處旺市,但市場仍偶錄蝕讓成交。銅鑼灣yoo Residence低層B室連平台特色戶,實用面積370方呎,一房間隔,附71方呎平台,近日以848萬元售出,呎價22919元,按原業主2013年10月購入價1203.61萬元計,蝕355.61萬元(約29.5%)。